珠江新城最后地王入市 恒大珺睿的小伙伴们能否脱身
如果说哪里最能体现广州的寸土存金，那一定非珠江新城莫属。因此作为珠江新城最后地王产品，即将入市恒 大珺睿项目近几日在广州楼市连续的刷屏也就不足为奇了。
资料显示，恒 大珺睿位于珠江新城马场路，建筑面积6.3万平方米，共20层346套，产品包括御景空中墅、平层和loft产品，面积涵盖55-308平方米。项目自备7600平方米三层商业，还规划有商铺咖啡厅、中餐厅、950平方米商务会所、以及健身房、SPA、沐足等。
恒 大地产表示，恒 大珺睿这一有着9米层高的空中墅，8.5米的纵深大厅和270度的全景观窗的项目，是以国际水准打造的超五星级酒店式商务公馆。
据了解，该项目将于12月底开盘，尽管入市价格未定，但是笼罩在广州珠江新城“最后地王”光环下恒 大珺睿的首秀自然备受市场关注。
而与此同时，随着最后地王项目即将推出，同样也引发了市场对那些曾经同为“恒 大珺睿”珠江新城地王伙伴们的关注。
珠江新城最后的地王
2012年6月18日，珠江新城最后的一块商业金融用地也就是恒 大珺睿的前身——D4-B2地块出让拍卖。
作为广州的金融中心，珠江新城地块向来是房企必争之地，对于众多开发商而言，只缺拿地的钱，不缺拿地的人。
拍卖前的网上竞价阶段，万科、恒 大、保利、富力、时代、力迅、奥园等18家地产巨头已开始报价夺地，地块由底价4.9亿元被抬升至总价7.03亿元，楼面价飙至17531元/平方米，比2011年被常元地产摘下的珠江新城商业地王楼面地价仅低400元。虽未正式开拍，该地块已成为引人注目的“地王”。
正式开拍后，经过一个多小时几百轮的竞价，恒 大击败最后的对手广州联鸿实业，以13.22亿元的价格豪吞珠江新城D4-B2地块，溢价8.3亿元，楼面价32967元/㎡，珠江新城新一代地王诞生。
当时，恒 大透露，该地块将用于建设恒 大地产自有品牌的超五星级酒店。
拿地后3年，在地王光环的笼罩下，恒 大珺睿最终以高端酒店式公寓的身份面世。有业内人士表示，恒 大这个酒店式公寓算是独辟蹊径，“珠江新城的公寓产品比较少，需求和市场都是存在的，如果做住宅产品的话销售周期可能要很久。”
地王小伙伴们能否脱身？
现在，随着最后地王项目即将推出，不免也引发了市场对那些曾经同为“恒 大珺睿”珠江新城地王伙伴们的关注。
据统计，近五年来，珠江新城共只出让了5宗地，其中4宗都分别以刷新纪录的地王价格成功出让。
其中，除了2012年被恒 大拿下的珠江新城D4-B2商业地块，珠江新城D8-C3住宅地于2009年被越秀地产以3.45亿总价、15324元/平方米的楼面地价摘下；位于珠江新城海乐路的D3-4地块也在同年9月由合景泰富4.65亿元夺得，折合楼面地价13538元/平方米；2011年7月，位于冼村路和金穗路交界处的珠江新城B2-11地块意外被“大冷门”常元地产以12.8亿元竞得，成交楼面地价17933元/平方米。
有知情人士透露，常元地产拿下的地块未来将建造某服装集团的总部大楼。而越秀地产及合景泰富都选择了做住宅产品，但是高价地王的光环似乎并没能帮助产品以更高的价格卖出。
据了解，越秀的星汇御府于2014年4月入市，项目共37层42户，包含复式及大户型平层产品，初入市价格为58000-67000元/平方米。目前依然有部分单位在售，2015年9月份复式单位均价还是76000元/平方米，11月份显示的均价则变成了65000元/平方米。
合景泰富的合景睿峰L7豪宅项目2011年获得预售证，2011年末开盘，项目共260套房源，到2013年6月仅售71套，2014年初才售罄，项目均价基本维持在35000-38000元/平方米。
因此，相比曾经的地王小伙伴们，如今同样笼罩在高价地王光环下的恒 大珺睿入市价格似乎更为业内关切。
据观点地产新媒体获悉，虽然目前具体价格还没公布，但已有市场机构计算过，按照32967元/平方米的楼面价，加上建安和税费及安装等开发投资成本，恒 大珺睿项目销售价达到5.5万-6万元/平方米可保20%以上利润。
据悉，目前恒 大珺睿所在板块周边项目均价为45625元/平方米。如果恒 大珺睿能以6万/平方米的价格入市，无疑能将为其他地王项目脱身开道。
不过，有市场人士表示，这一价位，如今在寸土寸金且缺少公寓产品的珠江新城板块似乎并不算高。分析指，loft产品可办公可居住，形式较灵活，而且恒 大珺睿55平方米的产品面积小总价也相对较低，鉴于珠江新城豪华的地段，比较容易让中小企业接受。
另一方面，广州今年公寓市场表现十分抢眼。数据显示截至到2015年11月10日，广州全市新建办公物业（公寓+写字楼）成交套数和成交面积也超过了2014年全年的成交量。
其中，商业公寓最受投资者青睐，业内人士认为，对于投资者来说，商业公寓多以中小户型为主，投资门槛低。同时，“居住+办公”皆宜，用途灵活；开发商同样乐于看到公寓投资热度逐年上升。
不过，也有分析人士告诉观点地产新媒体，恒 大珺睿所处的珠江新城板块的地价原本就高，成本也高，现在能否在众多地王小伙伴中脱颖而出仍是未知数。
“同时，恒 大在酒店管理方面的经验不多，要做好恒 大珺睿这一酒店式公寓，提供高品质的服务，或者恒 大需要找一个专业的合作伙伴以获取专业的运营管理团队，并明确目标客户群。
