陆续公布的2016房企半年报惊喜中透露着不安。

中国房地产报记者研究了几十家房企半年报后发现：一方面，上半年未经审核的销售业绩的房企中，大部分均接近甚至超过全年目标的一半，其中不少房企的销售业绩已经占到全年目标的70%。随着房企扩张、行业集中度提升和合作项目增加，重点房企的利润总量呈上升趋势。

另一方面，高企的业绩下净利润率却逐年下滑，同时由于三四线城市库存积压、降价难销的状况侵蚀了部分中小房企利润，令原本就在走下坡路的中小房企盈利能力继续减弱；虽然融资环境相对宽松，部分房企负债率依然高企，且在短期内难以改善。

更为紧迫的是，在楼市显著分化时代，开发商们正陷入前所未遇的“三重门”：利润率下行、“无米下锅”、转型步履维艰。

实际上，尽管上半年各大房企业绩是史上最好的半年，市场也嗅到了“地产周期”的影子：2016年市场处于量价齐升到最后量跌价升的过渡，到了2017年，受降低库存、落袋为安的风险意识影响，会促进房企密集推盘，降低价格提升空间，恐将会出现量价齐跌的局面。

营收：房企业绩史上最好的半年

凭借今年上半年一二线城市的成交火爆，多数上市标杆房企销售业绩全面提升。来自机构统计显示，33家官方公布销售业绩的企业合计销售业绩高达11525.72亿元，同比2015年同期的6600亿元上涨幅度高达74.6%；销售面积也达到了9473.9万平方米，同比上涨51%。据中国房地产报记者统计，截至6月30日销售额超过50亿元的中小房企达到115家，比去年同期增加了46家，销售额共计23397亿元，品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。

从数据上看，万科上半年业绩尚未受股权之争影响，以1900.8亿元销售金额高居销售金额榜首位置，同比涨幅为72.9%。恒大、碧桂园、绿地控股分别以销售额约1417.8亿元、约1250.7亿元和1107.71亿元紧随其后迈进千亿阵营。与2015年同期相比，万科、恒大依然稳夺冠亚宝座，而碧桂园则从排在绿地、保利、中海之后的第6名，逆袭进入第3名。其中碧桂园业绩较为抢眼，上半年业绩增幅达129.6%；绿地涨幅较小，仅为34%，恒大涨幅为62.8%。

从房企梯队和企业性质来看，上半年，华夏幸福、融创中国、华润置地增速明显提快，这3家第二梯队的房企有望在今年进入千亿房企规模，其聚焦一线城市的战略显现出巨大的优势。此外，国有房企在今年上半年整体提升，其中部分国企如华发、鲁能、深业和电建等都出现了爆炸式增长，比如鲁能今年上半年的销售额已经达到去年全年的3.5倍。

对于这一局面，长江证券研报指出，行业整体的回暖是房企销售大幅增长的重要原因。但行业的整体回暖并不意味着企业间业绩分化趋势有根本性的改变，反而使龙头房企的领先优势继续扩大。万科、保利、恒大等龙头房企的销售金额、销售面积的同比增速，大幅高于51%和33%的全国平均增速。

利润：利润飘红净利润率持续走低

随着房企扩张、行业集中度提升和合作项目增加，重点房企的利润总量呈上升趋势。

据同花顺数据显示，目前沪深两市已有62家上市房企公布了半年报预告，其中利润预增的公司有17家（含预增13家、略增4家），占比近三成。另据中国房地产报记者查阅截至2016年7月18日，已公布净利润数据的房企半年报显示，保利地产以营业利润97.21亿元，净利润49.55亿元暂居最赚钱房企榜首，但是二者同比增幅都较低，仅为21.4%和0.12%。紧随其后的是绿地控股，上半年实现营业利润64.14亿元，较上年同期增长22.16%。深物业A或成半年度“亏损王”，预期亏损约950万元，同比下滑130%。

从已公布的2016年中报业绩预告的企业表现来看，虽然很难用“增收增利”概括，但一改过去近一半房企净利润下滑局面，反而有超过8成企业实现了净利润的同比增长，可见行业回暖给房地产企业带来了红利。

值得一提的是，与利润增长形成鲜明对比的是行业净利润率呈下跌趋势。2015年，沪深、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.2%和14.61%，较2014年降低2.35和2.21个百分点。2016年持续走低，保利地产今年上半年净利润率约8.9%，绿地控股净利润率为4.14%。

链家研究院研究主管陈开朝认为，房企利润增长，利润率下滑只能说明房企的财务状况向好，但行业的生存压力越来越大。

事实上，“拿地难”和“利润率降”已成为国内房地产行业最重要的话题。房企拿地成本过高，使得各类盈利空间被压缩，持续走低的利润率也成为摆在房企发展面前的现实。从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，到2015年行业平均净利润率一直徘徊在10%的红线上。

