新一轮房企规模化背后现隐忧 闽系房企凶猛再来袭
凭借今年上半年一二线城市的成交火爆，多数上市标杆房企销售业绩全面提升。从近日亿翰智库发布“2016年1-6月中国典型房企销售业绩排行榜”中更可见一斑。统计显示，33家官方公布销售业绩的企业合计销售业绩高达11525.72亿，同比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%。其中万科、恒 大、碧桂园则继续高歌猛进向全年2000亿销售额冲刺。
然而，在大热之下，业内分析人士则指出，伴随着规模化扩张，房企利润率逐年下降。长此以往，资本市场或将看衰利润率持续下滑的房企，再谈规模化已变得毫无意义。
千亿房企再现分化
在“2016年1-6月中国典型房企销售业绩排行榜”这份榜单中，最受瞩目的当属千亿房企与标杆房企，内部出现重大分化，大有重新洗牌之势。在去年的7家年销售额达千亿规模的房企里，碧桂园、恒 大继续高歌猛进，而万达则出现了严重掉队，或与其战略调整有关。
从数据上看，万科上半年业绩尚未受股权之争的影响，以1857亿元销售金额高居销售金额榜首位置。7月14日（上周四），万科公布截至7月13日20时，万科集团签约额正式突破2000亿元。其中，第二个千亿用时仅87天，同比2015年提前109天。按全年3000亿元业绩目标计算，7月未完，万科已经完成了2/3的任务，超标完成销售业绩已被视为大概率事件。
目前看来，与万科一同步入2000亿俱乐部的还将有恒 大、碧桂园。7月初，碧桂园宣布将原定1680亿元全年销售目标上调至2200亿元。而恒 大上半年已经累计销售1417.8亿元
上半年，华夏幸福、融创中国、华润置地增速明显提快，这三家第二梯队的房企有望在今年进入千亿房企规模，其聚焦一线城市的战略显现出巨大的优势。此外，国有房企在今年上半年整体提升，其中部分国企如华发、鲁能、深业和电建等则出现了爆炸式增长，比如鲁能今年上半年的销售额已经达到去年全年的3.5倍。
粤派高毛利房企集体掉队
而在这份新出炉的上半年业绩排行中，曾与合生、富力、碧桂园、恒 大并称“华南五虎”的雅居乐再次掉队。
“2015年是最糟糕最难过的一年。”雅居乐主席兼总裁陈卓林在年初业绩会发出这句感慨的背后，是2015年雅居乐大幅下降的经营业绩。 尽管降价跑量、牺牲利润是无奈之举，但之于雅居乐却已经是不得不为之。
在“甩卖”积压存货的策略下，2011-2015年雅居乐的毛利率由53.8%、41.4%、35.6%、32.4%下降至25.1%。利润方面作出的巨大牺牲，终于让雅居乐在今年获得了重新排兵布阵的换气空间。
在雅居乐新一轮的布局版图中，继长三角、珠三角后，京津冀成为其下一个重点区域。陈卓林在接受其他媒体采访时坦言，公司迟迟未能加大京津翼区域的布局主要是受限高昂土地成本，2016年雅居乐主要寄希望于通过合作、收购等方式在北京周边能够立项。
收购的方式确实让雅居乐得以步入北京。7月5日，雅居乐公布拟出资2.32亿元向第三方收购北京市延庆区一个综合性商业金融服务业项目的51%股权。尽管距离北京主城区足有70余公里，但延庆项目终于让雅居乐站在了北京的“门口”。
雅居乐的窘况也是其他广州房企的写照。近几年，总部位于广州的民营房企大多经历了相似的命运。华南五虎中，除碧桂园、恒 大业绩飙升外，包括雅居乐、合生创展乃至富力地产今年均表现平平。
上述三家企业均面临相同困境，坚持高毛利率、长周转、做中高端产品、全国布局不完善。在华南五虎中，首先掉队的合生创展一直在疗伤，而且暂时看不到崛起的迹象。数据显示，合生创展今年前6月销售金额约为77亿元，较去年同期的59.2亿元同比增长30%。然而，在这一轮销售扩张中仍落后于其他企业，排名从64下降至91，其规模已是小型房企级别。
据此前报道，富力董事长李思廉曾于3月11日召开的2015年度业绩发布会上强调，有信心完成销售目标，600亿是保守预测。而富力地产前6个月的销售金额约297.9亿元，合约销售总面积约243.54万平方米，同比去年，销售收入和销售面积分别上升44%和43%，完成全年600亿元销售目标的49.65%，销售发展速度明显慢于其他一线房企。
相较高毛利率、长周转、做中高端产品的粤派房企，以阳光城、融信、融侨为代表的闽系房企在今年上半年迅速扩张，颇有几年前泰禾的影子。上半年，阳光城、融信、融侨以178亿元、177.5亿元、156亿元，分别进入销售榜前40位。
尽管房地产市场进入白银时代，阳光城却实现了快速崛起，加快“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）区域布局。近期，阳光城在珠三角地区频频拿地，该公司的北上、南下计划正在快速推进。目前，阳光城在北京顺义、通州布局两块土地。阳光城负责人表示，京津冀也是阳光城战略布局的重头戏，因北京土地市场较为激烈，目前正在寻找机会进入。
市场风向的改变及一二线土地成本的暴涨，让高周转模式不再是万全之策。记者查询阳光城近五年财报发现，伴随着规模的迅速扩张，该公司房地产业务毛利率却逐年下滑，2011-2015年分别为49.43%、38.86%、36.29%、31%、27.07%。
对此，阳光城总裁张海民指出：“随着全国布局的完善，阳光城的高周转模式将逐步升级为在一定城市里面继续坚持高周转，但在核心城市上会进行产品线的丰富，随着市场变化更多地寻求创新，包括盈利模式的创新。”
过去三年间，阳光城销售规模完成了从23亿元到236亿元的跨越式增长。然而，快周转模式对于拿地、管控及标准化都有严格的要求，在地价成本与日俱增的行业背景下，快周转在一二线城市已经不再是万全之策，地价的上升也倒逼着开发商在产品上走向“豪宅化”。
房企规模化惯性背后的危机
即使2016年全年房企销售业绩光鲜亮丽，并不意味着龙头房企还可沿用规模化的扩张模式继续前行。事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显。可以说，规模化背后房企的日子已经不再那么好过。
据同策咨询研究部数据显示，截至2015年年底，A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点，房企整体盈利状况并不乐观。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然今年上半年至今一线城市、部分二线城市房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而去年下半年至今房企积极拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，营业成本也在增加。
同时，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售压力或将显现。届时，在去库存压力与企业资金面较为紧的市场背景下，降价等促销措施等销售手段将导致房企毛利润不断下降。长此以往，资本市场或将看衰利润率持续下滑的房企，再谈规模化已变得毫无意义。
