鲸吞深圳龙华地块 龙光地产如何付112.5亿地价
9月23日，深圳土地市场上演了两个意外剧情：原本有望刷新深圳地价新纪录的龙华地块遇冷，仅一家房企报价，而这家房企居然是年销售额才133亿元的龙光地产(03380.HK)。以112.5亿元的爆冷底价拿下该地块，龙光地产可谓是名副其实的“鲸吞”。
当天下午3点，龙光地产竞得龙华新区民治办事处A811-0319号宗地的土地使用权，楼面地价约1.95万元/平方米。
在深圳房价飞速上涨的背景下，缘何龙华地块遭遇意外的冷场？龙光地产又将怎样撬动这一巨无霸地块？
无缘“新地王”
龙光地产竞得的地块位于龙华新区红山片区，用地面积8.7万平方米，总建筑面积57.8万平方米。这是一块商业用地，主要以办公用房、商务公寓为主。
由于靠近深圳北站商务区，业界预计该地块溢价率将达20%~30%，成交价将在135亿元~145亿元之间。这也就意味着这块地的竞拍有极大可能刷新2014年1月兆华斯坦与深圳前海国际能源金融中心联合以134.1亿元拍下前海所创造的深圳地块总价纪录。
不过，9月23日竞拍现场并没有如预期地上演激烈竞拍，只有龙光地产一家报价，直接底价成交。
有意思的一个细节是，竞拍前一天，碧桂园、中粮地产(000031,股吧)都参与了报名，最终却没有出现在竞拍现场。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄接受《第一财经日报》记者采访时表示，该地块没有成为预期中的“新记录”，一方面是因为112.5亿元的起始价比较高，将诸多开发商挡在了门外；另一方面，整个项目主要以商业为主，如办公楼、商务公寓&酒店、购物中心等，不包括住宅，这些物业中相当一部分无法进行快速套现，因而对于开发商的资金要求比较高。
“此外，深圳在核心区域的办公楼供应量还是非常庞大的，而龙华、龙岗等原关外地区的办公、商业属性尚不成熟，开发商们尚处观望态度。”玉家雄分析。
由于土地用途主要供应于商业用地，本次竞拍价格对于住宅产品的价格并无直接影响。
玉家雄认为，该地块对一些非核心区域的写字楼有指导性意义。以本次1.9万元/平方米的单价成交计算，预计未来售价要逾5万元/平方米才能有比较合理的利润空间。
龙光“鲸吞术”
龙光地产似乎是有备而来。当天，龙光地产相关负责人对《第一财经日报》记者表示，此次拿下的项目定位为“快速开发、快速销售”，通过“快周转模式”进行运营，目前未计划作为持有性物业，相信两年内该项目的不同产品将会推出市场。
这并不是龙光地产第一次在龙华拿地。去年10月22日，深圳市拍卖的2014年首宗居住用地——龙华白石龙地块，龙光地产力挫保利、中海、中信、万科等房企，以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/平方米竞得，溢价率83.35%，成为深圳龙华区最高价地块。
需要注意的是，龙光地产的现金流并不足以支付巨额地价。截至6月30日，龙光地产持有现金及银行结余(包括有限制及已抵押存款)也只有66.5亿元，即便加上近期发行的40亿元公司债，也不到110亿元。
那么，龙光地产将如何支付112.5亿元的地价款？答案或许是引入合伙伙伴。
去年10月，龙光地产以46.8亿元拿下深圳龙华白石龙地块后，便引入了平安。
2014年12月17日，龙光地产发布公告称，深圳金骏(龙光地产全资子公司)、深圳龙光房地产及平安大华业已订立注资协议，称平安大华同意对深圳金骏注资人民币20亿元。注资完成后，深圳金骏的股权将由深圳龙光房地产及平安大华分别持有51%及49%。
这是否意味着龙华红山地块也将引入平安这样的合作伙伴？对此，龙光地产相关负责人没有给《第一财经日报》记者明确答复。
无论如何，敢于冒险的龙光地产又将为自己的土地储备注入庞大资产。截至6月30日，龙光地产总土地储备约为1293万平方米，其中51%位于珠三角地区。
龙光地产方面表示，此次拿地将进一步扩大龙光地产在深圳房地产市场的影响力，提升在深圳区域的市场份额，对公司深耕一线城市核心区域有着十分重要的意义。也是龙冠地产深耕区域精准布局、为公司未来3~5年业绩增长继续累积充足资源的重要战略举措。
