金科黄红云:双向去库存 三、四线城市不能一概而论

提要:全国政协委员、重庆市工商联主席、金科股份董事长黄红云难掩激动心情。 2015年,弃风限电形势加剧,全国风电平均利用1728小时,同比下降172小时;全年弃风电量339亿千瓦时,同比增加213亿千瓦时,平均弃风率15%,同比增长7个百分点。

  

  全国政协委员、重庆市工商联主席、金科股份董事长黄红云难掩激动心情。

  就在接受时代周报记者采访的前一天(3月4日),他在全国政协民建、工商联界委员联组会上听到了中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的一席讲话。黄红云用“激动”“振奋”“温暖”“责任”这八个字来形容这番感受。

  在全面建成小康社会决胜阶段的开局之年,我国发展面临的困难更多更大、挑战更为严峻,这让黄红云在内的民企代表感到丝丝焦虑。

  而“习主席的讲话,从政策落实中增强民营企业获得感,重点解决融资、准入、服务体系建设、减轻企业负担、降低企业成本等问题,”则让黄红云吃了一颗定心丸。

  黄红云关注民营企业转型发展这一重要议题,同样,作为渝派房企领头人,黄红云的全国两会提案没有离开地产老本行,他希望能在“推进供给侧改革、加快房地产去库存”上献计献策。在金科转型大举杀入的新能源领域,黄红云也希望得到更多战略层面的国家支持。

  “新地产+新能源”,是金科正在形成的双主业和多轮驱动格局。这两大领域未知的风险,正考验黄红云的投资眼光和转型能力。他期待的金科“千亿”蓝图,是否正在变成可见的现实?

  “别死扛,降价、亏本也要卖”

  去库存,是今年房地产的重头戏,被提升至前所未有的高度。

  3月5日,国务院总理李克强在《政府工作报告》中再次着墨“去库存”,并首次提出“因城施策化解库存”。在去年12月中央经济工作会议部署中,“去库存”成为2016年五大任务之一。

  政府和房企双向去库存,是黄红云认可的一条最切实可行的路径。

  “切实做到因城施策,政府要因地制宜调控土地供给,”黄红云称,除此,政府还应拓宽公共服务覆盖范围,解决农民工购房后的就业、医疗、教育等问题,增加农民工购房意愿。

  黄红云建议建立政策性住房银行,推进房贷资产证券化。在财政政策方面,黄红云提出,要暂缓房地产税立法,减免非住宅房产税,取消企业所得税及土地增值税预征,降低“营改增”增值税税率。

  “政府采购公租房,对安置房进行货币化安置,可消耗一部分库存量。”黄红云称,“从目前情况看,购买存量房的成本不一定会比拆迁、改建成本高,尤其在库存消化难的城市,当房企自身有大量的存量房、销售比较困难的时候,往往是愿意降价、甚至低价出售给政府的,这样既解决了库存问题,又不增加政府多余成本。”

  “要肯定上层的智慧,也要相信还有更多的政策出台。”在黄红云看来,眼下,国内房地产开发投资增速大幅下滑,新开工面积持续负增长,房地产待售面积再创历史新高,三、四线城市库存高企等问题依然严峻,“房企应该抓住机遇,实在卖不动,千万别死扛,降价、亏本也要卖。”

  当然,他提到最多的字眼,还是“创新”。黄红云结合金科操盘实例来介绍创新思路,重点在于存量房的功能升级。

  “有些房子卖不出去,不一定是房子本身不好,毕竟不可能每一个项目都赚钱。”黄红云说,金科正在优化改变一些存量房的使用功能,“比如在成都和无锡,我们就把原来的商业用房改成酒店式公寓、城市酒店和快捷酒店。此外,我们还将工建类住房升级为众创空间等。”

  他也提到通过“调产品”来化解库存,并将此作为企业革新的重要方向。未来三年,金科将聚焦改善型需求,实现刚需首置、品质改善、高端再改客群结构由7:2:1逐步调整到5:4:1。

