中央325个字细说房地产,非常罕见!万分重视!却无狠招!

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/24 14:23:59 新浪地产
提要:今年的中央经济工作会议报告中,罕见的用了325个字符,论述房地产去库存的重要性。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  今年的中央经济工作会议报告中,罕见的用了325个字符,论述房地产去库存的重要性。

  以前历届中央经济工作会议,对房地产的阐述,从未超过300字。而2014年12月的中央经济工作会议中,更是只字未提房地产。

  天哪。房地产从“冷宫”中被救了出来,重新登上“贵妃”的宝座。风光着呀。

  

  全部通告内容如下:

  第三,化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

  

  内容很长,对吧?听老杨一段一段解读吧。

  1、化解房地产库存。

  杨评:这是总标题,所谓的要打一场房地产去库存的歼灭点。所以措施皆围着这一个目的展开的。

  2、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

  杨评:两项改革,一项是户籍制度改革,另一项是住房制度改革。两项改革的叠加部分是农民工市民化。接来下,相关部委应该会出台配套措施。

  3、要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

  杨评:2014年7月,《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定,进一步调整户口迁移政策,统一城乡户口登记制度,全面实施居住证制度,加快建设和共享国家人口基础信息库,稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。到2020年,基本建立与全面建成小康社会相适应,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。接下去要督战各地政府落实。

  但是,当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工,更愿意落户工资水平较高的大中城市,甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是:全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。因此,农民工自购房多在小城镇,可能与与落户容易有关。

  4、要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

  杨评:作为新市民,不管是落户,还是持有居住证,都应享受到与本地居民相同的公共服务,包括住房保障。所以让农民工享受到公租房,与是正理!不过,提示一下:这条与去库存没有直接关系。但有间接关系,地方政府可以收购存量房用于公租房。

  5、要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

  杨评:这是改革方向,发达国家就有专门的社会机构,以及商业机构,从事房屋出租业务。接下去,相关部门可能会出台优惠措施,比如个人和机构投资房产,然后用于出租,可能享受税收减免。这样,就是变相鼓励房产投资了!不过,如果政策优惠力度小,则基本没啥效果!

  6、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

  杨评:鼓励开发商降价,这话听着有点耳熟,2008年下半年和2009年初,官方也这么说过。老实说,这是句标准的FEI话。市场经济条件下,降价与否,企业自有安排,政府管那么多做啥?你让开发商降,他们就降了?你不让他降价,他资金紧张时也会降价。

  关键点是:“要取消过时的限制性措施”。接下去,政府开始把开发商当正常商业机构看待了,以前都是当“怪物”对待的。至少是融资方面,比如IPO、增发、发债等方面,将有放开。等着出政策台,必定利好开发商!地产股,继续涨吧。

  

  小结一下吧:足足用了325个字符,说明了此次中央经济工作会议,史无前例的重视房地产。但仔细看看,又没什么重磅的政策出来!多数提法,偏长线了。没看到近期就能爆发的核武器。

  要想打一场“歼灭战”,尚急需“救兵”嘛。什么算有效的招?

  比如:个人房贷进一步宽松,首付比例再降五至十个百分点;比如,财税政策加大支持力度,取消二手交易的营业税,暂缓房地产税立法,首套房贷利息可抵个人所得税;比如,安置房与公租房全部停建两年,只能收购存量房。

  也不必太急。急的是相关部委!大家不妨静待吧,未来几个月,几大部委,必有具体措施出台!

  附录:回顾过去四年中央经济工作会议关于房地产的内容:

  2011年12月的中央经济工作会议提出:坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。

  2012年12月会议重申:要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。

  2013年12月会议,并没有提及房地产调控,但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到:努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。

  2014年12月会议,整篇会议通报中,居然只字未提房地产,甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上,可谓绝无仅有。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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