苏州园区房价凭啥火山爆发?

http://news.dichan.sina.com.cn新闻晨报作者:杨红旭2015/11/12 11:54:08 新浪地产
提要:近段时间,很多朋友纷纷反映,苏州工业园区房价大涨,今年以来很多新盘与小区,房价居然上涨四五成。部分在上海没房票的人,也萌发了去苏州园区购房的念头。这种火爆场景,颇让人颇解。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近段时间,很多朋友纷纷反映,苏州工业园区房价大涨,今年以来很多新盘与小区,房价居然上涨四五成。部分在上海没房票的人,也萌发了去苏州园区购房的念头。这种火爆场景,颇让人颇解。

  很多人不解之处有三:其一,全国来看,2011年之后,房价大涨的城市多数与一线城市相关,二线城市则寥寥无几,更别说三四线城市了。其二,江苏来看,近几年来,只有南京楼市较强,其他皆无亮色,尤其是苏州的邻居无锡常州更加弱,苏州为何独强?其三,苏州来看,一般而言,在某个特定时间段内,一个城市各板块的变化,相差不大,为何园区一枝独秀?

  笔者认为,苏州工业园区楼市火爆,有其特定背景与条件,也颇具典型意义。剖析和总结如下,也供其他类似城市参考。

  从城市和楼市的基本面分析,关注两点。其一,从城市的基本面来看,苏州全市常住人口1000多万,人口仍呈增长态势,尤其是主城区比较明显;2014年经济增长8%,高过全国的7.4%,经济总量居全国各城市第七,居江苏第一。经济和人口这两大基本面,决定苏州楼市相对平稳。至少不会很弱。

  不妨回顾一下近几年苏州楼市变化。2009年楼市火爆,价格大涨。2010年价涨量缩。2011年价格持平,成交量大降。2012年房价平稳,量反弹。2013年成交量价齐涨。2009年至2012年,苏州楼市完全与全国同步。2014年全国楼市普降,但苏州比较顽强,房价略跌,基本持平。

  苏州新建商品住宅季度供求与均价

  

  2015年以来成交量暴增,且季度供求关系,类似2009年情形:明显供不应求,房价二季度慢涨,三季度创历史新高。其实,作为关键指标的成交量,自2012年以来不断攀高,这点在全国二线城市中比较少见,说明这座城市住宅需求很旺盛,而与之形成反差的是,价格涨幅偏小。这也就意味着,苏州房价有补涨的需要

  其二,苏州的城市布局,偏重园区。苏州中心城区受限于历史风貌保护,原来的城市格局是向东建设工业园区,向西建设高新科技园区,近些年城市框架进一步拉大,东南西北式的摊大饼。但经过多年开发建设,园区早就成为苏州城建最完善(尤其湖西)、产业最发达、生态环境最佳、人口持续导入、高档楼盘最集中、房价最高的板块。

  

  但是,如果说近几年苏州房价被低估,那么园区补涨的内在需求在全苏州可谓最大。从下图可知,2009年至2013年,虽然园区房价高于全市水平,但二者走势完全一致,园区各项优势,并没有更明显的体现在房价上。不过,2014年明显变化,在全市房价稳中小跌的时候,园区房价却振荡上涨,走出独立行情,而且今年以来加速上涨,三季度最为明显。

  苏州市与工业园区新建商品住宅季度成交均价

  

  那么,除了一二线城市回暖的外部环境之外,又是什么内部因素,刺激和导致了去年以来,尤其是今年以来,园区板块出现补涨、大涨?可归结为四点。

  其一,政策利好。从产业政策上看,去年以来国家大力提倡创新创业,此类产业、企业密集的城市与区域,房价有所应,最典型的深圳和浦东张江板块。苏州园区亦有此利好。另外,2015年10月,国务院印发《关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》,成为全国首个开展开放创新综合试验区域。另外,2014年以来限购放松、公积金门槛放低等房地产新政,也刺激了园区楼市。

  其二,配套利好。近几年,制造业陆续搬离园区,退二进三,正转型为服务型园区,金融与高端服务业科研创投等高收入岗位大量涌现。苏州政府将财力物力支持集中向园区倾斜,教育、医疗、文化等设施快速而大量的建设,比如,新加坡国际学校、园区外国语学校、五号线开建、一号线离得也不远、体育公园(苏州最大)在建、苏州大学儿童医院总院开业,永旺梦乐城开业等。这些配套不断提升园区生活品质,吸引大量的本地和外地人涌入购房。

  其三,供地紧张。园区已经过多年开发,金鸡湖西早就没有供地,近几年湖东的供地也越来越少。面粉供应少了,面包也多不了,而有意在园区购房的需求却只增不减,新房市场呈现总体供不应求的形态。在市场经济条件下,供求关系决定房价短期波动,在今年以来全国主要城市楼市回暖大背景下,苏州及园区的购房需求也涌现出来,于是导致房价大涨。

  其四,地王刺激。今年7月中,旭辉31亿夺得园区一地块,楼面价14785元/平米,溢价率85%;随后,海亮以30.6亿拿下体育公园板块的地块,楼面单价15992元/平米,溢价率113%。二者分别成为苏州“总价地王”、“单价地王”。 地王的效应,在于改变人们的心理预期。所以每当一幅地王的诞生,就会催涨周边房价。

  综上所述,苏州园区的房价大涨,具备了外部环境刺激和楼市内部补涨的要求。而今年以来,深圳南山板块、上海张江板块等房价大涨,也具有类似之处。细究这些因素,并总结共性,有助于市场参与者(购房者、开发商等)发现板块价值。

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