中央325个字细说房地产，非常罕见！万分重视！却无狠招！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
今年的中央经济工作会议报告中，罕见的用了325个字符，论述房地产去库存的重要性。
以前历届中央经济工作会议，对房地产的阐述，从未超过300字。而2014年12月的中央经济工作会议中，更是只字未提房地产。
天哪。房地产从“冷宫”中被救了出来，重新登上“贵妃”的宝座。风光着呀。
全部通告内容如下：
第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
内容很长，对吧？听老杨一段一段解读吧。
1、化解房地产库存。
杨评：这是总标题，所谓的要打一场房地产去库存的歼灭点。所以措施皆围着这一个目的展开的。
2、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
杨评：两项改革，一项是户籍制度改革，另一项是住房制度改革。两项改革的叠加部分是农民工市民化。接来下，相关部委应该会出台配套措施。
3、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
杨评：2014年7月，《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，进一步调整户口迁移政策，统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度，加快建设和共享国家人口基础信息库，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。接下去要督战各地政府落实。
但是，当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工，更愿意落户工资水平较高的大中城市，甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。因此，农民工自购房多在小城镇，可能与与落户容易有关。
4、要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
杨评：作为新市民，不管是落户，还是持有居住证，都应享受到与本地居民相同的公共服务，包括住房保障。所以让农民工享受到公租房，与是正理！不过，提示一下：这条与去库存没有直接关系。但有间接关系，地方政府可以收购存量房用于公租房。
5、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
杨评：这是改革方向，发达国家就有专门的社会机构，以及商业机构，从事房屋出租业务。接下去，相关部门可能会出台优惠措施，比如个人和机构投资房产，然后用于出租，可能享受税收减免。这样，就是变相鼓励房产投资了！不过，如果政策优惠力度小，则基本没啥效果！
6、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
杨评：鼓励开发商降价，这话听着有点耳熟，2008年下半年和2009年初，官方也这么说过。老实说，这是句标准的FEI话。市场经济条件下，降价与否，企业自有安排，政府管那么多做啥？你让开发商降，他们就降了？你不让他降价，他资金紧张时也会降价。
关键点是：“要取消过时的限制性措施”。接下去，政府开始把开发商当正常商业机构看待了，以前都是当“怪物”对待的。至少是融资方面，比如IPO、增发、发债等方面，将有放开。等着出政策台，必定利好开发商！地产股，继续涨吧。
小结一下吧：足足用了325个字符，说明了此次中央经济工作会议，史无前例的重视房地产。但仔细看看，又没什么重磅的政策出来！多数提法，偏长线了。没看到近期就能爆发的核武器。
要想打一场“歼灭战”，尚急需“救兵”嘛。什么算有效的招？
比如：个人房贷进一步宽松，首付比例再降五至十个百分点；比如，财税政策加大支持力度，取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税；比如，安置房与公租房全部停建两年，只能收购存量房。
也不必太急。急的是相关部委！大家不妨静待吧，未来几个月，几大部委，必有具体措施出台！
附录：回顾过去四年中央经济工作会议关于房地产的内容：
2011年12月的中央经济工作会议提出：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
2012年12月会议重申：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。
2013年12月会议，并没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。
2014年12月会议，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。
文章来源：杨红旭的新浪微博
