楼市平衡发展需因城施策分类施政

提要:随着7月18日国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,2016年上半年房地产行业相关数据已先后出炉。总而言之,无论是货币政策、税收政策还是其它政策,未来的楼市政策都需要做到具体问题具体分析,不能“一刀切”。

  随着7月18日国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,2016年上半年房地产行业相关数据已先后出炉。整体而言,上半年全国楼市出现了愈加严重的分化,一线城市一季度高温火热,二季度开始降温,房价升高,涨幅收窄;二线城市后来居上,不断升温,二季度涨势赶超一线;三四线城市萎靡不振,去库存形式依旧严峻。

  伟业我爱我家(微博)(博客,微博)集团胡景晖(微博 博客)表示,市场的实际情况证明,普惠式的货币和税收政策并未对“去库存”起到行之有效的作用,反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大,需要控制热度的一二线城市更加火热。因此,未来的楼市政策需考虑从以下几点着手:

  1.摒弃普惠制货币和税收政策

  目前实行的这种全国普惠式降息减税的货币和税收政策,过于“一刀切”,释放的流动性不仅没有进入需要去库存的市场,反而涌入了热度本就较高的区域,加剧了地区间的不均衡状况。

  2.因城施策 区域政策差别化

  针对不同的城市,政府需要实行不同的政策引导。一线城市随着沪九条、深六条以及北京区域加强限购措施的出台,政策风向已经从严趋紧,未来应维持现有的政策导向,保持政策平稳;二线城市则需针对楼市过热的区域果断出台针对性政策,抑制过热势头,厦门、合肥收紧信贷政策就是很好的先例;而三四线城市才是真正需要加速去库存的区域,必须加大政策倾斜力度。

  3.三四线城市需吸引人口流入

  三四线城市需尽快推进产业结构升级,完善教育、医疗等公共资源配套,用优质的产业、有吸引力的就业机会和完善的公共资源配套吸引人口流入,否则去库存将只是一个伪命题。

  4.着力解决夹心层住宅需求

  “市场的归市场,保障的归保障”看似合理,其实也存在严重问题,地王使得市场豪宅化,有能力支付高端豪宅的购房需求不超15%,政府能力范围内保障房能覆盖的人群也不超15%,而剩下70%的夹心层两头都够不上,需要着力解决。因此,加大中低价位商品住宅供应才是重中之重。

  5.在宽松货币政策与房价之间加装防火墙

  就宏观经济整体而言,货币政策在下半年仍有一定的宽松余地和刺激空间。但货币政策只是短期行为,不能作为提振经济的主要政策手段。而且即使执行宽松货币政策,也需要在宽松货币政策与房价之间加上两道防火墙:一是银行在购房贷款上应坚持927政策原则,在首付比例和利率上,根据购房的套数、人群等进行差别化对待;二是在银行与开发商之间要有调控措施,避免资金过度流入楼市开发,推高地价。

  6.大力发展租赁市场 满足住房需求

  租赁市场是解决百姓居住需求的重要渠道,目前国家已经明确了对租赁市场的支持和鼓励,确立了“购租并举”的战略方针。未来,对租赁市场的支持需要进一步细化、落地,重点扶持提供中低端房源的住宅提供商,满足更多租房人群的需求,以租赁推动库存去化。

  总而言之,无论是货币政策、税收政策还是其它政策,未来的楼市政策都需要做到具体问题具体分析,不能“一刀切”。只有因城施策、分类施政,才能平衡楼市,实现真正的持续平稳健康发展。

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