万科物流华东低调首秀 杭州十年推地产“全能”策略
一个月内七度出手，“拿地专业户”万科究竟在杭州下着怎样一盘大棋呢？
继上月横扫5宗地块后，杭州万科于10月10日再度豪气出手，上午摘下大江东物流用地，下午则仅以一轮报价补仓未来科技城。
市场看不清的迷雾，杭州万科营销中心副总经理刁玥给出的回应是“很正常的动作”，而这背后的解释则是“作为集团排名前四的区域公司，在规模与利润上有很多指标，特别是要保持150-200亿销售规模”。
这样看来，万科在杭州的大手笔储地是其实现业绩目标的一大基石，而当焦点聚集在大江东地块的属性上时，“物流”这一标签无疑凸显了其地产“全能”的转型考量。
“杭州150亿规模还是以传统住宅业务为主，但拿下（大江东）这块地后，就不一样了。”当观点地产新媒体问及拿地初衷，刁玥的话语中透露出难以名状的情绪，“这也预示着杭州万科开始了物流地产的布局。”
物流华东低调首秀
经过九月疯狂拍地潮后，十月杭州土地市场选择在“双十”日开闸，万科再次登上“土地明星”宝座。
据了解，当日下午出让的余杭未来科技城低密宅地共吸引了万科、金地、新城等房企参与竞拍，最终经一轮报价后，被万科以总价7.2亿元收入囊中，折合楼面价7001.95元/平方米。
出让公告显示，此次成交的未来科技城122-2号地块东至环岛路，南至方桥港，西至空地，北至电子路，容积率1.5，出让面积68771平方米，可建面积103156.5平方米，楼面起价7000元/平方米。
具体位置上，地块南面靠近正在建造的文二西路，东面隔着高教路是正在建造的富力十号、西溪逸境等楼盘，东北面则是西溪悦居。而这也是万科继9月24日以2.6亿元夺得海创园22号地块，首入未来科技城后再一次底价补仓之举。
“这块地的容积率在1.2-1.5，面积达103亩，而15天前拿下的海创园22号地块的容积率是1.5-2.0，仅32.6亩，所以虽然离得近，但定位一定是不一样的，会做成两个互相呼应的产品。”据浙江万科南都房地产有限公司副总经理吴蓓雯接受采访时介绍。
据观点地产新媒体了解，未来科技城作为杭州近年来的热门战地，已有多家开发商再次扎营。先是4月南方水泥以楼面价9750元/平方米占据先机，接着6月香港兴业和金地接连以超30%溢价高调进驻，7月泰禾更是以楼面价12504元/平方米夺下未来科技城85号地块，溢价率高达70%，意在将“泰禾院子”引入杭城。
对于万科在未来科技城的两次底价“捡漏”，有市场分析指出，从6000-7000元/平方米的楼面价来看，未来的操盘空间相当大。
如果说万科在宅地上的一路高歌猛进确实吸引眼球，那其以8235万元借物流开道大江东板块背后的意义则略显低调，因为这是“万科物流公司布局华东的首选区域”。
据吴蓓雯介绍，大江东工业（仓储）用地位于杭州萧山区大江东临江高新区，南侧为纬八路，东侧为经七路，西侧为运营中的卡尔森汽车公司，北侧为北新河，占地面积150亩，可租面积86247平方米。
资料显示，临江高新区在今年2月还获批成为国家级高新区，9月6日再次获批成为国家自主创新示范区，这也是继北京中关村、武汉东湖、上海张江等之后，国务院批复的第10个国家自主创新示范区。
地产“全能”策略
在刁玥看来，集团这次将万科在华东首个物流地产项目落子在杭州大江东还是有诸多考虑因素的，而这其中最大的催化剂则是高标准仓库的稀缺性。
刁玥向观点地产新媒体指出，作为电商行业的发源地与聚集地，杭州电商快递快运仓储需求非常活跃，供不应求推动仓库租金进一步上涨，“这是一个物流企业的兵家必争之地，因此也成为万科物流公司布局华东的首选区域”。
至于大江东的区位条件，双赢置业营销机构总经理章惠芳用“海陆空交通都很发达”回应观点地产新媒体，这也是其成为万科集团“宠儿”的另一定心丸。
据杭州万科方面介绍，虽然只是配合集团转型战略的拿地，但此次物流地产项目未来将由集团及杭州公司共同开发，“目前合作方式还没确定，集团还是需要利用城市公司的当地资源”。
其实，自去年透露进军物流地产雄心后，万科在该领域的动作可谓“小心翼翼”，直至今年6月才有实质性突破。彼时，有媒体报道称万科已撤销物流地产事业部，成立万科物流发展有限公司，“美国黑石集团是股东之一”。
对此，有内部员工表示：“撤销事业部改为公司是因为集团更重视物流地产了，该公司今年外招了很多员工，并在短时间内拿下大量土地。”
在6月4日公布的5月份销售简报上，万科首度公开了旗下物流地产业务状况，已获得贵阳龙里物流项目和武汉阳逻物流项目2个，建筑面积分别为10.1万平方米、7.6万平方米，“截至6月万科实际拿下的物流地产总用地面积已达一百万方左右”。
不难看出，在发声近一年后，此次拿下大江东项目算是万科物流地产在重点区域的一次“谨慎”布局。但在吴蓓雯看来，这则是杭州万科转型“全能”复合型企业的“代表作”之一。
早在今年8月大江东土地推介会上，杭州万科总经理李嵬就表示，万科在杭州已经九年多了，一直希望布局大江东中来，且已在和大江东招商部门洽谈物流园区的项目。
当然，李嵬的上述表态只涉及到杭州万科在住宅主业外的一大“副业”而已，在其“全能”版图中还包括商业、养老等诸多方面。
对此，吴蓓雯此外在接受采访时明确指出：“9月拿下的萧山项目也不是打造单纯的住宅项目，14万方的体量还包含了商业部分和养老部分，转型后的万科将在多个不同的领域有所突破。”
据观点地产新媒体了解，于今年5月，杭州万科养老事业部已完成项目整体运营筹备，还探索出了一套商业模式，其中随园嘉树在7月推出万科首个以护理服务为特色的养老机构，已经入住超过120户。
虽说杭州万科的全能策略已在多领域“开花结果”，但在章惠芳看来，在短时间内，公司的还是将以住宅为主，“物流、养老、商业更多是处于一个配角的地位”。
