三四线城市应因城施策去库存 鼓励农民工进城买房
政府工作报告提出，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。那么，去库存该怎么“去”，如何“去”？全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会委员张泓铭和全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林做客中国经济网，讨论了这一话题。
房地产去库存势在必行
“房地产行业去库存，首先要正确认识我国房地产市场的现状。”李晓林委员说，“一线城市房子量价齐升，二三四线城市房地产市场则表现冷清。房地产市场的库存积压情况主要出现在部分二线城市与三四线城市”。
国家统计局最新数据显示，房地产库存达7亿平方米，三四线是最难消化库存的区域。张泓铭委员推算说，这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就会开始无法偿还，有可能导致系统性金融风险。“现在去库存问题更复杂了，一线城市出现了房地产市场过热情况，我们要注意避免一种倾向掩盖另一种倾向，即全局性房地产库存难题，掩盖了局部的房地产过热”。
适当进行政策刺激
央行在春节前发布政策，要求降低不限购城市首套房首付比例。差异化是这次央行调整住房信贷政策的明显信号。那么，差异化的政策到底怎么实施？
“在总体减杠杆的前提下，我们要分不同的地区，采取不同的措施。”张泓铭委员说，要根据不同地区的楼市库存情况“因城施策”，考虑如何在供需两端去杠杆或加杠杆。“对于库存严重的地区，对需求一端要用好政策加以引导和撬动，推动需求以消化库存，对于供给则要适度收紧。对于已经过热的一线城市要反过来干，对需求降杠杆，对供给适度加大杠杆。”
李晓林委员认为，在一些三四线城市，商品房的刚性需求和投资性需求相对较小，在这种情况下，楼市去库存的速度会很慢，这就需要出台一些利好政策进行刺激，比如降低税收等。
李晓林委员还指出，现在这么多房子卖不出去，正是政府购买保障房的好时机。他建议开发商把房价降一降，地方政府拿钱来买一批，消化一部分刚性需求，“大家一起努力，这样就有可能加快三四线城市去库存的速度”。
鼓励农民工进城买房
政府工作报告提出，今年，我国将深入推进新型城镇化，重点抓好农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理等三项工作。
“城镇库存的房子希望通过农民工来消化，这个初衷和想法是好的。”李晓林委员说，“但实际上效果并不明显。这些年农民工挣到钱后大都回老家买房了，因为老家的房子比城里便宜”。现在这一轮三四线城市去库存，需要更多政策支持。
张泓铭委员认为，鼓励农民工进城买房，要解决好两个问题。一是搞好三四线城市的经济发展。让农民工进城不是简单解决农民落户的问题，还要搞好经济发展，通过经济发展扩大就业岗位。这样做有利于农民工进城、落户、购房。二是不仅要让进城农民工买得起房，还要在公共服务方面做到全覆盖，比如农民工成为新市民后，医保、社保要跟得上，子女教育问题要解决等。
另外，农民在农村有自己的承包地和宅基地资产。从根本上讲，需考虑如何改革农村产权制度，如何使农民资产权利通过资本市场转化变成现金，这样农民进城就有经济保障了。所以，要彻底解决农民进城的问题，还要考虑中小城镇经济及农民资产市场化转化的问题。
