北京的8月，秋意渐近。

  而西南五环外万科的一处楼盘却并未感到一丝凉意。该楼盘正逢二期开售，即使是在工作日，前来认购的购房者依然络绎不绝。

  “这楼盘我看了很久，只是没想到会这么火，我今天是带着订金来的，马上就去交”，焦先生略显急切的告诉记者。据焦先生的售楼经理郭小姐透露，本期楼盘已在开盘当日全部订光。

  焦先生的遭遇只是今年夏天火热楼市的一个缩影。在传统意义的销售淡季里，我国一二线城市的房地产市场，在政策加持和流动性宽松的环境下，出人意料的呈现一波“走牛”行情。

  这也让躁动不安的开发商、购房者、投资客对即将到来的“金九银十”产生些许期待，在行业整体回暖的情况下，“黄金月”会否如约而至？下半年又将出台哪些楼市新政？

  “金九银十”如期而至？

  二季度以来，随着“330新政”效果显现、股市资金转投楼市等多重因素持续发酵，北上广深等一线城市楼市基本面逐渐向好似乎已成定局。

  或许是源于回暖迹象带来的信心，又或许是传统的“金九银十”仍然具有强大的诱惑力，记者走访北京多个楼盘发现，不少开发商选择在8月底9月初集中推盘。

  亚豪机构的监控数据显示，9月份，京城预计将有39个项目入市销售。包括保利、远洋、万科、泰禾、中信、首创、首开等在内的品牌房企在9月均有“大手笔”。

  与这些品牌房企一样，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对未来两个月的市场走向同样持乐观态度。“经历7、8月调整之后，金九银十将成为大概率事件”，顾云昌预测道。

  值得注意的是，即使今年“金九银十”的行情将如约而至，但随着房地产市场整体进入下行通道，如往年一般火爆的行情恐怕难以再现。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受记者采访时指出，在开发商集中祭出营销策略和促销活动的推动作用下，一些热门区域的成交量较平时将有所增长，但增幅不会如前几年那样大。

  同策咨询研究部总监张宏伟亦表示，存销比在15个月以下的二线城市冲击“金九银十”压力不大，但在东北等一些存量较大的城市，“金九银十”出现的概率相对较小。

  “下半场”分化仍是主基调

  近日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计数据，7月有31个城市新房价格环比上涨，比6月增加了4个。二手房价格环比上涨的城市有39个。从涨幅看，7月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。业内人士认为，总体而言，楼市已经显露出明显回暖的迹象。

  对此，顾云昌预测下半年中国楼市将“触底反弹，稳中有升”。“三、四季度楼市情况将好于上半年，未来将继续完成‘软着陆’。”顾云昌表示。

  “下半年楼市总体来说会比较平稳，不会出现大规模的价格反弹现象。但楼市分化的趋势仍将继续。”任兴洲在接受记者采访时说。

  与北上广深楼盘售楼处的火爆场景相比，三、四线城市的售楼处却略显冷清。记者探访杭州的一处楼盘发现，整个售楼部大厅里只有一位看房者，以及两位在玩手机的销售。

  同策咨询研究部分析师许之静进一步分析“分化形势”，她指出一线城市在积压已久的刚需以及改善型需求作用力下，目前北上广深房价已进入一个常态化的上升通道。而二线城市当前在政策刺激下出现了进一步分化，存销比在8个月以下的城市，比如苏州、南京、南昌等城市，房价仍处于上行通道，接下来几个月势必会出现涨价的现象。但部分存销比远高于20个月的城市，仍然面临去库存的压力，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

  全国性楼市刺激政策恐难再现

  追溯本轮楼市回暖的原因，前期政策的密集出台无疑是重要的助推因素。

  公积金新政、“3·30楼市新政”出台以来，各地区政策效应开始逐步体现。数据显示，1-7月份,商品房销售面积59914万平方米,同比增长6.1%,增速比1-6月份提高2.2个百分点。

  自此以后全国性的楼市政策鲜少出台，在经历了数月的“空窗期”后，市场对于下半年楼市新政出台的期盼普遍回升。

  在任兴洲看来，从目前看，下半年不太可能推出全国性的房地产刺激政策。“主要导向还是实施分类、精准调控，因地制定，因城施策。有的城市可能会根据本地情况推出一些利好政策来刺激楼市”，任兴洲说道。

  事实上，她所提到的“分类指导、因地制宜”的调控思路在最近北京通州出台的“最严限购令”中体现得尤为明显。

  8月14日，北京市住建委和北京通州区政府连夜发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，一纸“限购令”无疑给热到烫手的通州楼市泼了一盆冷水。就在通州此起彼伏的投机、炒房、追涨风潮兴起之时，“限购令”的出现，凸显了政府遏制炒作的调控意图。

  此外，从7月份房价数据所反映的特点来看，在一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高的同时，绝大部分二线城市房价环比虽然上涨但涨幅低于一线城市，大部分三线城市房价环比仍然下降。

  不难看出，各地成交量、政策刺激作用和房价上涨均呈现分化，而这背后依然隐藏着经济发展、公共资源、产业布局、人口和原有库存量等多种不平衡因素。

  对此，顾云昌指出，预计下半年大部分地区将继续把去库存作为主要任务，“由于我国正处在城镇化过程当中，原有政策也正在消化，导致楼市分化仍将继续，因而下半年楼市政策不能‘一刀切’。”