低息环境下楼市不易摔倒！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
8月25日晚，央行宣布降息0.25个百分点，降准0.5个百分点。这是今年以来第四次降息，第三次降准。双箭齐发，力度超预期。显而易见，这标志着我国货币环境进一步宽松化。很多人关心，这对楼市有何影响？
首先，降息降准主要不是为了房地产。央行的解释是，降息主要是降低社会融资成本，支持实体经济健康发展；近期完善了人民币兑美元汇率中间价的报价机制，并对过去中间价与市场汇率的点差进行校正，降准能弥补流动性缺口。这就意味着，降息降准主要目的还是为了经济稳增长，另外对冲人民币贬值所造成的外资流出。
当然，还有一个紧急而直接的动机：稳股市。8月21日、24日、25日，股市连续暴跌三日，上证指数跌去700点，急跌二成左右，跌破3000点大关。所以，降息降准颇有救急股市的味道。然而，股市运行自有规律，6月12日5178点就是年内高点，很可能也是本轮牛市高点。跌破3000点，明确无误的发出熊市信号。单靠降息降准，能暂缓跌势、有所反弹，但不会改变市场运行方向。下半年，仍需继续寻底、筑底。
其次，房地产却是最大受益者。降息降准的最大受益者，很可能是房地产。房地产业对于货币政策和流动性非常敏感。去年四季度以来，全国楼市出现复苏，其中以一线城市表现最为突出。而同期经济并未好转，说明经济面并不支持楼市回暖。其实，主要驱动因素是多次降息降准，同时房贷政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策，有力的降低了房贷成本和门槛，有效的促进了购房需求释放。
本次降息之后，五年期基准贷款利率由之前的5.4%降至5.15%，明显低于2002年、2003年5.76%的水平，再创建国后的最低水平！这对于贷款买房的人而言，属于明显利好。尤其是首套房贷，部分一二线城市还有一定折扣。另外，公积金贷款利率由之前3.5%降至3.25%，已经明显低于无风险的银行理财产品收益(4.5%左右)。也就意味着：购房者应全额使用公积金，用不掉的自有资金可买银行理财产品，赚取利差！这种超低房贷利率，在历史上极为罕见，等于国家在补贴购房者！只要属于自住需求，为什么不贷款购房呢？
再次，金融动荡暂难冲倒楼市。值得关注的是，近期国际金融市场比较动荡，比如美欧股市大跌，其中美股已跌破年线，诸多国家货币争相贬值，国际油价一度跌破40美元大关。同时，国内股市亦跌得惨不忍睹。内外夹击之下，很多人认为国内楼市也将出现大幅降温，房价也会大跌。
其实，没必要那么悲观。美国和欧洲经济稳中趋增，是全球经济的脊梁，发达国家经济稳健，则很难出现全球性金融危机。新兴经济体的经济形势确实不乐观，比如巴西和俄罗斯就很糟，货币贬值难以避免，但中国经济明显强于前二者，而且人民币虽然在8月中旬急贬了3%左右，但幅度不大，对楼市冲击极其有限。
更关键的是，低息环境之下，楼市很难出现大跌。一般而言，在资产泡沫长大的过程中，货币由松转紧，容易刺破泡沫，引发资产价格大跌。而过去几年，全球主要经济体处于低息环境，去年以来我国也多次降息降准，实际利率明显下滑。今年7月份，全国金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下。这种宽松货币环境之下，全球楼市不可能大跌，我国房价更不可能大跌(全国总体看基本无泡沫)。
当前，部分全国房地产数据持续改善中，尤其是70城房价已于今年5月由下跌转为上涨。预计未来半年，房价仍将维持适度的上涨态势。或许，明年下半年和后年，经历上涨后的楼市会再度降温，但那属于短周期性质的调整，涨跌交替，螺旋式上升。如果届时国际金融环境依然动荡甚至恶化，加之美国加息，全球货币环境趋紧，则会增加中国楼市降温的压力。
