万科郁亮：在不确定的和没想好中求索前行
微小而确实的幸福，简称小确幸。这一度是很多人追求的平凡幸福。不过对于三十而立的万科来说，却还要在“不确定”和“没想好”中求索前行。
自从五月份股东会上提出万亿市值目标后，郁亮为万科划下的宏伟目标即成为各方关注的焦点，地产股仅仅10倍的市盈率与万亿目标的落差成为万科眼下无法跨越的门槛。
郁亮坦言，“万科万亿市值目标目前并不清晰，公司在一点点摸索，一点点努力。因为行业新的发展方向也是一点点被发现的。万科寻找万亿市值主要关注两个方向，一是城市发展轨迹，另一个是客户的变化。”
而当观点地产新媒体询问万亿市值实现期限时，郁亮给出了“十年后再看”的回答，“现在没办法说这个业务几千亿，那个业务几千亿，要慢慢实现。”
与这些没想好的东西相对应，在8月17日的中期业绩会上万科也向媒体展示了目前确定的5大业务，物业服务、物流地产、教育营地、万科驿(租赁性公寓)以及海外业务，成为最先浮出水面的万科新业务发展方向。
利润和股权烦恼
万科上半年财务报表甫一出炉，利润率即成为各家媒体关注焦点。观点地产新媒体发现，万科上半年归属于上市公司股东的结算净利润率仅为9.6%，几乎等同于万科物业去年的净利水平，而后者一直被看做微利的象征。
谭华杰在介绍万科上半年财务状况时透露，上半年万科净利下降的原因主要有两方面。一是2014年上半年万科有相当一部分投资性收益，而这个数字于今年上半年在减少；另一方面，2015年上半年结算项目中，万科所占权益比例相对较少，“这符合万科的发展导向，全年的净利润率肯定还是会高于上半年”。
“万科的利润率(以前)很高吗？”在面对媒体抛出的质疑时，郁亮迫不及待反问了一句，忽略了提问者关于“2014年底为15%高于2015年上半年”的补充。
据郁亮介绍，要解决净利润率下降的问题，还是要提高管理水平和效率，减少营运费用。当着诸多媒体的面，郁亮笑称投给媒体的广告费用已经减少了，“白银时代要精打细算”。
同时，郁亮再一次强调了万科更重视ROE水平及为股东创造价值。值得注意的是，同样的说法，郁亮在2014年的年终业绩会上也曾讲过一遍，可见万科目前并未找到明确有效提升利润率的方法。
除了行业通病“利润”问题外，股权分散的万科门里，还闯入了前海人寿等两大险资。“万科欢迎任何对万科感兴趣的投资者”，郁亮一如既往地对媒体搬出了这个官方回复。
据郁亮透露，两个险资在增持万科股票时并未同公司打过招呼，“举牌后有联系，都是股东嘛，股东之间肯定要联系的。”
同时，对于大股东华润的支持，万科亦不吝惜溢美之词。“华润一直在承担第一大股东的责任，关键时刻都支持万科，这次险资增持事件后，万科跟华润有过沟通，华润表示会继续支持万科，万科非常感谢华润，中国市场缺少华润这样的公司。”
兑现五大业务
据郁亮介绍，将来的万亿市值中，传统住宅销售只占小一半左右，一半以上来自于新业务。业绩会当天，万科介绍了五大确定的新业务，包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿(租赁性公寓)以及海外业务。郁亮称对于这些业务的发展，万科“想明白了”。
谭华杰总结称，“万科2014年度报告中提及今年年内要独立五个事业部，我刚刚也介绍了五个方面转型业务，这个目标正在实现的过程当中。”
根据万科的规划，万科物业2015年目标是托管外部约6000万平方米项目，启动物业市场化，引入合伙人机制以及打造10个合作标杆。“2014年万科管理物业面积0.7亿平方米，2017年预计达到5亿平方米，3年增长7倍。”谭华杰介绍称。
郁亮表示，物业赚钱很难，因此很多物业公司会通过送米、搞金融等社区服务来增加收入。“很多人想到做这些服务，但是很少人意识到物业管理是管理业主一生中最重要的资产，万科不会从目前通常意义上的增值服务来赚钱，让业主的资产得到增值会作为万科物业主要的工作方向。”
据其介绍，社区电商、金融、医疗和养老等将来肯定会做，但万科只是搭建平台，这些工作会让合作伙伴来完成，万科自身不会参与进去。
郁亮还透露，万科物业上市没有时间表，其于年初去加拿大考察了北美最大的物业管理公司first service，后者目前管理着北美4%的住宅，“这是我们的方向和标杆，万科也希望管理到中国4%的住宅”。
至于万科驿，作为目前万科租赁性公寓的主要推广品牌，主要面向刚刚大学毕业的学生以及刚刚到发达城市工作的人，“作为第一次居住的选择，万科希望把这些人从城中村中解放出来”。
据谭华杰介绍，万科驿目前已开业和筹备开业的项目达9个，可提供近1万间服务公寓，为行业最高水平。“公司计划2017年提供万科驿15万间，这是行业第二到第十的总和”。
海外业务方面，万科目前已经在美国、香港、新加坡合共拥有10个项目。今年于香港获得的屯门项目将是万科在该地区首个独立操盘的项目，今后也会引入小股东。谭华杰强调称，屯门项目将会在香港创造开发进度的一个记录，“香港开发商过于缓慢的开发速度，是对社会资源的浪费”。
万科的不确定
五大业务的确定，另一方面也表明诸如养老、商业地产等业务短时间内不属于集团重点关注方向。
针对观点地产新媒体提出，万科商业以及消费地产没有在五大业务之内，甚至不在董秘谭华杰做业务介绍的范围内时，郁亮解释称，万科商业、养老地产等未被提及的业务相比于想清楚了的五大业务板块，尚处于“赛马阶段”。
据郁亮介绍，社区商业是万科商业的明确发展方向，但具体怎么做、怎么创新，方法还在摸索中，上海的2049社区、北京的V-link等都在尝试，“各地都在赛马模式，还没有确定的方向，哪个模式好采用哪个模式”。
郁亮坦言，业绩会中提到业务方向都是想明白的、可以大规模推广的东西，别的业务还在赛马过程中就只能再想想。“养老地产就在5个地方尝试5个不同模式，养老模式如何变成可持续发展模式，还有疑问，还在尝试、试错中”。
同样不确定的还有金融化。根据万科中期报告，金融化“也是万科未来的发展方向之一。报告期内，万科与资本市场各类合作方积极进行金融创新，例如前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。
万科认为，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。未来将继续深化合作，积极探索各类金融工具，充分利用资本市场，优化资源配置。
郁亮指出，金融化是必然趋势。“金融化是不是就是搞个财务公司，第三方金融牌照？不一定的。想变轻就能变轻就是金融化之一，而不是跟业主提供金融服务，这些由合作伙伴来完成，而不是万科自己去做。万科金融化是指资产通过合适的方式，需要的时候变现成现金，是为整个业务发展服务的。”
因此，运营成为与金融化密不可分的能力。郁亮也于业绩会中不止一次提到，外界都关注万科的轻资产，但其更想谈“重运营”。因为运营能力是放在所有能力前面的，提高运营管理能力是前提。
或许正是缘于诸多的不确定，万科亦并没有想好怎么花钱。截止6月底，万科持有货币资金446.1亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元，净负债率为15.76%，远低于同业平均水平。
“现在房地产中，买地很花钱，风险又这么高，不买地又花不了那么多钱。既然没想好，万科就审慎地花好钱。最重要的是，有钱很重要，一旦想好就能花出去。”郁亮总结道。
