一线楼市集体“暴走” “京沪深”两会后或出新政
■本报记者 王 峥
一线城市和部分二线城市近期暴涨的房价,已经引发相关地方政府和多个部委的强烈关注。
对此,有知情人士推测,北京、上海、深圳这三个一线城市已经在储备政策,“两会”后便可能出台相应的调控措施,具体内容可能包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠杆等,以抑制房价过快上涨。
不过,由于一线城市近段时间房价的暴涨,是供需关系紧张、信贷宽松、税收优惠,包括地方政府推出的高价地、中介机构的首付贷,甚至是股市下跌等多方面因素整体导致的,因此,多位业内专家均向《证券日报》记者表示,在信贷环境整体宽松、供需关系短期难以扭转的情况下,一线城市今年的房价仍将继续上涨。
春节淡季仍难阻
一线楼市集体“暴走”
2月份,由于春节假期的存在,历来是全年成交的淡季,但从今年一线城市的成交数据看,却并没有“歇一歇”的意思,而且还是在房价大幅跳涨的情况下。
佑威房地产研究中心监控的数据显示,2016年2月份,上海市商品住宅成交71.29万平方米, 同比上涨68.62%,创最近七年新高。成交均价为36374元/平方米, 环比上涨1.23%, 同比上涨23.92%。同时,上海链家市场研究部统计数据显示,2016年2月份上海二手房共计成交了2.8万套,虽然环比1月份下跌了近四成,但同比大涨166.58%。
而在全国房价涨幅最高的深圳,根据深圳市规土委统计数据显示,2月份当地新房住宅成交环比减少0.7%,同比大增172.5%;48095元/平方米的成交价环比上涨3.4%,同比大涨72.1%。二手住宅方面,深圳2月份共成交8496套,成交价继续刷新历史高点,达52600元/平方米。
北京住建委成交数据显示,2月份北京商品住宅(含保障房)共实现成交4678套,环比下降51.71%,同比增长110.6%。同时,链家地产市场研究部统计,2月份北京市二手住宅共成交8672套,成交量环比上月下降31.9%,与去年同期相比上升了59.4%。值得注意的是,2月份受春节假期影响,实际网签天数为21天,二手房日均网签量约为413套,较一月份微增0.5%。
就连在一线城市中平稳的广州,2月份的二手住宅网签成交量也达到了2694宗,虽然环比1月份下降50.6%,但与去年2月份相比,网签成交量则大涨123.2%。一手住宅网签套数与去年同期相比也上涨了13%。
多方表态关注
相关政策恐收紧
而面对上述城市量价双双暴涨的现状,相关部门负责人也纷纷表态。
3月5日,住房和城乡建设部长陈政高表示,目前一线城市北京、上海、广州、深圳变化非常大,正与这四个城市保持密切联系,想方设法稳定市场。主要涉及:第一,实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;第二,增加土地供应面积,及时披露相关信息;第三,增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;第四,打击各种交易当中的违法违规行为;第五,正确引导舆论。
全国人大代表、上海市委书记韩正则在3月6日谈到上海房地产市场时表示,房地产市场健康发展关乎民生,全国各个市场差异很大。近期上海房地产出现非理性过热,市场情绪抬高房价,对长远健康发展不利,必须关注和加强调控。
同一天,发改委主任徐绍史在答媒体提问时也表示,当前一、二线城市房价上涨速度较快,幅度较大,需通过加快推进保障房建设和棚改,增加住房供给,采取诸如限购等行政措施以及经济政策等,抑制不合理的投机性需求,限制房价过快上涨。
3月9日,央行副行长潘功胜在政协小组会讨论时表示,解决目前的一线住房上涨问题,需要一些综合措施,央行正与住建部、银监会等部门商量,准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理,若没有资质,将不能跨界经营。
潘功胜认为,一线城市住房价格上升速度比较快,最基本的影响因素还是住房供求关系,其中也有投资力量在炒房,但不是主要因素;房地产企业,房地产中介机构在其中参与配资提供贷款,以及媒体炒作等,影响了人们的心理预期。据悉,目前链家、中原等房地产中介机构已经暂停了首付贷金融业务。
