北京二手房市场冷热更迭 上半月成交环比跌三成
进入4月以来，北京二手房市场逐渐显露降温迹象。在网签量连续两周下滑的同时，多个原本成交火热的地区，中介门店也反映，最近客户带看量和新增房源量均有所下滑。购房者的价格接受程度与卖房人的心理预期渐行渐远，也使得市场开始显露疲态。
在整体市场“退热”的同时，北京市及各区幼升小、小升初政策陆续发布，一些“赶不上趟”的买家或期待区域价值再挖掘的卖方开始“按兵不动”。北京二手房市场开始了冷热更迭。
上半月成交环比跌三成多
在经历了3月份的一路狂飙后，北京二手房成交量出现了较为明显的降温。
据北京市住建委网签数据显示，4月上半月北京全市二手住宅共网签12929套，环比3月下半月下降34.7%。从日均网签量来看，4月上半月北京二手住宅日均网签量为862套，与3月全月的日均网签量相比下降了16.5%。
如果说网签滞后于市场真实成交，那么来自于中介的实际成交则更能反映市场情况，
伟业我爱我家(微博)方面介绍，从今年第10周(2月29日)开始至今，二手房每周实际达成的合同签订量已连续6周呈持续下滑趋势。这也使得二手房网签量从4月份开始出现明显回落，预计这一下滑势头还将持续。
记者从海淀、西城、大兴等多个区域了解到，最近一段时间多区域中介门店的带看情况都有所降温。
“最近区域里出了两套报价较低的房源。如果放在3月份肯定是一挂上来就被订走了。可是看房客户不多，看完也不急于下定金。”昌平北苑一链家门店的经纪人如是说。
市场或将继续降温
在成交量下滑的同时，根据中介反馈的二手房成交价格也有所松动。伟业我爱我家的数据显示，4月上半月北京二手房成交均价为43513元/平方米，比3月下半月下降了1.4%。
成交均价的松动，反映出卖方对于市场的预期的转变。
据链家网研究院统计，4月第二周，新增二手房房源挂牌价为42685元/平方米，较上周有6.8%的大幅下降，成为2013年以来的最大降幅。
链家网研究院张旭表示，目前上调房源报价的二手房卖方占比下降到总体的一半以下，成为2016年最低值。同时，新增房源量连续6周下滑。“业主的心理价位在下降，报价逐渐向市场价回归，接受降价的业主占比也在增加，可见其对市场的预期回落。”
同时，买方的入市脚步也有所放缓。链家网研究院数据显示，4月第2周新增客源有12.5%的下滑，新增客房源比下降到3.29，供需矛盾较前两周有所缓和。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖(微博 博客)也分析，从去年10月份开始至今年春节后，购房需求持续大量释放，交易火热的势头也使得购房需求被提前大量透支，交易量的回落在所难免。他预计，二季度北京二手房市场将持续降温，房价将逐步企稳，部分区域的部分户型的房价甚至还将出现回落。
冷
西城个别房源可议价20万
“上个月我一个人手里就成交了3单，4月份以来咨询和看房的客户明显少了，至今还没有一单成交。”西城区新德街附近一我爱我家门店经纪人谈起最近的市场时表示，以往周末为了带客户看房，一天下来连吃饭都难凑出个完整时间。这两个星期以来，明显清闲多了，“工作日有时候没有一组带看”。
据了解，新德街附近的部分小区对口育翔小学，因此一直是不少家长的重点考察区域。不过区域里的经纪人也表示，随着小学适龄儿童信息采集登记时间的逼近，“该买的已经买过了，不急着落户的客户已经开始观望市场”。
随着大市场和区域市场转冷，区域里部分房源也出现了不同幅度的议价空间。
该区域一链家门店经纪人表示，上周区域里新出了一套小两居，报价560万元，挂出来当天卖方就觉得报价报低了，当晚将价格上调至580万。结果经过这个周末，由于之前预约的几组购房人都选择“等等再说”，卖方又将报价下调至565万元。
“现在一些换房客户的房子还是有不小议价空间的。”上述我爱我家经纪人也表示，区域里一套报价580万元的小两居，如果能尽快定下来的话，卖方愿意以560万元成交。
记者在采访中也了解到，在海淀、西城、大兴、朝阳等区域的片区里也出现了类似现象。
“3月初时，门店最多一天就能成交两套。眼下想要这个业绩就难了。”朝阳北苑区域一中介门店经理感叹，以区域里成交最好的华贸城来说，3月份成交了七八十套。但是进入4月份以来，第一周华贸城才成交不到5套房源。“之前优质房源消化了一大批。价格涨上去之后，不少购房人都开始犹豫。如果照这个速度下去，4月份肯定是赶不上3月。”
热
“洼地”潘家园、劲松受青睐
虽然整体二手房市场有所回落，不过局部市场由于学区房政策、价格补涨等因素，仍保持着市场热度。
在石景山区，目前备受关注的就是北京景山学校远洋分校。本周，远洋山水小区附近的某品牌中介经纪人介绍，上月底，景山学校和远洋山水解除了协议后，就有购房者猜测，这是否也意味着远洋山水的二手房业主的子女也将有资格就读景山学校石景山校区？前来咨询的学生家长明显增多。“石景山区的优质小学数量有限，有客户也是抱着赌一把的态度。去年该校的入读材料补审通知就明确了二手房入学儿童的落户在小区的年限必须满三年。今年如果入学孩子多，京籍学生落户年限很有可能要求更长。”
上述中介经纪人表示，目前小区里的一居室和两居室最受欢迎。“一些总价在350万元以内的小两居，最近这个周末每天的带看量能达到五六组。”
不同于上述的学区房因素，潘家园、劲松等区域则受到补涨因素影响，依旧受到市场关注。
在业内人士看来，潘家园和紧邻的劲松区域介于二三环之间，按理上来说占据区位优势。不过区域里有一大批老公房，再加上缺乏优质教育资源和生活配套，所以这些年一直处于价格洼地。
不过，最近这两个区域的二手房市场依旧十分热闹。区域内多位中介经纪人也表示，由于潘家园、劲松区域的二手房价长期低于周边区域，在今年二手房火热的背景中，一部分购房需求便外溢到区域里来，因此也提升了区域的关注度。
“弘善家园的房龄在区域里算是比较新的，最近的市场关注度挺高。优质房源在工作日的看房量也能达到4-5组。”潘家园片区一中介经纪人介绍，从去年12月开始潘家园区域的二手房成交价格就开始上涨，从36000元/平方米上涨到目前的近40000元/平方米。区域里诸如方丹苑、漪龙台这样的优质小区，目前的售价已超5万元/平方米。
