长江商报消息 500余家开发商在汉齐聚，共同展望房地产市场走势

　　□本报记者 杨玲玲

　　过去一年，武汉房地产市场凯歌高奏，势如破竹。从武汉出现首个百亿级房企，到融创、绿城、金科、龙湖等扎堆进驻武汉，武汉楼市蝉联全国楼市销冠。那么，2016年武汉的土地市场和住宅市场会面临怎样的变局?

　　昨日，武汉500余家开发商共聚一堂，亿房网研究中心、湖北中原、仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕五大机构联袂发布2015年武汉房地产年度报告和2016年房地产市场展望。

　　“对于2016年武汉市场的走势，我有三个方面的担忧。” 武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌称，第一，经济环境令人堪忧，例如股市暴跌、油价暴跌等，很多企业关门跑路;第二，政策利好效应会逐渐减弱;第三，2015年武汉房地产市场已经释放过度，今年将难以在去年基础上再创新高。“基于以上三个方面的因素，我认为2016年武汉房地产市场的成交量和成交价格都会呈现出回落态势。成交量回落幅度可能要大于价格回落幅度。”

　　中心城区新房供应压力将降低

　　“如果用一个关键词来形容2016年土地市场，‘变’字最为贴切。” 湖北中原研究中心经理杨丽宇提出。

　　过去一年，包括首都机场等在内的全国知名房企纷纷进入武汉市场。譬如，首都机场地产集团公开市场拿地，中信集团先后签订武船一分厂地块储备协议和汉正街东片合作协议，融创收购美联地产塔子湖片区项目，绿城代建藏龙岛项目进驻武汉。“他们或通过合作方式拿地，或通过公开市场拿地，也有通过项目代建的方式进入。”杨丽宇表示，在外来知名房企为武汉市场注入新活力的同时，也体现了武汉市场对各大房企的诱惑力。

　　为什么今年土地市场如此火爆?杨丽宇认为，这也是开发企业有钱任性的表现。“房企融资成本大幅度降低，资本压力得到缓解。万科、保利等企业在2015年的融资额度均超过2014年，同比涨幅超过200%，特别是境外债的发行，对他们的融资起到了极大的作用。”

　　土地市场风云莫测，武汉土地成交的高峰时期发生在2007年、2009年到2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交楼面地价都出现了较大幅度的上涨。

　　从空间分布来看，2015年中心城区与远城区成交地块总建面占比基本持平，中心城区同比减少16.6个百分点，如此一来，中心城区未来新房市场的供应压力也会相对降低。从各个区域数据来看，主城区中东湖高新、青山、洪山土地成交建面居前，这些地块或将在未来1到2年内形成新房供给，加大区域竞争态势。从成交价格来说，主城区仅江汉、汉阳、洪山区楼面地价涨幅低于新房价格涨幅，表明大部分主城区“面粉”价格涨幅超过“面包”，未来新房价格上涨动力十足。

　　住宅市场需求将逐渐趋缓

　　“过去一年，全国大多数城市都面临着楼市去库存的难题，武汉楼市可谓是交出了一份满意的答卷。”亿房网研究中心总经理明晶晶称，全市商品房成交套数为25万套，成交面积达到25万平方米。

　　2015年，武汉城建项目进入收获期，同时，城市建设发展从中部中心城市到国家中心城市雏形初现。武汉楼市的红火从年初持续到年末，淡旺季之间看不到明显的衔接痕迹。

　　此外，2015年武汉市去化周期从上年14个月缩减到7.4个月。在这一年，品牌房企新增供应同比增长了14.8%，供应占比上升2.1个百分点，达到56.3%;其他房企供应增长7.7%，占比下降至43.7%。预计2016年品牌房企市场供应份额将进一步提升，武汉房企洗牌及并购将进一步加剧。

　　2015年，武汉房价亦表现出较为明显的变化。一是总体涨幅收窄;二是区域需求结构变化对价格的影响较大，地价对房价尤其是未来房价的支撑和拉动作用开始显现;三是各环线间及高端楼盘与普通楼盘间的价格差加速扩大，高端楼盘价格不断突破武汉及区域价格高点。

　　明晶晶称，“地价上涨对房价的托底效应将于明年显现。”2015年除青岛路和二七沿江相继出现武汉地王外，共计约有后湖、古田、关山、东西湖、青山、武昌中心、白沙洲、沌口等10个片区刷新了区域地王。在武汉19个片区中，有15个片区住宅平均楼面地价出现上涨，并且地价涨幅超过房价涨幅。

　　其中关山、南湖、古田、武昌中心等片区地价超过房价涨幅，一方面这些片区地价对房价上涨的传导压力较大，另一方面也增加了高地价尤其是地王项目的开发风险。较典型的后湖尤其是塔子湖区域，自2012年以来不断刷新片区楼盘地价最高纪录，但由于其片区巨大的供应量，部分地王项目去化缓慢，2015年整体房价出现滞涨。当然随着未来供应的快速衰减和配套水平的提高，这种抑制因素会很快减弱或消失，后湖整体房价将在2016年下半年迎来一个较大涨幅。

　　同时需要考虑的是，高地价项目的开发风险。“比较典型的后湖区域，2012年以来，片区楼面地价不断被刷新，但由于片区供应量大，全年房价呈负增长状态。未来随着供应衰减和区域配套水平的提高，我们预计在2016年下半年房价会迎来一个较大的涨幅。”

　　亿房研究中心预计，2016年整个市场需求将逐渐趋缓，且下半年销量萎缩明显，但整体仍将居全国前列。同时，区域继续深度分化，高端住宅与普通住宅价格差进一步拉大，新城区继续成为市场热点。而品牌房企的市场份额将增60%左右，企业并购多于2015年。