有知情人士推测,目前北京、上海、深圳这三个一线城市已经在储备政策,“两会”后便可能出台相应的调控措施,包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠杆等,以抑制房价的过快上涨。其中,上海市政府相关部门已于3月8日召集部分研究机构,就当前“房价上涨过快”问题进行座谈。而深圳市市长许勤此前在深圳市六届人大二次会议记者会上曾表示,深圳房价上涨过快,深圳市政府正在研究调控政策,确保房价在合理区间。
多因素助长房价
长久以来,一线城市的供需矛盾一直存在。相比于三、四线城市的供大于求,一线城市则属于“僧多粥少”,在新增大量人口的同时,土地供应确实逐年减少,而这也是目前北上广深房价快速上涨的最重要因素。
新城控股高级副总裁欧阳捷此前曾表示,“上海商品住宅自2006年以来的10年时间里,累计批准上市182.8万套商品住宅,累计销售178.5万套,余量仅4.3万套,其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算,仅够3个月销售的量”。
易居(博客)研究院研究报告也显示,2016年1月份,一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6个月、12.2个月和18.5个月。相比2015年12月份,一线城市的去化速度有所加快。其中,一线城市已连续13个月存销比数值低于12,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时,新房市场的去库存周期较小,相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。
不过,现实的情况却是北京、上海、深圳土地资源已经日渐枯竭,尤其是在一线城市土地开发边界不会突破的情况下。同时,即便增加土地供应,可要转化为能够销售的房源,至少也需要一年的时间,2016年一线城市的供应不会有什么变化。
除了供需矛盾外,促使一线城市上涨的另一个因素就是信贷的放量以及税收等政策的放宽。正是在去年多次降息降准后,大量资金流入到房地产领域,北京、上海才恢复了上涨的趋势。而此前央行公布的《2016年1月金融统计数据报告》显示,当月人民币贷款增加2.51万亿元,同比多增1.04万亿元。显然,2016年1月份的信贷增量规模,已远超过楼市最为疯狂2009年同期。
有业内人士称,一季度房地产贷款余额规模及其增速,与该年度1月份的社会融资增量规模、人民币贷款增量规模呈正比关系。而最近三年,一季度末房地产贷款余额增量都相当于1月份整个信贷增量的60%~67%。这也意味着到一季度末,房地产贷款余额的增量将达到约1.5万亿元的水平。
此外,虽然大部分税收政策与一线城市绝缘,但2月份三部委出台了的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,还是大幅降低了一线城市改善性需求的税负。而这也影响了诸多买房人的信心。
经济学家马光远也认为,一线城市的房价上涨有三个支撑:一是政策支撑,去库存政策尽管很多都不是冲着一线去的,但配给三、四线城市的药,最终一定会进入一线城市的嘴里;二是供求关系;三是未来的预期。这三大因素决定了,如果没有大的经济动荡,一线城市房价上涨的趋势不会轻易改变。
而对于中介等机构参与配资提供贷款的行为,确实也在一定程度上对一线城市的房价起到了火上浇油的作用。全国政协委员李稻葵表示,他特别反对仅仅为了短期去库存而采取一些饮鸩止渴的办法,比如零首付,比如场外配资鼓励购房,这将埋下房地产市场泡沫的种子。不过,这一行为在相关部门加强监管后,预计未来一段时间配资的规模将大幅下降,进而减缓房价的上涨速度。
“实际上,国内居民投资渠道有限,也促使了一线城市房价的上涨,毕竟现在股市、P2P、信托等以往比较方便投资渠道,因为信心、安全、收益等多方面原因已被边缘化,而三、四线城市由于天量的库存,也不会受到投资者的青睐,相对来说,一线城市的房地产资产安全性最高,投资者仅从保值的角度看,也会把资金投向‘京沪广深’的房子上,而这显然也会刺激上述城市房价的走高”。有房地产公司负责人对《证券日报》记者指出,“当然,一些地方政府想方设法高价出让土地,也是‘京沪广深’等城市房价居高不下的重要原因”。
