人民币6天贬值,临近美国加息,房地产将受多大影响?
12月14日人民币对美元汇率中间价报6.4495 ,较前一交易日(12月11日)中间价6.4358贬值137.00 点,连续第六天下调,创2011年7月以来最低。
中国人民银行授权中国外汇交易中心公布,2015年12月14日银行间外汇市场人民币汇率中间价为:1美元对人民币6.4495元,1欧元对人民币7.0807元,100日元对人民币5.3343元,1港元对人民币0.83207元,1英镑对人民币9.8064元。
本币升值有利于吸引外资流入,而贬值则可能导致外资流出。房地产属于资产品,当本国货币升值时,外资投资房地产的积极性提高,比如1985年广场协议之后几年的日本、1997年之前十年的泰国、2005-2013年的内地楼市,本币升值非常明显的推高了房价。当本币贬值时,外资出逃,比如1990后的日本、1997年后的泰国,房价大跌。
那么分析目前的人民币贬值对房地产的影响:
首先,分析一下,是不是趋势性的贬值?
从国内经济的基本走势看,叠加人民币的供需角度看,人民币中长期贬值是既成事实,但因为强有力的国家调控,人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。
庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值,外汇管制相对严格,也约束了资本短期大规模流出。
其次,人民币贬值肯定是房地产的利空。
在人民币升值的数年里:
人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加,住宅作为一种高价消费品,吸引了大量财富增长的消费者,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求的增加会拉高房价。
流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说,商品房的需求弹性大于普通商品,因而上涨的幅度会更大。
预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金会大量流入我国房地产市场,从而推高房价。
但如果一旦人民币改变升值预期,出现趋势性的贬值变化,买房就赚钱的趋势将出现逆转,这种情况下,买房就愈加需要谨慎。
人民币持续升值的9年,也是中国房地产价格持续上涨的9年。过去9年中国房价大涨的原因有很多种,但其中一种,就是人民币升值。在这个升值的过程中,拥有房产的人们,资产迅速升值。房产升值的预期,又激发了更多人买房的欲望。
如果人民币贬值,将会影响部分购房投资。人民币的贬值,对热钱的流出,财富阶级的资产转移都将有影响
第三,美联储加息。
巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,如果持续甚至有可能出现违约。同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境,如果人民币贬值形成趋势,将影响房地产市场将面临颓势,从而可能伤害中国经济。
人民币贬值对房地产市场来说,首先影响三四线市场,对目前的一二线房地产市场来说影响不大,但如果成为趋势,房地产市场难免受到影响。
在未来一线城市群及周围区域依然是房地产的避风港,特别是看到地王频繁出现的区域、价格目前较低的区域,更是代表了未来的投资价值。但是未来房地产市场的风险越来越大了