9月中下旬，深圳前海万科企业公馆。一向作风稳重的万科学了一把苹果公司，开了一场颇有科技范儿的产品发布会，代表万科未来三大转型方向之一的产业地产模式由此揭开了神秘的面纱。

  这是万科提出转型之后最先浮出水面的产品，万科为其取了一个富有互联网时代特色的名字——“万科云”。面对住宅地产业务利润空间的不断压缩，万科从去年开始明确提出了住宅地产、体验消费地产、产业地产的三大发展方向，作为探索进展最快的创新业务之一，“万科云”究竟是一个怎样的产品？是昙花一现的创新概念？还是未来同行争相效仿的盈利新模型？

  颠覆传统的“万科云”模式

  虽然近年万科各种新概念层出不穷，但此次“万科云”的发布规格显然不同以往。当天尽管是周六，但万科总裁郁亮及万科所有的副总裁都出席了这场发布会，万科董事会主席王石也通过视频为该产品站台。不过令人意外的是，当天产品发布会的主角并非王石也不是郁亮，而是万科高级副总裁、广深区域本部首席执行官张纪文——“万科X”的主要设计和实践者。

  “万科X”源于张纪文去年提出的“八爪鱼”战略，其包括万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦八大产品体系，上述业务统称为“万科X”，而“万科云”正是“万科X”的产品系列之一。

  “‘万科云’是为选定的主题产业聚集、融合、协同提供‘空间’和‘服务’的产业地产全新模式”，在发布会现场，张纪文首先为“万科云”产品进行了明确定义。在他的阐述中，“万科云”是一个通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段，为使用者提供集空间、服务、资源及“互联网 ”的线下工作云平台。其旨在通过产业聚集及专业产业服务助力中小企业成长，通过资源共享降低创新企业合作成本。

  与一般的办公楼和传统产业园不同的是，“万科云”是一个超越地域限制的“云平台”产业群落，它不仅是万科的产品，也是与合作者共同打造的成果。据万科方面向《中国经营报》记者介绍，未来的“万科云”体系，将分布在各个城市，但每个城市的“万科云”都不是一个孤立的产业园，而是和所有的“万科云”一起，构成一个开放和智能的工作平台，这是一个有机的整体。每个“万科云”都有鲜明的主题，比如，设计或建造，以最大限度共享资源。但一组“万科云”拼合在一起，又是一条完整的产业链，实现彼此的分工与协作。

  以万科位于深圳留仙洞的“万科云”项目为例，该项目被命名为“设计公社”，专门为各类设计和研发机构打造。在设计公社里，从基础设施的角度看，参与者只需要占有最核心的办公空间，其他比如前台、会议室、储藏等非核心设备和人员都可以Uber化共享。从工作平台的角度看，参与者可以因为项目设计信息开放而得到更多公平机会，智能算法可以帮助需求发布方得到更理性选择的依据，该模式旨在为设计创意类的企业提供一个全新的行业生态环境，鼓励跨界交流和创新。

  “建筑行业需要平台的提供者和内容的提供者。”现场的一位建筑设计师认为，“设计公社”是万科主动结合新的市场方向，是对产品的一次变革。

  据万科方面透露，在深圳之前，万科的首个“万科云”项目已经在广州的万科云城试水，未来，还将在厦门、东莞、福州等多个城市落地。

  作为万科新型的持有经营类资产，万科也希望在最大程度上实现轻资产模式的扩张，因此，在设想上，“万科云”项目拟采用合伙共建模式。“一句话，‘万科云’的客户不仅是简单的租户，也是‘万科云’建设阶段的合作者，以及运营阶段的合伙人。‘万科云’的设计、建造、验收，将由万科和客户共同完成。‘万科云’正式营业之后，经营业绩突出的客户，可以从‘万科云’的运营收益中获得一定分红权”，张纪文认为，这一全新模式，不仅有利于“万科云”的轻资产扩张，也将吸引行业各个环节最优秀的团队加入“万科云”，构建出最有竞争力的产业生态系统。

  而在项目的股权结构方面，万科则计划在“万科云”项目中引进优先级投资人，以使得万科自身“变轻”，用同样的资本撬动更大的业务规模。“万科云”的业务团队作为劣后级合伙人也将共同参与投资，以实现更高的经营效率。

  万科缺乏有效的产业资源？

  “对于各区域一线公司的尝试，万科总部的态度是鼓励。我们有一个试错机制，允许他们尝试，同时也有赛马机制，最后检验谁是对的，对的就可以加以推广”，针对万科各地子公司的业务创新，万科董秘谭华杰在年初就曾表示，惟有鼓励创新，万科才能真正从传统住宅业务向其他城市配套服务转型。

  如今看来，产业地产或许将成为万科转型的第一个突破口。今年以来，在商业模式创新方面，张纪文所领导的万科广深区域屡有新的设想，在其“八爪鱼”战略的推动下，以社区商业、长租公寓、教育主体商场等为主题的“万科X”产品不断涌现，此次“万科云”产品的发布，为万科产业地产业务模式的探索带来了广阔的想象空间。

  尽管万科一直在强调“万科云”是对传统产业地产模式的颠覆，但万科并未否认产业地产的核心仍然是产业，“它不仅是万科的产品，也是与合作者共同打造的成果”，对于合作者的依赖，对于产业的把控，对于并没有产业运作经验的万科而言，恐怕仍然会是一个严峻的考验。

  在行业人士看来，万科最大的考验在产业资源整合。“万科的优势毫无疑问在住宅业务，其向产业地产业务延伸有自身的优势和短板，优势在于土地资源获取、项目开发和产品质量把控，但对于产业资源的整合和招商，万科并不擅长，这要看万科与怎样的代理商合作”，戴德梁行产业地产部经理万祺认为，万科现在还缺乏有效的产业资源支撑。

  对此，万科的判断是：未来20年中国经济主要推动力是创客、小微企业创业，这是未来20年中国经济主要动力，为他们提供创业场所是一个蓬勃需求。因此，万科产业地产的主要定位就是为这部分企业和创客提供空间。

  在张纪文的表述中，入驻“万科云”或许更多是创业型的个人或者企业，“万科云”将更多充当“创客空间”和“孵化器”的功能。“我们希望在‘万科云’内部建立一套共享和共建机制，为创业的社群提供一个舒适的空间，让这个群体能够有不断成长和新生的动力”。通过产业聚集及专业的产业服务，通过资源共享，“万科云”可以降低创新企业合作成本。

  如今销售规模已经突破2000亿元的万科，是否有足够的时间和资金来应对新业务的转型？这2年万科招徕了大批跨界人才加盟，去进行创新试错。但无可否认，未来3年，万科对于创新业务仍然需要大笔的投入，而创新业务的回报是否理想，却不得而知。

  “现在万科所有的新业务都还处于从0到1的阶段，能否形成一个可行的模式，至少需要3年时间。而一旦模式证明可行，便可进入从1到10的阶段，进行复制扩张”，对于转型的未来，万科总裁郁亮似乎充满信心。