因“北京城市副中心”概念火起来的通州房地产市场，正在遭遇史上“最严”限购令带来的“强降温”。新政落地仅两天，部分二手房业主已开始主动降价，单套最大降幅高达20万元。而此前积极“喊涨”的一手住宅楼盘，也面临着“降还是不降”的定价压力。

  业内人士分析，受限购影响，未来通州区域的住宅类新房和二手房交易量将大幅回落，房价上涨预期也会被明显抑制。与此同时，这场通州楼市的大震荡，还很可能会波及燕郊、香河等邻近区域。

  最严“限购令”突袭通州 喊停房价“疯涨”

  8月14日晚上十点，北京市住建委发布了一则重磅消息——通州买房限购升级，将优先解决通州本区域居民住房问题。

  新规显示，将暂停向无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京户籍，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明者，以后也不能在通州买房。

  这意味着，在通州区买房的政策难度已远超朝阳区、海淀区等北京其他区域。非京籍家庭要想买通州的房子，不仅要满足在北京连续纳税或缴纳社保5年，同时需保证近3年在通州连续纳税和缴纳社保。政策一经发布，业内便将其解读为史上“最严”的通州限购令。

  在全国限购松绑大环境下，北京通州“逆行”原因何在？业内人士分析，北京进一步收紧通州区限购，目的在于遏制近期部分开发和机构借“通州行政副中心”一事恶意炒高房价、扰乱市场的行为。

  “从2000年时的2000元/平米，暴涨到今天的30000多元/平米，通州15年涨了15倍。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从2003年的八通线通车，到2009年的国际新城规划，再到2015年行政副中心，15年间通州的房价每一次都是被预期炒高，然后又大幅回调。

  事实上，为喊停房企借“城市副中心”概念哄抬房价，相关政府部门已在6月对部分开发商进行约谈，明确要求开发商不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价，并在7月采取了专项执法检查等多项举措。

  二手房最高降价20万 商住房成“香饽饽”

  新政出台，通州楼市随即“躁动”。在这一加强版限购令从发布到执行的两个小时内，“抢房”、“涨价”、“连夜开盘”等楼市常见的政策“应激反应”如期而至。

  据我爱我家提供数据显示，原本售价2.8万/平米的合生珠江帝景，瞬间跳涨至到4.1万/平米，而抢购者大有人在，所剩房源无几。此外，k2玉兰湾、首开香溪郡等楼盘也出现连夜签约“抢收”现象。

  通州多位二手房经纪人向中新网房产频道表示，14日晚上很多购房人前来排队审核资质，希望赶搭政策末班车，门店几乎都是12点以后才关门。

  值得关注的是，在前一晚的“末路狂欢”后，限购令落地执行仅两天，商品房住宅市场已出现明显降温现象。我爱我家通州区域门店反映，部分着急卖房的业主甚至主动调低价格，降价幅度从10万到20万不等。

  与住宅市场趋冷不同，限购令一出，未纳入限购行列的商住房成为购房者关注焦点。媒体报道称，保利大都会等通州商住项目近两天到访量明显增多，某项目销售人员一上午甚至出手4套。

  “近几年通州价格上涨最明显的是商住公寓市场，2015年成交均价达22902元/平米。而库存则维持在8000套左右。”中原地产首席分析师张大伟表示，从未来供应量看，商住房供应量相对较大，将一定程度上弥补住宅的短缺，限购后价格预计将有一定幅度上涨。

  通州房价涨幅受限 或波及燕郊、香河楼市？

  在不少业内人士看来，受限购升级影响，通州楼市短期内降温已成定局，房价涨幅将受限。

  “通州当前房价上涨预期主要来自利好刺激，限购收紧会大量减少购房数量，房价再大幅上涨的可能性将明显降低。”张大伟认为，为避免区域市场出现短期爆发，预计这一政策执行时间会比较长。

  亚豪机构总监郭毅也表示，限购会让通州住宅房价趋向稳定，但影响最大的是台湖板块。“近三年通州的住宅土地供应都集中在台湖板块，而通州新城板块住宅则比较稀少，所受影响也较小。”

  通州限购升级带来的楼市降温，还可能波及燕郊、香河等周边区域。张大伟分析，目前购买环通州区域的购房者，大部分是投资需求，如果通州房价趋于平稳，燕郊、香河市场可能会出现大量投资者离场。

  不过，我爱我家门店反馈信息则显示，通州限购令落地后，无法在通州置业的购房需求已开始外溢，通州周边楼市关注度上升。周末两天，北京市区域的顺义和亦庄，环北京区域的燕郊、大厂和香河等地新房、二手房，客户咨询量、看房量均有所增多

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