电梯改造集资难亟待破题
来源：中国质量报
据中国电梯行业协会统计，目前，我国正在运行的电梯超过160万部，是世界上拥有电梯最多的国家。按电梯平均寿命20年测算，我国已经进入电梯老化的重要时期，全国住宅电梯每年需要更换的超过7.5万部。一些本没有电梯的老旧小区若想加装电梯，方便出行，这条路似乎更加漫长而艰辛。老旧小区电梯更新改造究竟难在哪儿？要过哪些关？理想到底何时才能照进现实？
加装电梯要过几道关
提起加装电梯，陕西西安的老人们显得特别兴奋，但思索之后又是一脸的失望。“恐怕得不少钱吧？唉，我们这里都是旧楼，大家肯定负担不起。”张大爷今年60岁，家住二楼，他说：“装电梯会影响采光吧？电梯对于我们和一楼意义不大，不过如果大家都同意装电梯，即使采光会受到影响，为了大伙儿也可以接受，只要不让我们出钱就行。”
保吉巷小区建于1994年前后，现在这里1/3的房子都租出去了，不少老人离开这里就是因为没有电梯。没有走的老人，或是无奈减少外出频率，或是直接把自己的房子租出去，再租个一楼。总之，一切都是为了上下楼能方便点。
王阿姨说：“装电梯是好事，我绝对支持，不过费用方面我们最多能出两万元，如果出得太多我们就负担不起了。”
加装电梯可以方便老人们的出行，这当然是一件好事。但是，事情却并没有那么简单。
首先就是钱从哪里来？加装电梯的费用不菲，加装一部电梯就需要好几十万元。这笔钱由谁来出？这是挡在大家前面的最大难关。以西安一座加装电梯的老旧小区为例。本着楼层越高掏钱越多的原则，二楼住户每家交5000元、三楼8000元、四楼2万元、五楼2.5万元、六楼3万元、七楼3.5万元。这样全楼36户下来一共收了73.8万元，这些费用包括电梯安装费、阳台改造、加装入户门等费用。对于很多单位不愿出钱或没有单位来补贴的老旧住宅的居民来说，自筹几十万元的资金多少有些困难。加装电梯对高层居民来说受惠最大，而对一、二层的居民却没有什么好处，即使自筹资金，哪家该出，哪家不该出，其实也是问题。
其次，还要过邻居关。有的居民住一楼，对电梯没有需求，担心加装后会占到自家房屋面积，会影响以后通风、采光等，所以反对加装电梯。一栋楼内不同住户的实际情况也会导致加装电梯难以施行。“我们住在5楼，但是都年轻，腿脚也好，电梯暂时不考虑。”一位先生表示，过几年他准备换房子，如果楼里协商加装电梯，自己确实难以接受。
第三，电梯安装要有井道，而老旧小区的多层建筑在设计建设时并没有预留电梯井道位置。目前的老式住宅多是砖混结构，电梯如何与旧建筑进行连接，而又不危及结构安全非常重要。此外，安装电梯还需要足够的楼间距，要保证不影响旁边住宅的通风、采光，还要有足够的电压保证电梯供电。这些问题目前都还没有明确的政策支持。
两部委出台鼓励政策
2015年10月，住建部和财政部出台维修资金新政策。《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(以下简称《通知》)提出，鼓励业主使用维修资金对老旧小区进行更新改造。
针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，《通知》鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，主要包括房屋本体和配套设施两大方面。业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。考虑到各地实际情况的不同，对于老旧小区及电梯更新改造的具体标准和内容，《通知》授权地方根据实际情况确定。
针对维修资金使用事项业主“双三分之二”表决难的问题，《通知》创造性地提出了4种表决方式，一是业主将表决权委托给业主委员会或业主代表代为行使的委托表决方式，二是一次性表决通过、分批使用资金的集合表决方式，三是将未参与投票的业主投票权数计入赞成票的默认表决方式，四是持反对意见业主占“双1/3”以下视为表决通过的异议表决方式，但前提条件是业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对上述表决方式作出事先约定。
针对紧急情况下维修资金无法及时拨付使用的问题，《通知》明确，当发生电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋使用及人身财产安全的紧急情况时，可以不经过业主“双2/3”表决同意，直接申请使用维修资金。没有业主委员会、物业服务企业等维修资金申请主体的小区，可以由社区居委会提出申请，住建(房地产)部门或者街道办事处(乡镇人民政府)组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。《通知》还要求，审核部门必须在收到申请后3个工作日内作出审核决定，组织维修单位应当将维修资金使用情况在小区显著位置公示。
针对维修资金信息不够公开透明的问题，《通知》要求各地充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策。《通知》还要求各地维修资金管理部门建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。业主委员会和物业服务企业应当建立维修资金公示制度，将本小区的维修资金基本情况在小区显著位置进行公示。
探索之路不平坦
记者了解到，北京、南京等城市在探索老旧小区电梯安装与改造方面都做出了不同的尝试。
北京市建立了一项新机制——“三无电梯”政府救济机制。对于产权主体不清、资金政策不明的电梯，纳入北京市政府“为民办实事”任务，要求各区县政府建立救济制度，采取财政补贴的方式消除安全隐患。目前，北京市所有区县均已全面建立产权主体不清、维修资金不足老旧电梯的政府救济机制，其中海淀区印发《关于推进老旧住宅电梯更新改造大修工作的实施意见》，东城区建立800万元应急资金池，西城区建立老旧电梯安全隐患评估和财政出资更换电梯的制度，由区政府牵头消除住宅电梯安全隐患。今年，北京市还将尝试引入社会资本及采用金融租赁等创新手段，解决老旧住宅电梯更新和既有住宅增设电梯的资金难题，在城六区选取6栋老楼加装电梯，方便居民生活。
南京市政府曾出台《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》，旧楼加装电梯终于有据可依。四川也出台了《四川省既有建筑电梯增设及改造技术规程》。其中明确提出，“11层及以下的住宅，要增设、改造电梯，宜设置可容纳担架的电梯。”据悉，该项新规在全国范围内尚属首创。
还有一些地方也出台了类似的规定，希望在老旧小区电梯改造方面给予政策上的支持，但“集资难”仍是横在面前的一道“拦路虎”。所以，尽管有各种政策的出台与支持，但真正能够成功实现电梯改造的老旧小区却并不多。
记者从北京亿方物业老旧居民住宅电梯整改资金筹集状况统计表中发现，159部电梯改造需要集资，目前已有89部电梯实现了改造。
“实际上，集资是非常艰难的。这159部电梯需要集资5270万元，已到位只有528万元左右，约为总额的1/10。尽管原城开集团对其拥有部分产权的小区添补了近1500万元，但缺口仍很大。老旧电梯改造集资的道路漫长且艰巨。”亿方物业公司电梯分公司经理郭建新这样说。
针对电梯集资难的问题，北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生(博客)分析，目前能够以集资的方法来解决老旧小区电梯的问题，是一个不错的方法，但是实施起来难度非常大。孟宪生建议把老旧小区的电梯维修和维护、更换等费用的收取办法纳入法律体系，比如出台相应的政策，靠政策来支持，更快地完成老旧小区电梯的维护与更新。
