房企中报暴露隐痛：“优等生”临ROE下滑风险
一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产回报率(ROE)，成为了品牌房企的共识。
告别黄金十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产回报率(ROE)，成为了品牌房企的共识。
然而，现实却有些骨感。《第一财经日报》记者查阅2015年中报发现，目前已经公布中期业绩的房企中，一方面莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等中小房企净利润水平下滑超50%，另一方面万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了ROE指标下滑现象。
主业赚钱不易，以万科为代表的品牌房企纷纷寻求转型，物业、社区服务、金融都成为了试水的转型方向。对于万科等房企转型对提升盈利能力的作用，多位受访分析人士对本报记者表示，新业务仍处摸索阶段，规模增长尚需时日，微利一定时期内还将持续。对于这些“巨无霸”房企而言，星星之火能否燎原，还有待进一步观察。
作别高点
时间拉回2013年，这一年楼市成交火爆，北京二手房业主坐地起价，土地市场地王频出，房地产行业一派繁荣。在这一年里，龙头房企在经历了ROE的高点。根据年报数据，万科2013年毛利率比2012年下降了3.53个百分点，但其全面摊薄的ROE达到了19.66%，创下了历史最高水平;碧桂园当年毛利率同比下降6.3个百分点，而ROE达到了19.37%，中海ROE更是达到21.08%的超高水平。房企的“优等生”里，稳健、强调效率的龙湖地产2013年营业收入增长49%，全面摊薄的ROE更是高达21.73%。
今年3月前后，万科总裁郁亮透露，他已在公司内部立下200亿元利润的军令状，万科已彻底放弃追求规模增长，强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。彼时，被问及万科2014年毛利率下跌时，郁亮称，相对于毛利率，对万科更重要是ROE。
ROE又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比，为税后利润除以净资产得到的百分比率，直观意义是股东用1元钱的投资1年中赚取了多少财富增量。这个指标用以衡量一家公司对股东投入资本的利用效率，也能较适宜地反映上市公司的盈利能力和企业价值。
2014年，万科ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。有报道称，万科计划未来三年全力提升经营效率，目标是2016年的ROE可挑战历史最高水平。
然而，现实却有些骨感。中报显示，今年上半年万科净利润同比增长0.77%，营收同比增长22.72%，但摊薄ROE为5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。
遭遇了ROE下滑的房企“优等生”还不只是万科。根据中报，碧桂园今年上半年ROE为7.79%，去年同期这个数字是11.00%，同比下滑3.21个百分点;从年报看，2014年碧桂园的ROE水平为18.05%，相对2013年全年的19.37%而言也出现下滑。同样在港股上市的龙湖地产今年上半年ROE为7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点，其2014年全年ROE为17.49%，虽然仍为业内领先，但也低于2013年21.73%的水平。
房企“千亿俱乐部”中，已经公布中报的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地产和保利地产ROE分别为6.76%和7.79%，同比分别提升0.23个百分点和 0.58个百分点。
星星之火可否燎原?
根据源自美国的业绩评价体系杜邦分析模型，ROE作为企业核心的财务指标，可从三个变量来拆解和观照，即衡量企业运营效率的销售净利润率，衡量企业的资产使用效率的总资产周转率，衡量企业财务杠杆的权益乘数。
眼下品牌房企ROE下滑的原因，与上述因素密不可分。易居(博客)智库研究总监严跃进8月25日接受本报记者采访时分析，上述房企ROE出现下滑，和净利润的下滑态势有关，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加。
主业赚钱不易，转型便成为了寻求突围的办法。在行业盈利增速普遍放缓的大背景下，万科、碧桂园都将转型提升到战略高度。碧桂园高管于8月19日的中期业绩报告会上首次提及，旗下物业服务与教育业务两大板块正在筹划在A股分拆上市。这是该集团继年初提出分拆酒店上市之后的又一资本计划。万科更是自去年开始频提转型，郁亮称，在未来万科的万亿市值平台中，希望传统住宅销售业务占比不到一半，另一半主要来自新业务，目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等。早前，张玉良掌管的绿地已经开始多元化经营，恒 大更是踏上了从卖水到卖粮油的“大快消”之路。
对此，致同中国咨询服务主管合伙人刘东(微博)东对本报记者分析称，大型房企都在考虑转型，但目前新业务规模比重较小，如万科选择物业发力，是一个很好的方向，这部分业务增速可期，但相对于千亿“大盘子”而言占比较低，这类新业务短期内还难以帮助企业改变当下格局。
2014年，万科物业实现总营业收入约33.7亿元，总体净利润3.23亿元，净利润率约为9.6%，扣除为万科项目提供物业服务的收入后被列入上市公司财务报表的营业收入为19.8亿元。对此，瑞银证券研究员丁晓认为，2014 年万科物业管理面积1.03 亿平方米，分别占比全国0.59%和0.55%，市占率极低，全国最大物业管理公司彩生活2014 年物业管理总面积也仅为2 亿平方米，这意味着未来万科物业管理市占率有极大提高空间，但未来万科如何获得非自身建设项目的物业管理业务是其关注的重点。此外伴随人力成本的提高，物业业务净利润率将长期维持微利化，短期看对万科整体净利润贡献有限。
对于恒 大式的多元化之路，则有分析指出，恒 大布局的新产业相互间的协同效应并不明显，和房地产主业之间也缺乏协同效应。易居智库研究总监严跃进提醒，一些新产业背后的消费群体并不愿意支付高价钱来认购新产品，这可能会拖累房企盈利水平的扩大。
但这并不意味着没有机会，尝试与创新还要继续。东兴证券认为，房地产销售回暖已经走过三个季度，就目前形势来看，不出意外，下半年“金九银十”行情兑现，全年行业销售金额将超过2014年，甚至创历史新高。而瑞银证券研报进一步指出，如果万科可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台，拓展和提供与家庭生活的各项服务，并通过移动互联网技术实现此类服务，则物业平台的价值将得到重估。
