楼市新政“四步走”!

http://news.dichan.sina.com.cn新京报作者:杨红旭2015/10/15 11:43:10 新浪地产
提要:本文想探讨一个命题:房地产政策的逻辑与走势。本轮政策趋松,始于2014年,但如果深究细察,则2013年两会后就现苗头。2013年2月下旬,出台国五条及细则,进一步加强房地产调控,属于2009年12月开始的史上最严厉的调控政策的延续。但3月政府换届之后,堪称严厉的国五条细则并未全面执行,尤其是二手房交易按20%征个人所得税的规定并未落实(除了北京)。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  中国楼市是政策市,这点是多数人认同的。但大家也必须清楚,政策不是万能的,比如去年以来三四城市的地方政府救市挺卖力的,但市场仍然复苏乏力。再如,一线城市限购限贷限外都没有放开,但房价依然雄纠纠、气昂昂。如何理解“政策有形之手”和“市场无形之手”的关系,以及在楼市中的作用机制,倒真是门学问。

  本文想探讨一个命题:房地产政策的逻辑与走势。本轮政策趋松,始于2014年,但如果深究细察,则2013年两会后就现苗头。2013年2月下旬,出台国五条及细则,进一步加强房地产调控,属于2009年12月开始的史上最严厉的调控政策的延续。但3月政府换届之后,堪称严厉的国五条细则并未全面执行,尤其是二手房交易按20%征个人所得税的规定并未落实(除了北京)。

  2014年至今,全国楼市降温之后,政策出现“放松四步走”。第一步,3月两会政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”,这一定调之后,在相关部委没有发文件的背景下,各地就已纷纷放松限购,或者出台稳定楼市的新政。其中典型的如呼和浩特率先取消限购,福建出台尺度很大的“闽八条”。

  第二步,9月30日央行、银监会出台“9.30房贷新政”,核心政策是:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。此后,部分银行执行宽松程度超过政策规定,对于再次购买的非普通商品住房,也有一定程度放松。

  第三步,今年3月下旬,六部委分别出台三个政策,其中房贷和营业税两个新政于3月30日公布,被称为“3.30新政”。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为40%,公积金贷款首付比例为30%;公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;个人转让房产的营业税减免年限,由满五年减为满两年。

  第四步,今年8月,又出台两个新政:一是限外令终于松绑,不再限制境外机构只能在注册城市购自用房,不再限制个人在大陆需工作生活满一年,才能购自住房。二是公积金新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。等于说直接把“3.30新政”中的公积金政策推翻了,短短半年之内就更新,急促心态可窥一斑。

  9月30日,继续出台两个新政:一是对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。二是三部委要求各地全面推行公积金异地贷款业务。由此可见,在对购房需求影响最大的房贷政策环节,可谓“穷追猛打”式的放松。

  上述“四步走”,有两个推动因素。从短期看,2014年全国楼市普遍降温,自住需求萎缩,同时也压制了经济增长。房地产调控的主要目的是熨平市场周期性波动,所以持续放松调控,合情合理。从长期看,新一届执政者更加强调“使市场在资源配置中起决定性作用”,放松或取消限购、限贷、限价、限外等行政管制措施,逐步建立房地产调控长效机制,应是房地产政策的总体原则。

  最后,研判一下政策走势。就短期而言,经济稳增长非常需要房地产业复苏,虽然当前全国商品房销售已经复苏,但更加重要的指标:房地产开发投资,却仍未好转,前8个月增幅已持续下滑至4%以上,明显低于固定资产投资增幅,仍在拖经济后腿。

  决定政策变化的首要逻辑是,在经济企稳之前(GDP增速稳定在7%,不再继续下滑)之前,国家层面的房地产政策不会收紧。次要逻辑是,在房价明显上涨之前(由一线城市扩散至二三线),国家层面的房地产政策保持平稳,甚至进一步宽松,而楼市复苏乏力的三四线城市,将加码救市。所以,展望未来,至少今年四季度和明年上半年,政策不会收紧。会否走出“第五步”,则有待观察。

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