近日，山东省政府办公厅印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》(以下简称《方案》)，被业内称为省域“救市”政策的升级版。山东省首次提出，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，并鼓励农村医生、教师集体购买商品房。

  《方案》中不仅仅针对促进房地产购买的需求端提出各种鼓励政策，而是供需双调节，鼓励房地产业转型升级。要求山东省要转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。

  “政府出台这个《方案》肯定对市场有影响，但重点不是救市，而是对整个房地产行业的升级。山东省未来不需要那么多房地产企业，主要不再需要那么多住宅。要引导这些房企转型升级，向一些商业房产、物流房产、养老房产方向过渡。从根本上解决房地产市场库存量大、市场低迷、结构不合理等问题。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接据记者采访时表示。

  27.3个月的超量库存

  《方案》中开宗明义，房地产业是国民经济支柱产业。的确，房地产业在山东省的经济发展中发挥着重要作用。2014年，房地产业提供的地税收入达到969亿元，占山东省地税收入的27%，在服务业中居首位，还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。

  2014年，山东省商品房施工面积5.45亿平方米，完成房地产开发投资5818亿元，分别居全国第2、第4位;销售商品房9180万平方米，实现销售额4880亿元，分别居全国第3、第4位;实现房地产业增加值2551亿元，占地区生产总值的4.3%，居全国第4位。

  然而，硬币的另一面是，2014年，全省商品房平均销售价格每平方米5316元，比全国平均水平低1007元。截至2014年年底，山东省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。

  “早在两三个月前，山东省住建厅就在研究当前房地产形势下，房地产业升级和企业转型的问题据记者透露。

  对于山东省房地产高库存的问题，李铁岗表示，山东省各地都在高速城镇化的过程中，并没有形成人口向重点城市过度集中的情况。“很多库存集中在三四线城市及周边县城，这些地方房价偏低，因此山东省房价并不高。而城市周边的县镇对于吸引周边人口的能力，普遍有一些高估，个别地方的库存量需要几年时间才能消化。像济南这样的省会城市，库存量并没有那么多，还不会成为比较麻烦的问题。”

  滞销商业用房可改造为办公或中小学

  山东明确提出，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房。另外，还将允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。

  上述实施意见提出，各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室 实验室 茶社或咖啡屋 办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等。

  政府收购写字楼，在济南市市中区已有成功案例。济南市市中区政府以市场价收购写字楼后，成立山东新金融中心，促进区域产业升级，打造金融商务区据记者了解，政府主导的招商引资已有成效。

  2015年6月17日，山东新金融中心投入使用，12家银行、保险以及新金融企业正式落户。“今年要有30家入驻企业，明年突破60家，后年要达到100家。通过新金融中心的打造，一方面推动市中的主导产业金融业，另一方面也为全区、全市、乃至全省的经济发展做出积极贡献。”济南市中区委副书记、区长王勤光表示，3年后这100家金融机构及相关中介服务机构的投融资交易额或将达到30亿元，成为济南区域金融中心金融产业发展新的增长点，争取为市中带来5亿元以上的税收收入。

  供给结构的调节

  针对山东省房地产库存集中在县镇一级的现状，《方案》提出瞄准农村市场，满足农村转移人口住房需求。重点面向已在城镇稳定就业的农村转移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、医疗、社区服务设施，加快中小城市及小城镇去库存化进程。

  此外，山东省提出转变房屋消费模式，发展房产租赁市场。引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念，促进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育，大力盘活闲置住房，努力降低房屋空置率。

  《方案》中还鼓励发展工业、物流、养老、旅游等跨界地产的形式，提及在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓，在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施;依托或营造独特旅游资源，开发建设涵盖住宿(普通酒店、分时度假酒店、第二居所)、观光游览、休闲度假、会议接待等功能的综合性地产项目。

  “从全国的房地产政策趋势来看，要从需求的调整，转到供给的调整上来。在需求端上，政府没有过多的办法，也不应该更多地行政支持。而从供给端上，主动调整产品结构，让供给和需求更加匹配，更行之有效。”李铁岗表示。“房地产市场的供求现状已经确定了，但是市场上使用形式的供给结构还有调节空间。从以销售为主，到租售并举，房产用途的转变也都是调节房地产的供给结构。”

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