喜剧:中国终于加入SDR了!悲剧:房价终于要跌了?

提要:盼了很多年,IMF宣布将人民币纳入SDR(特别提款权),权重被最终定为10.92%,仅次于欧元。一时间,这一重大消息被刷屏了。对中国而言,确实是一大喜讯。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  盼了很多年,IMF宣布将人民币纳入SDR(特别提款权),权重被最终定为10.92%,仅次于欧元。一时间,这一重大消息被刷屏了。对中国而言,确实是一大喜讯。

  改革开放30多年,其实80年代和90年代,我们主要是在自家院子里折腾,破除制度藩篱,搞活经济,效果也不错。但只有进入21世纪,才算真正迈出家门,到国际大泳池中戏水。

  三个标志性事件。第一,2001年,中国加入WTO,从此中国贸易猛增,出口立国,制造业起飞,其后中国成为世界工厂,所有行业都跟着繁荣,也带动了全球大宗商品市场

  第二,2010年,中国经济总量超过日本,继续美国之后,位居世界第二。虽然人均仍属中等收入国家。但超过日本,登上老二宝座,甚长咱们士气。

  第三,就是今天,被批准进入SDR。这标志着人民币国际化又前进了一大步,进入列强俱乐部。国际大佬们玩到最后,就是玩货币与金融。

  对于加入SDR,有分析认为利空中国楼市。比如中国房价泡沫大,在人民币国际化后,将被外资做空。比如,我国百姓将可以直接用人民币在境外旅游、购物、投资,更方便地配置海外资产,到国外去投资不动产,中国人钱人都跑到国外,而不在国内买房了。

  笔者认为:中国加入SDR,对中国楼市,在某些领域,可能有小幅影响,毕竟房地产具有一定的金融属性,但如果从总体看,则基本没有什么实质影响!

  其一,纳入SDR,相当于为人民币贴上了“硬通货”的标签,全球央行对人民币资产需求将增加,各主权财富基金将增加对人民币资产的配置。这些长线资金将购买中国资产,当然主要是金融资产,而非房地产。少数海外基金可能会增持一线城市的高端商办物业。略有利好,近似于无。

  其二,中国房价基本无泡沫,外资难以做空中国。2011年以来,我国房价涨幅减小,房企利润率下降,房地产市场一步步回归理性,全国购房需求中,九成都属自住性需求。经上海易居(博客)房地产研究院的测算,全国城镇房价收入比从2009年最高的8.1,持续下滑至2014年7.1,已接近2004年中国房价大涨之前的合理水平,可以说基本无泡沫。

  

喜剧:中国终于加入SDR了!悲剧:利空中国房价?

  只有当一国资产泡沫比较大的时候,才容易被外资做空。比如,1985年广场协议之后的日本,股价房价持续暴涨,至1989年时泡沫很大,此时国际金融机构做空,获得暴利。再如1997年的泰国,之前几年经济虚假繁荣,资产价格缺乏基础的大涨,被索罗斯抓住硬伤,一轮狂暴进攻,加之泰国外债多于外储,于是导致金融、股市和楼市崩盘。

  其三,中国人海外置大潮到底有多大?近几年,中国人去国外购房规模确实越大越大。比如,美国全国房地产经纪人协会称,截至2015年3月底的一年中,中国买家在美国购置房产花费了286亿美元。NAR调查显示,中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%。

  另外,加拿大、澳大利亚也有大量的中国购房者。数据证明了中国人海外购房需求之旺盛,不仅快速增长,而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房,包括多种因素:比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。

  老实讲,2011年以来,中国多数城市的房价基本没怎么涨,而国外只有个别城市,如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的房价涨幅,却相当可观,与国内一二线城市的水平差不多。于是,人们口碑相传,更多人跟风,很多人相信国外的房价低于中国一二线,所以未来还将继续大涨,涨幅肯定超国内。而且扩大战场,近期居然进军德国。

  而很多中国人不知,其实过去几十年,发达国家的多数城市房价都很温和,长期涨幅远比不上中国一二线城市。否则,国外人也不会傻到宁可租房也不买房。德国民众租房率超过50%,中国人想去德国炒房,真有点搞笑。完全不懂国外的房地产历史与现状。

  在华人集聚的个别城市,比如旧金山、多伦多、悉尼,华人巨大的购房热情,可以推高当地房价,其涨幅远高于所在国其他城市的涨幅。但中国人,没有能量把国外主要城市的房价都炒上去。

  

喜剧:中国终于加入SDR了!悲剧:利空中国房价?

  

喜剧:中国终于加入SDR了!悲剧:利空中国房价?

  况且,2012年以来这几年,在金融危机下跌之后,在超级宽松的货币政策之下,欧美部分地区房价反弹。等美国加息之后,欧美宽松货币逐步退出之后,其房价将再次降温。欧美的楼市,与中国一样,也存在周期性波动。没有经历过欧美房价大跌的中国人,还是别高兴的太早。

  在已经加入SDR的美国、欧元区、日本、英国,你曾见过他们的国民,去国外大量购房吗?没有!因此,应全面而客观的看待近二三年中国人的海外购房热潮,等经历过新一轮的房价下跌之后,再来评估中国人的威力,也不迟!

  总而言之,房地产属于不动产,主要供本国本地区居民使用。对于个别小国或单个城市,国外购房者可能会影响当地房价。但对于中国如此大国,外资进与出,量小力弱,根本掀不起风浪。中国房子,中国人用。而中国人出海购房,可能已尝到了甜头,但在吃苦之前,暂先别一味看好与唱多。因此,加入SDR,长期来看,基本不影响中国房价。

  文章来源:上海观察

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