号召农民工去城里买房,但他们却有三个“不放心”

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/24 14:28:55 新浪地产
提要:近日,中央政治局会议提出:2016年经济发展要抓住关键点、打好歼灭战,其中包括:要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近日,中央政治局会议提出:2016年经济发展要抓住关键点、打好歼灭战,其中包括:要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场

  

  关于楼市去库存,最早是2014年住建部提出来的。今年11月中央财经领导小组会议要求:化解房地产库存。当前则进一步具化为:通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

  如果进一步落地,还会有什么具体措施?笔者认为,中央既然已经明确提出,则必然考虑到了相关配套措施。而且,一旦涉及农民工购房这一全新而复杂的领域,必须通盘考虑,将其作为系统工程进行设计、搭建和实施。

  首先,吃下定心丸。农民工是个流动性很强的群体,一方面在不同城市之间流动,另一方面在城市和家乡之间流动。要想让他们在某个城市购房,必须解除他们的后顾之忧。长期定居一个城市,不能只是有套房子,他们还有三点不放心:

    一是怎么有持续性工作?除了靠自己的工作技能,政府必须指导他们就业,甚至培训技能。二是能否享受本地市民的公共服务?比如上学、看病、养老,政府必须通过落户或居住证制度,让他们平等享受。三是家乡的土地与宅基地怎么办?应允许他们还能继续拥有,或规定一定持有期限(比如30年)。

  其次,解决融资问题。要想买房,就得使用贷款。全国城市镇居民购房六成以上都会贷款。而农民工总体收入水平低于城里人,要想他们购房,必须提供更加优惠的贷款支持。贷款首付可降至二成,利息要打七折或八折。

  但如此会让商业银行利益受损,政府就需进行制度设计,比如将公积金政策覆盖到农民工,比如设立专门金融机构,类似美国的房地美和房利美,为农民工贷款提供担保,补贴贷款利息,将贷款证券化,建立资金池。另外,还要允许允许他们出售宅基地、农村房屋,或者允许他们以宅基地、农地作为押抵物进行贷款购房。

  再次,降低购房成本。提供便利和优惠的贷款支持,也属于降低购房成本,但这还不够。农民工需要更多看得见的好处,即“占便宜”心理。比如,城里人购房需交契税,农民工可以不交契税;比如,购房五年后转让,免个人所得税和营业税。今年5月前后,四川眉山市、安徽宿州市等地出台政策,农民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。但这种补贴力度太小,不足以去库存。地方财力有限,需要国家层面组织实施。

  最后,承担保障责任。不能为了去库存,才想起鼓励农民工购房。住房保障也是一项基本的公共服务,地方政府应切实负起责任,要把拥有居住证的农民工,纳入住房保障范围。租不起房的,要分配廉租房,或发放补贴。有一定购房能力,但有没能力买商品房的,要允许他们购买经济适用房、限价房、共有产权房等。让农民工与本地户口的居民,真正的享受同等住房保障的待遇,这才叫“市民化”。

  2014年调查数据表明,在务工地自购房的农民工占1%。这个比例如此之低,主要隐含两个问题:一是买不起房,二是对定居城市信心不足。无论从短期的“去库存歼灭战”,还是从长期的城镇化,对于农民工市民化、购房定居,都应做全面而系统的政策设计。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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