金地88亿拍出上海年内总价地王
文章来源：上海证券报
在经历虹口凉城单价地王的理性拍卖过后，上海土地拍卖市场再度陷入疯狂，而疯狂的依然是在外环外。
7月27日，上海迎来了2016年内最大的一幅宅地出让，共有23家房企参与浦东新区祝桥镇地块的竞拍，最终被金地以88亿元总价拍下，溢价率286%，楼板价33023元/平方米；如果剔除公共设施，保障型住房及自持部分，可售部分楼板价41572元/平方米。
经历400余轮竞拍
此次出让的祝桥镇中心区G-10地块位于浦东新区祝桥镇，占地面积140252.5平方米，容积率1.9，起拍总价228107万元，起拍楼面价为8560元/平方米。根据今年土地出让计划，该幅地块也是今年截至目前上海出让面积最大的一幅住宅用地。
竞争相当激烈，包括仁恒、保利地产(600048,股吧)、建发、大名城(600094,股吧)、招商、世茂、龙湖、中铁、陆家嘴(600663,股吧)、平安不动产、新城、卓越、绿都、融创、融信、合景泰富、万科、正荣、中骏、金地、旭辉、葛洲坝(600068,股吧)、保集+弘久集团等在内的23家房企参与了竞拍。
拍卖现场气氛和当天近40℃的高温一样火热，从上午9点30分开始，该地块毫无悬念地进入了拉锯战。地价从22亿多一路推高，拍卖师开始要求100万加一次，后来快进到200万加一次，但还是太慢了，又推进到500万加一次。当有开发商叫出77亿时，现场一片嘘声。随后，有人直接跳价到80亿时，现场突然鸦雀无声。随后大多数房企退出，只剩下两三家房企以1000万的加价幅度继续竞价。
最终，在历经2个半小时、400余轮报价后，金地以88亿的价格夺得该地块。尽管这块地在寸土寸金的上海土地市场上堪称巨无霸，但这块地的建设要求却因为临近浦东机场而比一般宅地更高：该地块规划限高45米，保障型住房5%，全装修比例30%，中小套型比例60%，要求15%住宅自持。由此可见，留给金地进行规划改动的可能性非常小。
央企竞价有所收敛
据公开信息，2016年6月，金地集团(600383,股吧)实现销售金额97亿，同比升44%，销售放量显著，同环比均大幅上升；2016年上半年实现销售金额440亿，同比升107%。良好的业绩，使得金地在近期长三角土地市场异常“豪气”，就在拿下浦东祝桥地块的前一天，金地刚以超过300%的溢价率拿下嘉兴的一块纯宅地，总价5.04亿元。
细看本次竞拍的房企名单不难发现，万科、融创、龙湖、世茂、金地等这些算是老牌房企，在上海有着丰富的项目开发经验，但这几家房企在上海土拍市场都已经很久没有拿到过地了，亟须补仓，否则都面临断档的风险。事实上，世茂已经出现了项目断档，而融创也即将项目断档。
而正荣、葛洲坝、融信等这类新进入上海的房企，尽管进入时间比较短，但都制定了上海销售百亿计划。业内人士认为，对于这些房企来说，阻碍百亿计划最大的障碍并不是资金，而是土地。倘若没有土地，这些房企冲击百亿计划基本是镜中花水中月。
相比于以往的土地拍卖，本次参与竞买的央企在这场土拍中显得较为理性。有业内人士对记者表示，上海上半年出让的土地被央企抢走不少，接下来可以出让的土地越来越少，老牌房企土地储备严重不足，新进房企野心勃勃。而本次参与土地竞拍的央企并没有之前那么多，竞价决心也不强。联想之前业界所说的国资委对央企进行过内部喊话，从本次看，央企抢夺“地王”的情况有所收敛，其他房企也可以更大决心参与土地市场竞价。
面粉再次贵过面包
本次拍卖的地块不同于之前出现的周浦、宝山、松江“地王”，周边并没有大量在建或在销项目。细看之下，目前板块内在售楼盘只有东方鸿璟园一个尾盘项目，目前售价为3万元/平方米。一些业内人士对祝桥镇甚至戏称为无地铁、无规划、无配套的“三无地块”。在这样的情况下，祝桥此次拍出如此高昂的地价该如何解读？
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，祝桥地块拍出面粉比面包贵的价格在意料之中。伴随土地供应郊区化，上半年郊区多幅土地都诞生了新地王，祝桥尽管位于远郊，但依托中国商飞制造基地的产业配套，未来10-15年，祝桥民用航空产业集群将带来1000亿元人民币以上，届时人口超过50万，将带来对住房需求递增。另外，伴随周浦、新场等板块房价的增长，祝桥目前房价处于相对低位，有利于吸引周边人群置业。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该地块受浦东机场、自贸区浦东机场片区、迪士尼乐园等辐射，总体上被看好，地价居高但依然值得开发，这和未来祝桥整个开发节奏加快等有关系；缺点在于在浦东机场附近，改规划等可能会比较困难。
申万宏源(000166,股吧)高级分析师李虹认为，目前上海楼市可供销售库存不足五个月，已经属于库存紧张状态。在良好的销售预期下，土地市场的发烧不难理解。但应该警惕的是，土地价格并非影响房企业绩的最重要因素，过往楼市低谷皆证明，信贷政策对于房企的可持续发展有着举足轻重的作用。在中央已经明显注意到楼市泡沫，一线城市努力控制房价上涨速度的大背景下，房企需要对资金链进行维护，以防止市场环境突变时，抗击风险能力不足。
