限购令之下的通州房价难大涨
近日北京市住建委发布重磅消息——通州住房限购政策升级，将优先满足通州本区域居民购房需求。规定明确，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，将暂停向其出售通州区商品住房。通州市场目前情况如何？该政策对通州房价将产生如何影响？第一太平戴维斯市场研究部对此作出解读。
通州市场供不应求 成交量攀升明显
对于近两年(2013-2014) 通州市场而言，只能说随着地铁6号线一期的开通，通州区域内商业配套的改善，以及四环内可售一手住宅的日益稀少，通州的房地产市场有一定升温。从成交量来看，在限购的大环境下，近两年通州市场成交量占全市成交量的比重由2012年的12%上升至16%，2015年迄今为止在通州新房供给明显缩水的情况下(由2013-2014年的年均11,000套下跌至2015年至今不足2,000套) 成交量比重依然上升 ，由此可见通州房地产市场受到更多购房者青睐。
从数据来看，2015年上半年通州一手普通住宅成交均价约为每平方米22,000元，较之2014年下半年增长了7%。同时，受市政府部分职能东迁规划影响，有的开发商推迟了开盘时间，导致供给量下降明显，由2014年的12,000套跌至2015年至今的不足2,000套，同时供需比由2014年的146%下降至2015年至今的27%，为近五年最低值，且为同期16个区县中第四低(仅次于西城、怀柔和顺义)，反映出目前市场确实处于明显的供不应求状态。
未来房价将稳定增长 但不会大幅上涨
预计通州未来房价将保持稳定增长，但新的限购政策由于限制了有效需求从而将会限制价格的增长幅度，因此价格不太可能出现大幅上涨。价格增长的预期主要来自：
北京首都的地位带来的人口流入；
通州不断流入的人口，特别是居住型人口；刚性需求稳固；
伴随市政府部分职能东迁，基础设施建设、交通建设以及商业生活配套建设不断改善；
商务氛围逐渐成熟，产业不断升级。
相邻地块短期涨价明显 但中长期涨势将放缓
短期来看，由于燕郊等区域属于河北，目前不在限购环境中，所以通州限购政策将推动部分购房需求流入燕郊等周边区域，令其房价增长更为明显；
但中长期来看，通州的限购政策将在一定程度上遏制通州房价的上涨幅度，在通州房价上涨幅度受阻的情况下，购房者对通州周边住宅价格的增长预期将会有所下降，这将会对目前占主流的投资需求打击较大，从而削弱周边住宅价格的增长速度。同时，如果通州周边区域的交通、商业、生活、教育以及医疗配套无法得到有限改善，该区域住宅价格增长将存在瓶颈，价格增长将逐渐放缓。
注: 所有数据为易居(博客)统计的一手普通住宅成交数据，不含二手普通住宅和一手二手别墅。
