上海、深圳二手房成交领降 行情热度难以维持

提要:4月份的一手房数据大家想必已经了如指掌(环比微降而同比继续大增),这两天二手房数据也陆续公布。 成交量方面,二手房市场2013年以来同样经历了高潮-低谷-高峰的走势,但细细看来又明显不同于一手房。

  文章来源:丁祖昱评楼市4月份的一手房数据大家想必已经了如指掌(环比微降而同比继续大增),这两天二手房数据也陆续公布。可以看到,在政府已经发声“稳房价”的一线城市,二手房的数据都出现不同程度下滑。其中调控最严厉的上海、深圳下滑幅度最为明显,4月份上海和深圳成交量为177和72万平方米,分别环比回落62%和53%,均不及三月份成交量的一半,同比来看上海下跌62%,深圳同比回落19%,样本城市中只有它们成交量不及去年同期。对比一二手房走势来看,大部分城市还是同升同降,但也有少部分城市比较特殊,如一手房成交继续上升的南京、青岛,二手房市场成交却先一步出现了回落。

  

  一旦市场或政策面出现波动,二手房成交往往会率先反应,过往每一次市场回落或上升都证明了这一点,特别是二手房相对活跃的城市更加显著。二手房为何表现的更为“敏感”?原因很简单,一手房市场,市场相对较容易为开发商控制,消费者则处于信息不对称的相对弱势地位,因此市场量价变化上,一手房往往会比二手房慢。二手房方面,由于买卖双方都是个体,热销了自然会跳价,清淡了自然会调价,价格变化更加灵活,行情波动也更为剧烈。

  

  成交量方面,二手房市场2013年以来同样经历了高潮-低谷-高峰的走势,但细细看来又明显不同于一手房。

  其一,逆市中二手房回落更加“彻底”,2014年二手房成交回落始自4月,其后便一路下行并在6-10月持续维持低位;但一手房市场在2015年5月却迎来了一波小幅回升,其主因还是开发商2013年土地进入推案期,推高供应所致。

  其二,旺季中二手房放量更加“坚决”,与一手房市场供应与开发节奏挂钩不同,业主的挂牌量上升更为迅速,因此在市场旺季中的需求释放也明显更快,如在2015年,上半年二手房成交量增幅即明显快于一手房,但由于需求释放过多,下半年持销期也出现了更深的成交回落。

  其三,二手房成交占比正在不断上升,2015年2月以来,二手房成交指数即持续位于一手房上方,意味着近一年来成交量二手房成交量增速远快于一手房。并且在北京、上海、深圳等一线城市,二手房成交规模早已超过了一手房。

  从目前情况来看,深圳、上海、北京二手房市场已经率先回落,接下来情况也不容乐观,其他热点城市一手房虽然继续高歌猛进,但南京、青岛等部分城市二手房成交已经出现回落。鉴于4月份二手房成交量已经出现明显转折,从以往经验来看二季度二手房继续回落的可能性很大,至于是否会全面影响一手房还是要进一步观察。但可以肯定的是,在二手房市场更加成熟、成交规模更大的城市,如深圳、上海、北京,二手房市场对于一手房的影响肯定更大一些。

  从目前趋势来看,也许未来二手房才是中国房地产最主流的市场。

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