  黄红云说,去库存是一个系统化的问题,手段要多样化。当然,对三、四线城市房地产市场的判断不应该一概而论。“从产销比看,部分三、四线城市投入低,但市场反馈非常好。比如金科在重庆涪陵、开县等小城市的销售和利润都很可观。”黄红云说。

  从成立之初的3000万元到2015年946亿元总规模,金科超速增长3153倍。在克而瑞发布的2015年房企百强榜单中,金科以293亿元年销售额排名第31位。

  黄红云设想过金科的未来路径,在地产领域,他希望实现地产产品、用户到企业三个层面的战略转变。“金科业务重心要从5年短周期转变到65年长周期。”黄红云说,“争取用3-5年时间,逐步从重资产投资向轻资产运营的转变,把80%重资产变到50%,或者超过50%,要从开发商身份转型为现代服务提供商。”

  “弃风限电要留出消纳空间”

  黄红云的视线,还紧紧盯在新能源领域。

  2014年初,金科抛出了“力争5年内销售破千亿”的战略野心。曾要做“地产界Intel”的黄红云玩起了跨界,他瞄准的重要方向就是新能源这一国家积极扶持的战略性行业。“新能源”与“新地产”组成金科的双主业格局。

  当年10月13日,金科迈出第一步,出资20亿元成立新能源公司。一年后,金科已累计在新能源项目上投入超过40亿元,并在新疆建立了初步的风能项目架构。

  据时代周报记者了解,除了在页岩气方面尚未有进展外,金科新能源的触角已伸至风电和光伏。目前,金科新能源项目主要有三个,两个位于新疆,另一个位于山东。

  “随着‘十三五’规划的深入推进,风电发展目标有望进一步调升,”黄红云有些忧心,他说,与发展速度和规模相悖的是,弃风限电现象愈发突出,已成为影响我国风电产业健康发展的主要瓶颈。

  2015年,弃风限电形势加剧,全国风电平均利用1728小时,同比下降172小时;全年弃风电量339亿千瓦时,同比增加213亿千瓦时,平均弃风率15%,同比增长7个百分点。

  黄红云介绍说,弃风较重的地区是内蒙古(弃风电量91亿千瓦时、弃风率18%)、甘肃(弃风电量82亿千瓦时、弃风率39%)、新疆(弃风电量71亿千瓦时、弃风率32%)、吉林(弃风电量27亿千瓦时、弃风率32%)。资源浪费严重,也到导致了我国能效水平偏低,能源利用效率急待提高。

  黄红云希望,能严格控制限电严重地区火电项目核准和建设,放缓火电开发节奏,为风电项目留出消纳空间。他在等待电力体制改革的推进,希望能落实《可再生能源法》,落实节能调度,确保可再生能源优先全额上网。按照谁受益谁补偿的原则,建立对弃风弃光所造成限电的补偿机制,为能源新业态健康发展创造条件,促进可再生能源良性发展。

  黄红云的心思不难理解。新能源被视为金科未来的利润增长点之一,具有重要的战略意义。黄红云的决心很大,企图也很大,他要在新能源领域“再造一个金科”,力争成为国内A股最大、最具竞争力的民营新能源发电投资商和运营商。

  他挂帅新能源公司,这就是重视新能源发展的强烈信号,此举在金科内部前所未有。

  “跟其他公司比较,金科在新能源方向探索积极,投入也比较大,”金科董秘刘忠海坚称,“我们认为这条路(新能源)走得通。”

  事实上,去年以来,金科新能源项目已陆续产生数千万元的收益,但由于数额较小,以及相关项目仍然在建设中,所以未在半年报中披露。

  在这个相对陌生的领域,金科的探索之路正越走越远。金科相关负责人透露,5年内(包括今年在内),金科在风电、光伏发电、光热发电、页岩气等新能源领域总投资规模将到达约500亿元,其中新能源发电装机容量将达到400万-500万千瓦。

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