另外，从目前公布的2016年中报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，目前的数据也大多反映了它们今年业绩变动的水平。中海物业预计前六月净利润同比翻倍；华远地产预计2016年上半年实现归属上市公司股东的净利润约为2.32亿~2.56亿元。

某港股上市房企证券中心负责人认为，并非所有房企的利润都反映了房地产业务的盈利水平。尤其是资本市场关注的净利润指标由于构成最复杂，一些非常规开发销售或租赁运营产生的收益掺杂其中，部分存在有一定合理性，部分则有粉饰报表的嫌疑。总体而言，随着地价成本攀升，存量低价土地减少，未来2~3年，房地产行业毛利率将有可能出现明显调整，过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

负债：高负债率成隐痛

日前，中国房地产业协会发布了《2016中国房地产上市公司测评研究报告》。报告显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率平均值为96.09%，较2014年上升7.23%。

尽管目前已经披露2016年半年业绩快报的企业并没有公布相应的负债指标，但从房企的融资规模来看，上半年由于宽松政策带来低廉的融资成本，不少房企除银行贷款外，在资本市场大量发债，推升了房企的负债率。业内人士表示，在此背景下，应警惕土地价格推高房价带来的高杠杆和泡沫风险。

数据显示，截至6月22日，今年以来房地产业发债规模超过4500亿元。其中5月，A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，环比增长159%。在发债规模上涨的同时，发债成本也在上调。其中A股市场上市房企公司债的票面平均利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点。

在全联房地产商会副秘书长宁高伟看来，房企这种“先占坑”的行为可以视为是用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接则造成企业负债率居高不下。

易居研究院智库中心根据各公司公告，对32家A股上市房企公司债的发行数据进行分析，从发债规模来看，排行前五的房企包括保利地产、华夏幸福、金科股份、泰禾集团和信达地产，其中保利地产发债规模最大为100亿元，发债规模最小的房企为黑牡丹，为2亿元。

从1~6月A股上市房企公司债的发行期限来看，相对长的5家房企分别为金地集团、保利地产、北辰实业、泛海控股和凤凰股份，相应期限分别为7.1、7、5、5和5年。这说明此类房企总体上对长期资金的需求更大。期限相对短的5家房企分别为中天城投、中华企业、中房地产、新华联和新城控股，相应期限均为3年，这说明这5家房企对于中短期流动资金的补给需求更为迫切。

“观察今年1~5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现利率上升的态势，这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。”易居智库研究中心总监严跃进说。

土储：高总价、高单价、高溢价率

上半年在土地市场上演绎的激烈厮杀，直接导致各大房企拿地成本的飙升，高总价、高单价、高溢价率的“三高代表”贯穿拿地全过程。

据中国房地产报记者统计，从单个企业的具体表现来看，主要有以下四类企业表现突出：一是央企（国企）占比较高，频频以高价刷新地王纪录，上半年拿地破百亿的房企有8家为央企；二是规模房企仍然保持领先，万科、碧桂园、融创、保利这类销售TOP10房企同样位于拿地总额前列；三是闽系企业仍旧是主力军，在21家突破百亿的房企中有4家来自福建；四是区域龙头也不甘落后，天房、龙光这类房企也凭借单一地王撑起了半边天。

另外，2016年上半年，拿地最贵的房企是绿城中国，平均土地成本为每平方米34316元，同比增长1675%。其次是中国金茂，平均拿地成本为24055元每平方米，同比增长993%。

依托于良好的销售，各房企在土地市场的表现可谓是激进。

未来：陷入前所未遇的“三重门”

尽管多数房企在上半年的楼市中一路高歌，但在标普、穆迪和惠誉这3家国际评级机构看来，销售业绩并不能代表房地产商的真正发展情况。上半年，这3家国际评级机构相继下调了多家中国房地产开发商的评级，包括碧桂园、绿地等几家业绩千亿元的全国前十房企。根据标普相关报告，下调中国房企评级是因为这些公司依赖短期债务以及拿地成本过高存在风险。

证券市场资深评论人布娜新认为，三大国际评级机构调低房企评级是对中国整个房地产行业发展前景的担忧，开发商销售额的多与少，盈利的好与坏跟股价没有必然联系，资本市场更看重预期。

在楼市显著分化时代，开发商们正陷入前所未遇的“三重门”：利润率下行、“无米下锅”、转型步履维艰。是高价抢地补库存，继续走向传统的重资产扩张模式？还是输出企业品牌，走向轻资产路径？在房企利润率开始下滑的行业共识下，如何提升盈利能力越来越为房企所看重。