北京通州多个项目入市 楼市再度活跃炒作难现
随着近期多个项目入市成交，使通州楼市再度站到市场聚光灯下，让过去几个月略显沉寂的通州楼市活跃起来。不过，业内人士表示，通州利好很明确，但因为通州限购升级，采取了严格的限购政策，抑制住了房价上涨幅度，目前通州住宅已经很难再出现今年上半年炒作现象。
多个通州项目入市
继珠江国际城、珠江拉维小镇、珠江东都国际及珠江四季悦城之后，时隔两年，珠江地产再传即将在通州推出新品的消息。
珠江地产相关负责人表示，珠江地产确实有新品上市，但并非新项目，而是位于马驹桥的珠江四季悦城的三期产品——珠江悦景园。据介绍，珠江悦景园是珠江四季悦城的三期产品，是该项目年末推出的全新升级产品。
11月28日，珠江四季悦城全新升级新品——珠江悦景园样板间迎来首次对外开放，推出了两组全功能产品：65平米三居户型和90平米五居户型，空间使用率达到了1.7倍。项目负责人表示，项目已经是现房销售，预计12月月底入市，“样板间开放当日一共来了200组客户，总计400余人，来访人数还是超出我们预期。反映购房者对于产品和通州区域未来发展的认可。”
即将入市珠江悦景园只是近期通州即将入市的项目之一，朝北8080项目在近期热销的情况下，加推了100套优质房源。通州区怡乐中路与怡乐中街交叉口京贸国际公馆项目预计12月将加推一栋高层，户型为108平米三居。
位于八通线临河里站北侧的华业东方玫瑰预计2015年年底加推商住产品，即玫瑰SOHO，预计均价为26000元/平米。
11月8日，限购令后首个拿到预售证的运河核心区项目——保利大都汇一经开盘，便获得了热销，当天的认购金额达到了12亿元。中原地产数据显示，截至目前，通州全月商住成交突破1000套，成交均价也达到了每平米29198元的高点。亚豪机构统计显示，11月成交排名前十项目当中，华业·新北京中心、保利大都汇两个通州区的商住项目更是分别以351套与316套的成交高居前两位。
难现炒作现象
通州项目再度密集入市，也让过去几个月略显沉寂的通州楼市活跃起来。
7月，富力运河十号成为运河区首个拿到预售证的项目，3.9万-4.1万元的均价将通州商住项目抬升到一个新高度。然而，此后其他项目就一直处在“预售证没下来”的状态。
通州定位北京市行政副中心后，核心区项目开始出现价格走高、外围项目捂盘惜售的现象。为打击哄抬房价现象，8月中旬，北京市住建委发布重磅消息——通州购房限购政策升级，将优先解决通州本区域居民住房问题。规定明确，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，将暂停向其出售通州区商品住房。
通州限购令出台，给烧得发烫的通州浇了一瓢冷水，通州区的交易量比限购前明显回落，回落到副中心建设消息传出之前、市场比较平稳正常运行时的水平。
据亚豪机构统计数据显示，10月上半月，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交238套，占到全市总成交量的15%，这一比重也基本与9月持平。而在今年6月份，通州区以1967套的成交量占全部成交的比重高达25%，接下来的两个月该区域成交更是屡创新高，占全部成交比重维持在22%左右。但是进入9月之后该区域成交大幅下滑，10月亦维持这一趋势，由此，通州区楼市成交下行趋势已成定局。
“尽管目前通州项目入市在增加，但是，在通州限购政策之下，通州房地产还是保持一个平稳的态势，特别是商品住宅，客户来访量和成交量没有出现明显反弹，目前通州住宅已经很难再出现今年上半年炒作现象。”通州某项目负责人表示，通州利好很明确，但因为通州限购升级，采取了严格的限购政策，抑制住了房价上涨幅度。
