高房价的利润被谁拿走了?

http://news.dichan.sina.com.cn新京报作者:杨红旭2015/11/12 11:50:03 新浪地产
有新闻报道,80家房地产企业公布了三季报,其中包含万科、招商等标杆房企。数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244亿元,合计净利润为343亿元,净利润率为8%,首次跌破两位数。于是,人们不禁要问,房价如此高,开发商利润率却一路下滑,那么高房价目之下的高利润都让谁拿走了?

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  有新闻报道,80家房地产企业公布了三季报,其中包含万科、招商等标杆房企数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244亿元,合计净利润为343亿元,净利润率为8%,首次跌破两位数。

  于是,人们不禁要问,房价如此高,开发商利润率却一路下滑,那么高房价目之下的高利润都让谁拿走了?

  首先,大头被政府拿走了。政府拿走了两块,一是土地出让金,二是税收。关于地价。如果说房子是面包,那么土地就是面粉,所以面粉贵,则面包也会提价。而部分热点城市的地王,由于开发商争抢激烈,出现“面粉贵过面包”也不希奇。

  越是房价高的城市,地价在房价构成中所占比重越高。举个例子,今年来,北京多块区域地王的楼面价高达5万元左右,如果一两年卖房时以8万左右的价格出售,则地价占比超六成。而三四线城市,如果某地块的楼面价为2000元,而房价为6000元,则地价占房价的比重只有三成。

  中国土地勘测规划院的数据表明:2014年,全国主要监测城市地价总体水平为3522元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、5277和742元/平方米。而2004年主要监测城市地价总体水平为1166元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为1988元、1198和481元/平方米。比较可知,相比十年前,住宅地价上涨幅度最大,高达340%。

  房地产税收是政府,尤其是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个,契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税、企业营业税、营业税,其中前五个税种纯属于房地产税种。2014年,这七类房地产税收收占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看,2014年占比为18%,而2001年仅为7%。由此可见,哪个政府都不希望楼市低迷。

  其二,被金融机构赚走了。2010年至2013年,由于国家持续不断加强房地产调控,不仅限制个人购房,而且更加严苛的对待开发商。在融资方面,设定很多门槛,比如要求商业银行实行“黑白名单”,不仅广大中小开发商拿不到贷款,就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是,开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。2014以来,随着房地产调控放松,开发商融资环境有所改善,比如今年以来少数公司发行了5%以上的低息公司债,但绝大部分开发商的融资成本依然较高。多数房企纯属给金融机构打工。

  其三,被投资者与业主赚走了。在房价上涨偏快、房价较高的城市,如果以5-10年这样较长时间跨度来看,开发商的赚钱能力,其实不如炒房者、长线投资者,以及业主。由于这些城地价上涨快于房价,所以只有较长时间持有土地与房产,才能获得较大收益。

  所以,过去很多年,李嘉诚囤地捂盘式的开发方式,才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年,受制于政策收紧,以及业内流行高周转,开发商急吼吼的加速开发,一块地还没捂热,就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者,所获利益(或房子升值)更丰厚。从这点来看,开发商更像长工,而非地主。

  总而言之,长期来看,全国房价还将一浪高过一浪的上涨,一线城市和部分二线城市的房价,还将继续上涨的让人看不懂。但是,开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。

  在此背景下,地方政府应反思如何减少“土地财政”依赖症。而金融机构在高企的不良贷款率压力之下,也不可能长期高息压榨开发商(部分不堪重负而倒闭)。至于少数热点城市的自住性与投资性购房者,依然可以继续分享楼市红利。

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