美联储推迟加息利好中国楼市！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
万般猜测，万众期待，北京时间9月18日凌晨2点，美联储宣布，暂不加息。虽然符合多数专业机构与人士的预期，但仍让全球金融市场产生了波动：美元下跌，黄金涨，美股则出乎多数人预料的先涨后跌。
两项指标支持经济增长态势良好，近几年保持在2%以上，今年第二季度美国实际国内生产总值(GDP)按年率计算增长3.7%，超出预期。更重要的是美国失业率持续改善，8月降至5.1%，为2008年4月以来最低，已达到美联储预估的充分就业水平。
美联储决定暂不加息的原因主要有二。其一。美国通胀下行压力较大，8月未季调核心消费者物价指数年率增长1.8%，市场预期1.9%，不及预期，没有达到美联储的2%通胀率的目标，这也与国际大宗商品价格低迷有关。其二，新兴市场经济体、尤其是中国增长放缓及引发的金融市场波动。其实这两个因素都来自于外部，美联储担心这些偏负面的国际因素限制美国经济增长，所以不敢贸然加息。
美元是全球第一货币，美联储是全球第一央行，美联储的一举一动，皆牵动全球金融市场。自2006年以来，美国一直只降息，所以全球财经界尤其关注2006年以来的第一次加息。由于货币政策与楼市关系较大，所以借此机会也探讨一下美国加息节奏可能对中国楼市产生的影响。
2008年9月国际金融危机爆发之后，全球主要经济体都采取了宽松的货币政策，但2010后中国与发达国家的步调开始差异化。比较一下中美的货币政策。2007年次贷危机爆发后，美联储就持续降息，2008年9月雷曼兄弟倒下后，美联储很快将利率降至0-0.25%的历史最低位，其后又推出了三次QE，2014年11月退出QE，今年则酝酿加息。
2008年后，我国的货币政策经历了“先松、后紧、略松、平稳、更松”五个阶段：一、2008年10月首次降息，至12月的3个月内累计降息5次，降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见，延续至2010年9月。二、2010年10月开始升息，至2011年7月累计升息5次。三、2012年6、7月降息两次。四、持续两年多没有调整利率。五、2014年11月重新降息，至今年9月累计降息5次。
上述四个阶段中的第二个和第三个阶段，反映出在2008年四季度至2009年的超级宽松政策与四万亿刺激计划后，中国经济重新出现扭曲性的偏热，打乱了之前的调结构的进程，同时2010年下半年至2011年CPI出现高涨，因此被迫重新收紧货币。但让决策层头大的是，2011年经济增幅持续下滑，为了缓和这一进程，2012年6、7月份尝试性降息两次，但其后房价重新上涨，且又遇政府换届，货币政策左右摇摆，所以降息进程罕见的中断了两年。
去年11月以来重启降息进程，成为推动今年楼市复苏的重要力量。考虑到今年上半年GDP已降速至7.0%，且7、8月份主要数据仍未企稳，财政政策加码刺激，货币放水哪敢停歇？
再来分析美国加息与中国货币的关系。美国加息后，利率提高，而且美元会走强，这两个因素叠加，会刺激国际资金加速回流美国。对中国亦如此。其实早在去年6月，我国外汇储备接近4万亿美元历史高点后，就开始减少，至今年8月末已降至3.56万亿美元，资金外流持续一年多，这在过去十几年历史上是没有过的。虽然我国房地产领域的投资性外资规模并不大(李嘉诚转售项目仅是个别案例)，但外资流出会对国内货币供应形成负面影响，从而不利于楼市。
或许有人会问：去年7月以来外储持续减少，但楼市反倒复苏了，为什么？楼市复苏因素多元而复杂，其中外储变化只是一个较小的因素。况且，今年以来连续4次降存准率，其中部分原因就是为了对冲外资流出。所以，过去一年，我国的M2增幅并未下滑，而是维持在13%上下。
美联储加息后，美元走强，人民币相应走弱，至少人民币兑美元有贬值的压力。今年8月11日和12日，人民币兑美元中间价大贬近4%之后，曾一度引发国际金融市场大跌。其后，人民币兑美元中间价趋于平稳，还略有升值，但主要是官方暂时维稳使然。从美联储加息大趋势来看，人民币兑美元有继续贬值的压力。从中国经济形势来看，若想真正好转，还要看出口的脸色。如果想要扭转我国出口疲软的现状，客观上也需要人民币继续贬值。
人民币贬值，总体上不利于房地产市场。国际资本进出我国房地产业的资金规模不大，这点不必过忧。值得关注的是，我国机构与居民拿着人民币去国外投资房产，近几年已经形成一股潮流，当前流出规模并不大，但如果这股潮流越来越热，自然会分流原本可能投资国内房产的资金。而美国加息之后，欧美国家的房价也会降温，这又会降低国内购房者在国外的买房热情。一切皆在动态变化，影响错综复杂。
但从中期角度来看，人民币继续贬值，有利于我国出口增长，从而有助于稳定经济，而经济稳定则利于楼市需求。综而言之，只要不发生人民币的大幅贬值，短线与中线影响对冲之后，总体上对于楼市的中线影响相当之小，对此不必深忧。
最后，再回到美联储暂不加息。无疑，这对于中国的货币政策和楼市，都属于短期性质的利好。今年四季度，楼市还将继续保持回暖势头。从最新的期货市场定价判断，联储在10月下次会议上加息的概率是41%，而12月会议将高达64%。据此，则12月加息的可能性很大。不过，也有观点认为要推迟到明年。
其实，既然9月议息会议中加息的拦路虎是，美国通胀低于2%和中国等新兴经济体经济疲软。那我们不妨继续观察，这两个拦路虎何时才能让路吧。
