经历上半年全面回暖之后，7～8月传统淡季，全国楼市出现阶段性回调，其中一线城市房价环比继续上涨，而大部分三线城市房价则出现下降。

  在金九银十即将到来之际，央行再推出“降准、降息”大招，让业界对后市颇为看好。但知名房地产专家韩世同在接受记者采访时指出，整体经济下行，楼市难独善其身，过度的政策利好并不利于楼市和整体经济，房地产也应顺应经济形势实现软着陆，实现房价平缓下行。

  下半年量增价升可能性大

  韩世同分析，从去年下半年开始，不断有利好政策出台，楼市出现回暖。今年在3·30政策、降准降息等多轮利好政策推动下，第二季度楼市成交快速回暖，房价也随之上升。虽然7～8月全国楼市整体出现回落现象，但今年下半阶段的楼市仍继续看好。“今年中央已多次降准降息，让楼市得到额外刺激，金九银十和年底原本都是销售旺季，开发商都会强力促销和推货，所以房地产市场预期较好。”韩世同表示。

  他分析，下半年的具体形势还有不确定性，“量增价升”可能性更大，不过也要看房地产商是要“保价”还是“保量”。如果过度追求价格，成交有可能会达不到理想状态。所以他建议，开发商要先保量，在保持价格稳定的情况下扩大销售促进成交。

  楼市利好政策不宜太多

  韩世同认为，降息、降准、放松限贷都是应对通缩和经济下行的举措，短期内可带来楼市成交利好，但长期来看，一旦没有了政策支撑，成交量将再次跌落，这样容易引发风险。

  “情况不好时可以适度救助，但不应该救助过度，这样会破坏了系统的稳定和健康。经济在下行，楼市也应该随之下行。刻意拉高市场，风险就越大，长期一定是利空的。”韩世同表示，由于利好政策频频出台，目前楼市趋于“量涨价涨”的状态，房价逆势上扬并不是好事。他说：“目前情况是"软上升"，如果把握不好拉升得太快太急，风险会很大。楼价平缓下行又不出现暴跌，成交量稳步上升，是目前来说比较合理的状态。即让楼市顺应经济形势平缓下行，实现价格软着陆。”

  需要加速推进城镇化进程

  目前，房地产市场存在结构性供给过剩问题，三四线城市以及部分二线城市住房供给过剩，去库存化成为房地产的主要基调，而一线城市和部分二线城市中低档住房供给不足，住房需求得不到满足。对此，韩世同认为，大众过度关注一线城市，而缺乏对三四线城市的关注。以近些年的情况分析，一线城市虽然市场很旺盛，但不足以带动其他城市，已无法引领整体楼市发展。

  韩世同认为，目前资源过度集中在一线城市和少数二线城市，资源分配不均衡，导致就业、教育、医疗等集中在一线城市，住房需求也高度集中在一线城市。要从根本上改变这个现状，需要加速推进城镇化进程，从政策等层面上鼓励人们去三四线城市居住、就业和发展，既能缓解大城市的供需紧张，也有助于三四线城市去库存化。

  房地产步入“白银时代”

  随着中国经济进入新常态，房地产行业已告别“黄金时代”，昔日的“香饽饽”转眼成为“鸡肋”，不少房地产企业开始谋求转型甚至想甩掉这个“包袱”。韩世同分析，整体经济下行，房地产步入白银时代，市场收缩、利益下行，豪宅等大户型难卖出，房地产企业应该适应下行趋势，放下姿态，调整策略，不再盲目拿地扩张，只有加速转型和试水多元化业态才是更好的出路。

  对于房地产商来说，或许现在正处于冬天时节，但对于有购房需求且买得起房的人来说，这是一个好时机。韩世同建议，有刚性需求和有改善需求的人应考虑房子的使用价值而不是商业价值，需要买时就要及时出手。但对于投资而言，他说：“考虑到整个经济和股市的状态，房地产很难一枝独秀和继续逆势上扬，所以投资房地产要慎重考虑。最终楼市还是会受整体经济影响回归到该有的轨道，跟着经济下行才是适应经济规律，所以建议投资客谨慎为上，目前还是观望为妙。”