楼市产品多元
刚刚闭幕的市委十一届八次全会进一步明确了要“集中力量建设通州行政副中心”，并对“十三五”期间通州要率先开展的重点工作进行了部署，明确表示2017年市属行政事业单位整体或部分迁入通州。
通州区域住宅限购政策备受关注，关于这一政策近期是否会取消的问题，通州区有关负责人表示：“没有收到取消限购的通知，目前应该不会取消。”
事实上，经历上半年通州楼市部分项目借副中心炒作，到限购令出台之后的迅速降温，通州楼市也在反思房地产与城市建设的关系。“房地产行业应该在通州发展新时期促进通州城市发展，产业布局起到促进作用，而不应该炒作房价。”通州某项目负责人表示。
作为北京唯一的城市副中心，通州运河核心区被规划为高端商务区，意在承接北京中央商务区的外溢需求，打造通州自己的中央商务区。在住宅产品之外，通州楼市产品更加多元，也更具差异化，目前，运河核心区聚集了保利大都汇、华业新北京中心、富华长安运河、绿地中央广场以及富力、复地等项目。云集在区域的品牌房企也形成了差异化的定位。比如保利大都汇主要依托集团文化艺术产业优势，打造商务艺术综合体；绿地凭借多年商办经验，打造智能办公写字楼；华业新北京中心以小户型公寓为主；富华则主打企业独栋产品。
亚豪机构市场总监郭毅认为：运河核心区的定位是以发展高端商务为核心，疏解中心城区的商务功能、提升消费功能、补充国际功能、集聚文化功能的重要载体。为了引进大型企业进驻，自2010年以来，运河核心区共出让了41宗多功能用地，规划建面366万平方米。但一个片区需要更复合化的功能才能充分满足区域发展的需要，运河核心区也是如此。
处于补短板阶段
作为北京疏解战略下的重要一步棋，行政副中心的建设规划牵动多方神经。通州毫无疑问已经变身潜力股，但是，就目前而言，通州还需不少短板要补。
北京市社会科学院副院长赵弘表示，通州定位为行政副中心之后，将迎来大量的交通出行需求，尤其是连接中心城与通州的出行需求。现有的道路负荷比较重，京通快速、朝阳北路、朝阳路甚至京哈高速早晚高峰时段经常拥堵。因此，可以探索新修快速路，或者对现有道路进行提级改造，以满足激增的出行需求。
与顺义、朝阳等区域相比，产业不足是通州短板之一，一位业内人士表示，通州一直存在引入人口资源过多而产业发展不足的矛盾，导致该地区出现了潮汐式交通压力。
通州的产业短板也从通州商办产品反映出来，第一太平戴维斯此前发布数据显示，目前通州区域内的优质写字楼项目租金在每平方米每月100～120元，售价水平是在每平方米2万到3万之间。目前所有乙级以上的写字楼，加起来约有30万平方米，根据统计，存量仅占全市甲级写字楼总存量的三十分之一的水平，所以通州目前的商务氛围处于起步的阶段。
业内专家认为，在目前的商用物业市场来看，通州现在是一个比较滞后的水平，主要反映在两个方面，从写字楼市场看，绝大多数项目为散售项目，是以小业主即个人投资者持有为主，所以这个在一定程度上影响了租赁的品质和租赁水平。除此之外，虽然区域居住人口庞大，但商业项目定位较为低端，这在去年万达广场及京通罗斯福开业后才有所改善。
郭毅表示，通州除了高端办公商务之外，也需要一定体量的商业、公寓等业态作为区域的辅助功能，从而实现区域内部各项城市功能有机地运转，避免再次出现空城、睡城的现象。因此运河核心区的商住公寓配备了天然气，实则是建立在区域发展的角度上，为了更好地服务于企业办公、高端人才而提供的基础设施之一。
郭毅预计，通州定位为行政副中心之后，发展蓝图正在一步步落到实处，这将为区域楼市持续输入价值，从而支撑房价上涨。但是，通州住宅价格受到加强版限购令的制约，短期内房价上涨乏力。
京华时报记者邢飞
