2016年上半年，全国整体房价涨幅进一步扩大，涨价趋势逐级传导，下半年房价趋势将如何演变？广州、深圳等一线城市，东莞、中山等一线周边城市，在初步出现分化表现之后，下半年又将呈现怎样的走势？

  据《热点城市房价趋势解析报告》分析，近期收紧政策调控下，部分热点城市房价涨幅有所收窄，今年下半年销售面积同比下降的可能性较大。但由于这类城市人口及资源吸附力强，城市发展有活力，潜在需求旺盛，长期房价上涨的内在动力仍较强劲。

  百城整体房价上半年涨7.61%

   据调查数据统计，2016年上半年，全国整体房价涨幅进一步扩大，百城整体房价上半年累计上涨7.61%。截至6月，百城整体房价环比已连续15个月上涨，同比连续12个月上涨，且涨幅持续扩大。

  2015年宽松政策影响下，一线城市已率先掀起了涨价潮。2016年上涨态势逐渐传导至南京、苏州等核心二线及东莞、中山、廊坊等一线周边城市。

  今年上半年，各线城市房价仍表现分化，一二三线城市分别累计上涨12.79%、5.33%、4.27%。但从今年二季度开始，各城市分化趋势放缓，一线城市涨幅收窄，二三线城市涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。

  与此同时，楼市的火爆不仅漫延到更多城市，也“燃烧”到了土地市场，上年地王层出不穷。其中，南京高价地块成交数量明显高于其他城市，杭州、上海、苏州表现也较抢眼，库存相对紧俏、房价持续走高、楼市预期向好、市场资金充裕导致这类城市土地推出即遭热抢。

  报告分析，由于当前地价高企已经对开发商形成利润压力，同时大规模杠杆资金的使用，也使金融业风险加大。

??深圳房价涨幅开始持续放缓

  随着3月底信贷收紧、限购升级、多渠道增加供应政策出台，深圳新房价格结束了自2014年9月以来持续上涨的走势，涨幅开始持续放缓。

  今年4月，深圳新房成交量明显下降，供应量大幅增加，销供比下降至0.39。而深圳的二手房市场对政策反应更加敏感，自3月收紧政策出台后，销售面积明显下降。4月结束连续17个月的同比增长态势。

  此后，深圳市场观望情绪渐浓，5—6月深圳新房成交量保持低位，二手房成交量同比则持续下降。而随着销售量下降，深圳5—6月新房价格涨幅已有所收窄，而不少二手房业主也选择下调价格以促进成交，带动二手房价格在经历连续19个月上涨后，于5月首次转为下跌，6月持续下跌，跌幅均为0.3%。

  报告认为，二手房价格的转涨为跌将影响市场预期，进一步影响未来新房价格走势。

  由于市场心态发生变化，深圳供不应求矛盾有所缓解，供求表现相对均衡。二季度，深圳商品住宅库存量有所增加，截至6月可售面积为420万平方米，商品住宅库存量逐步回归合理区间。按近半年平均销售情况计算，6月末深圳新房库存消化时间延长至10个月。

  与此同时，东莞、惠州、廊坊、昆山等一线周边热点城市，早期房价未出现明显上涨，此轮得益于临近一线城市，上半年楼市也进入快速发展通道，房价涨幅居全国前列。但报告指出，由于这些城市房价上涨过快，逐渐脱离了城市基本面的支撑，承接外溢需求放缓，5—6月房价涨幅已有所收窄。

  潜在需求旺盛仍存上涨压力

  自去年以来，深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市均经历了房价大幅上涨的过程。为抑制房价、地价过快上涨，热点城市限购升级、信贷收紧、限房价、限地价等政策接连出台。那么，热点城市房价在政策调控下未来走势如何？

  报告认为，当下一二线热点城市的高房价已经脱离基本面的支撑，下半年政府出台信贷收紧政策预期强烈。目前已有热点城市出台相关政策，未来或将有更多城市效仿。

  收紧政策调控下，部分热点城市房价涨幅有所收窄。短期内来看，收紧政策取得了一定成效。

  其中，一线城市及南京、苏州等二线热点城市上半年房地产市场成交过热，部分需求被透支，且房价高企，市场观望情绪加重，下半年有效需求不足。报告认为，受热点城市调控政策影响，需求释放将受到限制，且去年下半年基数较高，这些城市今年下半年销售面积同比下降的可能性较大。

  中指院分析称，即便是涨幅较为平稳的广州，基于上半年及去年下半年成交量处于历史高位，再度超越的难度也很大。同时受需求及信贷等政策预期影响，预计下半年商品住宅成交面积同环比也将会出现回落。

  高价地涌现或影响房价

  “收紧政策可在短期内抑制房价过快上涨，但长期来看房价仍存上涨压力。”但报告指出，但由于这类城市人口及资源吸附力强，城市发展有活力，房价上涨的内在动力仍较强劲。此外，近几个月房企在这些城市争相抢地，地王频现，高价地的涌现也为这些城市未来房价变化埋下伏笔。

??■新华时评

  警惕繁荣背后有风险

  今年上半年，北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情，将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房，合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……

  繁荣景象的背后潜伏着风险。

  与前几轮楼市反弹不同的是，本轮部分城市房价暴涨、地王频出，更多与金融杠杆的撬动有关。30%的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上，而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆，这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。

  加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。

  历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。

  防范住房金融风险，关键要继续实施逆周期的宏观调控政策，并加快相关领域改革，以便释放更多合理的新需求，并调整供给以匹配新需求。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整，宜采取“细水长流”的调控策略，不宜“频施一揽子猛剂”，把握好货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度，协调搭配，保持调控有“温度”可持续。

  防范住房金融风险，重点要贯彻执行好“因城施策”的调控主任务，同时要求城市间调控协同配合。既要分城施策，一二线与三四线及以下城市应采取完全相反的政策措施；又要协同作战，作为风向标，要保持一二线城市市场平稳，防止一二线城市过度冷热，带动三四线城市去库存，确保住房市场长期可持续稳健发展。