这一次不是“万科” 平安好房祭出的“转售为租”金融大招
当转型成为房地产行业的新关键词时，房企与金融之间的关系益发紧密了起来。
“IPO”“发债”“融资”“分拆上市”过后，近段时间又一个热门词语叫“资产证券化”，而欲进行资产证券化的内容，则包括物业、尾款、租房等各个方面。
最近的一则是，平安好房11月23日宣布进军北京租房市场，其租房APP安安租上线，力争打造成免佣又好玩的“直租平台”。
事实上，平安好房看中的并不仅仅是租房中介这门生意，其将目标瞄准的，是在有了足够大的租房市场之后，依托平安集团的金融渠道，可以进行ABS资产证券化。
平安力推租房平台
据观点地产新媒体了解，安安租APP租房模式基本类似于用Uber叫车，即打开APP，附近小区的房源在地图上逐一显示，房东房客可以立即在线微聊；全面优化视频看房功能，一分钟内在线呈现房屋内景，不用实地看房就能选好房；签约、交房租全部在手机端完成，全新租房金融工具——“租吧借”还将提供分期付房租、垫付租金等一系列租房金融服务。
平安好房董事长兼CEO庄诺表示，除了免佣金、去中介，平安好租将拿出6亿补贴安安租，每位租客每单可获得300元租金补助，同时免费赠送每位房东50万元保额的家财险，补贴将一直持续到2016年第一季度。
庄诺对观点地产新媒体表示，目前安安租刚刚落地北京，12月将进入上海，明年第一季度预计会在广州、深圳和成都推广开来。
“我们一年不赚钱，但赚到了房东、房客的数据和真实的房源。”在庄诺看来，房客们通过安安租交易，使用平安好房的金融工具，一来可以获取大量的真实房源和租客信息，这些大数据可以对平安的二手房、购房业务起到引客作用。另一方面，平安致力于建立一套租房征信系统，特别是针对年轻人的征信体系，租房时的交易记录正是征信大数据的重要信息。
事实上，从目前的情况看来，安安租平台上的出租房源主要还是来自个人信息。
“我们现在还是C2C，以后要走B2C的路线，最后争取做到P2C。”庄诺透露，已经有很多房地产企业找到平安好房，愿意将手上挤压的大量存量房放到他们的租房平台上，转售为租，盘活资产的盈利能力。
“转售为租，盘活资产”，这八个字似乎很容易让人联想到前段时间热议的万科先租后买模式，但庄诺却对观点地产新媒体宣称，平安好房的租房业务和万科之间不会存在竞争。
“他们现在只是一个试点而已，如果要做大，他们是没有租赁市场通道的，必须要交给专业市场人士运营，否则自己组建团队的话，对于租房这么不赚钱的生意来说，成本太高。”
涉足房产的金融逻辑
平安好房的租房业务真的不会和万科进行竞争吗？恐怕并非如此简单。
事实上，庄诺也坦言，进入租房平台市场其中一个目的就是锁定未来可能的二手房买家和卖家。
“这些人租房子不可能租一辈子吧，总有一天可能会要买房子，那他可能就会选择这个已经信任的平台。出租房子的业主也一样，租着租着他们可能有一天就会想把房子卖出去，那么就顺便在我们这个平台卖好了。”
当万科还在着眼于新房的潜在客户时，平安好房已经看得更远，开始锁定二手房市场的目标客户了。
从长远考虑，安安租未来的发展趋势是要做ABS资产证券化，借助平安集团旗下的平安银行拥有信贷资产证券化业务牌照的优势，平安可借助安安租的平台，实现将租房产生的稳定资产现金流打包成证券转让给投资者。
证券化是去库存的方式之一，但证券化需要现金流，而不动产产生不了现金流，只有将房子租出去才能产生现金流。平安就是通过“租吧借”这项金融产品来产生现金流，租客通过租吧借将租金打给房东。同时租吧借提供租金代付，即租客提供租房合同的照片，且租约超过3个月的，租吧借将把租金打到房东的账户上，租客可以享受39天的免租期，但过了还款期限之后就要收取一定的手续费。
未来安安租可能会推出周周付模式，类似于支付宝，支付房租和借钱都需要通过租吧借，这样会产生一个信贷关系，当租客出现资金短缺的时候可以通过租吧借来借钱，“我们要用金融的手段黏住租客。”庄诺说。
所谓的ABS，是指以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
除了平安好房之外，这几日还有其他企业也纷纷传出各种形式的资产证券化消息。
世茂房地产于近日推出国内市场上首单购房尾款资产证券化项目。据了解，10月30日，世茂联合汇添富资本管理有限公司、金杜律师事务所共同推出“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”获上海证券交易所无异议函，并于11月13日完成发行。
在本次的试水中，世茂也只是将小比例的销售尾款进行打包，以厦门湖滨项目为例，进入此次计划基础资产的规模仅为1.49亿元，仅占整个项目销售回款的1.48%，以保证产品安全可控。
23日，华夏幸福、中南建设两家公司皆发布公告，称公司拟作为原始权益人开展物业资产证券化工作，其中华夏幸福的募资规模预计为24亿元，而中南建设目标募集总规模不超过5.5亿元。
热门的资产证券化
一时之间，资产证券化成了房地产企业转型金融的热门渠道。
对于这样的现象，庄诺却表示很高兴看到有这么多房企开始尝试各种形式的资产证券化，这说明房地产企业的金融意识加强了。
上述人士称，房地产的资产证券化还在研究之中，但从目前的政策方向来看，去库存是非常明确的。而要有效去库存，定向调控当然是其中一个方法，同时金融杠杆也不可缺少。
庄诺认为，对于房地产行业来说，可以做资产证券化的内容确实很多，但不管是哪一种，都要满足两个基本的条件，一是有优质的资产；二是有稳定的现金流。
其称，做资产证券化最大的关键就是风险控制。从这一点来说，中国的房贷按揭一般是7成，而美国可以做到9成，所以美国的按揭风险天生就比中国的大。
“用物业做资产证券化相对是比较虚的，因为他们主要是用物管收入。举例来说，你可以拖欠物管费几个月不会有太大问题，但房租拖欠一个月估计房东就要赶你出去了。所以用物管费用来做资产证券化就不能保障现金流的稳定性”。
庄诺向观点地产媒体表示，据他长期的观察，有一家企业已经默默地在做“转售为租”这件事了。
这一家默默布局的企业就是SOHO中国，“潘石屹现在做的3Q如果成功，未来就不排除可以做资产证券化”，庄诺分析道，虽然潘石屹将旗下物业转为出租之后，现金收入减少了很多。但只要项目还在手上，资产就会保持升值，而同时每年还可以获得稳定的3-5亿元的租金收入。
“靠着这些收入，他就可以去做资产证券化，同时也享受了物业升值的好处”，庄诺认为，除非中国大环境出现变化导致整个物业估值暴跌，否则这一定是门换算的买卖。
庄诺指出，资产证券化的最大风险在于资产缩水，房价下降。因此房贷比例一定要控制好，租金或者稳定现金流也必须得到保证。
