白银时代掀房企转型潮 资本热捧引两极分化
2015年三季度，上市房企毛利和净利水平均继续下探。机构认为，明后年房企利润率有望企稳，但长期下行仍然是大势所趋。而资本的进入，一方面有利于房企降低资金成本，另一方面又可能成为房企战略转型的掣肘，造成实体空心化的后果。
在告别高利润黄金时代的同时，房地产行业又迎来金融资本的大量入侵。
根据中信建投研报，2015年三季度上市房企整体综合毛利率较2014年全年下降3.99个百分点，达28.61%；综合净利率较2014年全年下降2.33个百分点，达9.85%，毛利和净利水平均继续下探。
中信建投认为，明后年房企利润率有望企稳，但行业利润率长期下行仍然是大势所趋。
而资本尤其是金融、保险资本的进入，一方面有利于房企降低资金成本，另一方面又可能成为房企战略转型的掣肘，造成实体空心化的后果。
白银时代，房地产行业的游戏规则已发生明显变化。房地产行业的可持续发展成为各大房企上下求索的主题。
战略转型风生水起
面对净利率、毛利率的下滑，中国房企开始寻找业务上的新增长点，纵向深挖上下游产业链的市场潜力，横向拓宽企业业务范围，谋求跨界转型。
房地产产业链的下游是一系列配套服务，包括社区教育、养老、物业等。搭车“互联网+”的社区O2O更被认为是万亿量级的蓝海市场。其中，物业管理无疑是一个重要而直接的切入点。
2014年6月30日，花样年控股旗下的彩生活在港交所主板正式挂牌交易，成为国内首只物业管理股。彩生活首次发售价定为每股3.78港元，以12月29日最高6.34港元的股价计算，股价累计上涨幅度已达到67.72%。
2015年，中海物业以介绍形式上市。万科、保利、富力、碧桂园、远洋等房企纷纷表示有意分拆旗下物业平台并独立上市。12月22日晚间，绿城在港交所挂出了分拆物业上市的招股书，开拓园区O2O市场。
但是，对于一些房企巨头来说，仅在房地产产业链的延伸已经不能满足其野心，跨界多元是新的出路。
万达、恒 大、绿地等大型房企先后试水多元化，并涉足金融等行业。而华业地产、宜华地产等中小房企，更是宣布全面转型，接近退出房地产行业。
在万达集团2014年年会上，万达集团董事长王健林(博客)第一次公开了万达的第四次转型。
提到转型方向要以轻资产为主，从房地产企业转为服务型企业，做到万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业基本相当，互相协同、互为支持。
王健林在演讲中直言“将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。”
此外，恒 大地产在2015年正式进军医疗健康和金融保险行业，旗下已有恒 大淘宝、恒 大健康、恒 大文化和恒腾网络分拆上市，11月又收购中新大东方成立恒 大人寿。恒 大还在打造自己的食品供应链，继恒 大冰泉之后，恒 大粮油、恒 大乳业等产品也将进入市场。
成立23年的绿地则“已在全球范围内形成了‘以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展’的多元格局”。
资本青睐上市房企
随着2014年以来的金融改革和保险资金投资房地产的放开，房企与资本市场联系日益紧密，房企的运营模式也因势而变。
万宝之争无疑是2015年年末的一场重头戏，戏里戏外是股东与管理层的博弈，是资本与人力的博弈，更是金融资本与产业资本的一次融合试验。
险资入股房企带来新课题，万科并非孤例。
据统计，在上市房企中，已有31家有险资入股，其中险资进入前十大股东的房企达21家。除了金融街、远洋地产等中大型房企，金地、碧桂园乃至万科等房企龙头都已成为险资竞相追逐的对象。
业内人士指出，对于房企而言，在谋求转型的过程中，需要更大的资金投入和更长的回报周期，险资能起到支撑作用。如碧桂园曾表示，引入平安人寿的战略意义在于“有助于优化碧桂园股东结构，并进一步拓宽融资渠道”；多家券商研报也指出，险资追逐地产蓝筹，持续看好地产基本面复苏。
但另一方面，追逐投资收益、并无操盘运营能力的险资，能否做一个“安静的财务投资者”？险资股东进入之后，将如何与管理层相处？
加杠杆的宝能便引发了万科管理层的强烈反弹。在争夺中，万科的合伙人制度也受到了新一轮关注。
2014年5月底，万科以盈安合伙之名，通过国信证券旗下的“国信金鹏分级1号”一只券商资管计划，推出了事业合伙人持股制度。
根据2015年三季报，万科管理层通过盈安合伙持股比例为4.14%，按照12月18日停牌前价格24.43元计算，万科管理层持有的股票市值约为120亿。
在此次万宝之争中，万科的合伙人计划所持有的4.14%股权起到了一定作用，若与华润集团、安邦保险、以及刘元生构成一致行动人，其占总股本的持股比例将达到26.78%，超过宝能系持有的股份数量，为控制权之争提供了有利条件。
截至目前，万科与安邦的“握手”成为万宝之争的转折点，其未来走向值得关注。
除了万科，房地产公司已有阳光城、泰禾、碧桂园等多家房企推出合伙人计划，不过并没有像万科这样大规模用于持股。
万科总裁郁亮认为，“事业合伙人模式的建立让员工和股东融为一体，让其不再纠结股东和员工究竟谁排第一，这样才能更好地实现客户第一的宗旨。”
万科等房企，将合伙人制度视为公司业务转型的匹配制度，但这一制度改革是否因为险资股东进入而被打断？仍需观察。
行业格局强者恒强
无论是战略转型还是险资入股，龙头和优质房企显然更有优势，这也导致行业优胜劣汰、强者恒强的局面。
根据上市房地产公司2015年三季报，一线房企利润率依旧稳健，前三季度毛利率31.81%，同比上升0.41个百分点，净利率11.84%，同比下降0.93个百分点；二线房企的毛利率下滑较为明显，三季度毛利率从较去年下滑7.89个百分点达26.88%，净利率下滑2.79个百分点达9.83%；三线房企利润率继续恶化，毛利率和净利率分别较去年下降2个百分点和4.7个百分点，分别达28.9%和5.09%。
房企盈利结构分化明显，净利率与毛利率被二线，特别是三线房企所摊薄。
与此相对应的是，房地产的行业集中度逐年提升。据安信证券统计，上市房企TOP22营业收入占比71.0%，净利润占比82.5%。
根据东北证券对房地产行业 142 家上市公司过去五年的营业总收入统计，前十家企业占据所有房地产上市企业营收比例由 42.14%上升至 56.71%。
来自中国指数研究院的研究报告显示，今年前三季度，全国房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，数量和金额均明显增多。
近期中央经济工作会议提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。这意味着，目前房地产行业优胜劣汰和兼并重组将成为趋势。
11月23日，招商地产重组方案通过。“招保万金”中的招商地产由招商局蛇口换股吸收合并。这也是国资改革背景下，地产央企改革的样本。
当下，并购数量增加的同时，并购规模的扩大也是趋势之一。
12月2日，恒 大地产发布公告，称以总金额135亿元收购了新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目，总建筑面积近400万平方米。如无意外，这将成为今年国内房地产市场最大规模的并购。
东北证券指出，政府不会再过分刺激房地产开发投资，市场主导部分将会进一步放大，未来将促进优势企业兼并吸收做大做强，整合行业资源以实现效率改善。因此，大兼并时代行业越发集中，过剩产能得以退出，符合供给侧改革的大势。
