楼市观察

　　北京地价冠绝全国、地王频出的影响，基本是负面的。这种涨价效应接连不断地出现，自然会立即助推房价。近几个月北京房价正加速上涨，调控压力再一次重现就是证明。

　　近期，北京地王频出，楼面单价超5万、总价几十亿的地价居然成了家常便饭。按照这样的地价水平，明后两年北京的新推商品住宅，单价6万至8万，也将成常态。

　　现阶段中国楼市，可谓冰火两重天。广大三四五线城市，市场反弹乏力，开发商不敢拿地。而一线城市和少数二线城市如南京、苏州，楼市量价齐飞，开发商扎堆抢地，地价高涨。

  　当前一线城市的土地热度基本处于历史最高水平。就京沪而言，今年以来，上海的房价涨幅明显大于北京，但上海的地市热度明显低于北京。一方面，今年北京土地出让多于上海，优质宅地也更多些，地市热闹非凡。另一方面，北京的房价水平总体高于上海，尤其是2013年那轮房价大涨之后，北京房价水平就把上海甩在了身后。房价高，开发商自然也敢于更高价抢地。

　　但是，当前北京地王频出的结果，也相当让人担忧。8月底至9月上旬10天时间，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面单价突破5万元大关。

　　11月2日，丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价，地块总价83.4亿元(历史上总价排名第三)，楼面价比上周刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。同样是丰台区，10月20日樊家村曾拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块，刷新了北京土地市场单价的最高纪录。

　　由此可见，当前北京四环以内的地价，基本都在5万元/平方米以上，四环至五多保持在5万元左右/平方米；五环至六环一般在4万元以下，但优质地块也曾达到4万元-5万元/平方米。总体比较，北京地价明显高于上海。上海外环近似于北京五环，当前上海外环线左右楼面单价也只有2万-3万元左右。

　　北京地价冠绝全国、地王频出的影响，基本是负面的。首先，高地价地块必然导致未来高房价小区，以目前房价走势来看，未来北京几乎可以说是全城皆豪宅，稳坐全国第一的宝座上，这无论对于购房者还是政府管理层，恐怕都不是好消息。

　　而且，每出一块地王，都会催涨周边房价，引发购房者短暂的情绪痉挛。这种效应接连不断地出现，自然会立即助推房价。近几个月北京房价正加速上涨，调控压力再一次重现。

　　更为重要的是，北京特有的政策是，只要溢价率达到50%，就转而竞拍配建公租房、或回迁房、或自商房等。也就是说，几年之后北京将大规模出现：同一小区，6万-10万豪宅业主与大量中低收入群体共生的奇观。当然，从道义上讲，贫富混居优于贫富分居；但从现实而言，这对于物业管理来说，可能将面临极大的难题，许多社会问题也可能会随之而生。

　　因此，开发商特别是国企类的开发商频频高价抢地，推升的房价已经超出了普通刚需的购买能力。当然对于北京来说，顶级豪宅自然有其市场需求。但是，如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式，整个房地产市场也容易出现结构性问题。

　　杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

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