SOHO重启销售还外债 继续坚持持有物业
经济参考报
近日，SOHO中国宣布SOHO 3Q众包佣金在4月15日至6月30日期间，将从8%上调至15%。对此，SOHO中国董事长潘石屹表示，由于将集中推出几个项目，因此加大佣金比例，加速推租效率。
去年10月，SOHO 3Q正式开启了互联网众包模式，鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络成为3Q伙伴/联盟。借助互联网的力量，3Q伙伴/联盟通过手机端代客下单，客户支付成功后，3Q伙伴/联盟账户将获得佣金闪电到账,实现“人人都能赚租金”。
潘石屹指出：“在未来，SOHO 3Q将继续是SOHO中国产品、业务的聚焦重心。我们将继续探索互联网时代的创新运营方法，整合资源，优化管理，让更多用户可以享受到便捷舒适的办公体验。”
对于此前宣布重启上海世纪广场的销售，潘石屹坦言，之所以选择2016年将部分物业出售，一方面受到了北京、上海城市房价上涨的驱动，另外是为调整SOHO的境外债务水平。
潘石屹表示，2015年SOHO中国净负债率为24%，现金和银行存款共90.12亿元，债务水平在房地产行业来说较低，但境外债务比例较高。“我们前一段时间外币贷款持有率较高，和人民币比是7：3，也不知道下一步整个经济形势的变化，历史上汇率风险让好多公司破产，我们不愿意承担任何风险。”
潘石屹表示，此次出售上海世纪广场项目的资金，将全部用来偿还外币债务，目标是未来SOHO中国境外债务降为0。
今年以来房企加速赎回美元债务，中原地产研究部统计数据显示：1月前两周，公布境内发债定增募资的房地产企业已经多达20家，累计金额更是达到了920亿人民币；该数据在2015年冲高：全国108家典型房企2015年融资总规模达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。资金利率将持续走低，其中保利地产发行公司债票面利率最低2.95%，开年就出现了低于3%的资金，对于房地产企业来说，资金成本有所降低。
中国奥园地产集团股份有限公司副总裁陈嘉扬表示，去年奥园已赎回一笔利息为13.875厘的2.25亿美元（约17.55亿港元）有限票据的一半。考虑溢价及人民币贬值后将于今年内赎回余下部分，未来希望把境内债占比升至60%以上。融创中国控股有限公司发布公告称，公司已于赎回日期赎回本金总额为4亿美元的所有2017年票据，赎回价相等于2017年票据本金额的106.25%（4.25亿美元）。
对于持有债务比例超70%外债的SOHO更是如此。4月7日，SOHO发布公告称，将于6月6日赎回日，以增加适用溢价，提前赎回本金为2.53亿元的所有2022年利率为7.125%的优先票据。SOHO称，将以内部资金赎回尚未偿还金额。此前，2015年底SOHO已提前赎回本金总额为6亿美元的所有2017年票据。赎回价等于该票据本金额的102%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，预计2016年因为海外融资难度增加，国内融资将成为房企融资的最主要渠道。而美元周期走强，将会导致房企的资金压力增加。前期有较多海外融资的房企面临为了避免汇率损失而提前偿付美元债的压力。
潘石屹调，虽然改为持有后，SOHO利润率大幅下滑，但仍然将继续坚持。“SOHO从2012年宣布销售改持有，当时市场上面一片哗然。股票一个小时跌了10%。4年时间过去了，资产价格已较原来翻了一番。”
“如果当时把房子销售出去，赚的利润55%交了税，剩下的45%的钱购买像光华路SOHO 2期，上海外滩SOHO这些最好的位置是不可能的，没有机会的。”潘石屹说，所以现在来看，无论是市场机会还是从资产升值角度看，四年前的决定都是非常对的。
从租售业务来看，2015年SOHO 的租售业务大幅增长。潘石屹表示，在2015年整体经济并不理想的大环境中，SOHO中国新出租了28.78万平方米物业，完成了预期目标的128%。其中，望京SOHO换签合同的租金平均比原合同上涨了25.1%，SOHO世纪广场上涨了24.7%。与此同时，年报显示，2015年，SOHO租金收入10.52亿元，同比上涨约148%。
但从目前来看，SOHO持有的长期性仍有待观察。SOHO最新年报显示，2015年SOHO中国实现营业额约9.95亿元，较2014年的60.98亿元下降83.7%；毛利润约7.34亿元，较2014年的30.78亿元下降76.2%，毛利率约74%；净利润约5.38亿元，较2014年的40.8亿元下降86.8%。现金及银行存款共计约90.12亿元，净负债率约为24%。
高盛日前便将SOHO的评级由中性降至沽售，目标价维持3.8元。高盛指出，现阶段环境对房地产行业不利，主要地产商上行空间有限。
