地产领域盈利空间收窄 50强房企20多家做互联网金融
文章来源：法治周末 “金融集团成立是大连万达集团股份有限公司(以下简称万达)的一件大事，我对金融集团有很大期许，认为万达未来价值最大的就是这一板块。”万达董事长王健林在2015年上半年工作报告中说。
成立金融集团这一年，王健林刚好60岁。
其实，对于地产行业转型这一点，王健林似乎早有筹谋。在2014年工作报告中，王健林提出万达需要在2015年开始第4次转型，加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。
长期关注房地产行业的上海领易投资顾问有限公司总经理邹毅则向法治周末记者表示，其实除了万达之外，还有其他11家顶级房地产企业也都开始转型至金融行业。
他提及的11家房地产企业包括：绿地集团(以下简称绿地)、复星地产、平安不动产集团、泛海控股股份有限公司(以下简称泛海控股)、泰禾集团股份有限公司(以下简称泰禾)、新湖中宝股份有限公司、方兴地产(中国)有限公司(以下简称方兴)、深圳市宝能投资集团有限公司、中天城投集团股份有限公司、深圳世联行地产顾问股份有限公司和易居(中国)控股有限公司(以下简称易居)。
易居智库研究中心研究总监严跃进在接受法治周末记者采访时表示，房地产企业纷纷转型做金融业务，最大的原因是地产领域的盈利空间在收窄。从资金投资角度看，资金边际效用在递减。撤出传统投资开发领域，而积极转向一些轻资产领域，是让资金快速增值的途径之一。
50强房企中有20多家做互联网金融
“房地产企业开始尝试转型至金融行业，应该是从去年下半年开始。”邹毅对法治周末记者指出。
邹毅认为，从当前12家顶尖房地产企业转型金融行业的各大举措来看，其转型所涉及的金融内容非常全面，这其中包括保险、证券、基金、银行、互联网金融、风险投资等多个门类。
中投顾问项目总监朱文嘉对法治周末记者介绍，目前房地产企业蜂拥进入互联网金融领域，开展互联网金融业务已经成为房地产企业的重要转型方向，且进行互联网转型的不止是邹毅提及的12家顶尖房企。
“50强房地产企业中，已经有20多家企业通过各种方式进入互联网金融领域，如万达、万科、新湖中宝、中天城投、保利地产等。”朱文嘉对法治周末记者说。
易居的一位员工向法治周末记者透露，实际上公司内部有个说法，即易居已经不是一个单纯的房地产中介代理企业，而是互联网企业。易居和腾讯进行合作，并且邀请马云来参观，都为易居寻找互联网方面的合作打开视野。
严跃进向法治周末记者指出，一般来说，房地产企业在移动互联网金融方面主要是提供了购房和理财双结合的模式，这使得购房者的角色转变为一个消费者的角色。
“万达的互联网+金融将主要从三个方面着手进行，首先是加快掌握商家现金流入口，下半年将会推出云POS机。”王健林在最近谈话中表示。
同时，他表示第二个方向是由于万达广场95%以上都是中小商家，都普遍需要信贷支持，万达可以根据商家现金流情况提供信贷额度，回收的方式可以分成若干份还款，通过云POS机自动扣款。而第三个方向是利用电商和快钱数据，尽可能开展线上金融。
在王健林阐述的三个发展方向背后，是万达自去年开始在金融行业的一系列举动。
去年1月，万达完成对快钱公司(以下简称快钱)68.7%股权的收购，今年又联手快钱共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。
值得注意的是，万达布局互联网金融的思路在房地产行业绝不是独一份。
2015年4月，绿地联手阿里巴巴集团旗下的蚂蚁金服、平安旗下陆金所，正式发布国内首款互联网房地产金融产品—“绿地地产宝”，其产品定位于服务个人投资者理财投资与中小房地产企业资金解决方案。
公开资料显示，2015年，平安地产推出平安好房网，之后又推出“好房宝”“好房贷”等互联网金融产品，业务涉及好房金融、二手房买卖、租房、房产众筹、管家服务，涵盖地产领域的诸多方面。
与保险业融合度越来越高
朱文嘉对法治周末记者表示，除了互联网金融，目前房地产企业与保险行业的融合度也越来越高。
“当前有25家左右的房地产企业的前十大股东中有险资身影。如生命人寿入股金地集团，持股量达19.81%，成为公司第一大股东；安邦人寿持有万科2.35亿股，占总股本的2.13%。”朱文嘉对法治周末记者说。
今年2月4日，泛海控股宣布拟以不超过17.85亿元收购民安财产保险51%的股权，股权转让已在保监会审批中。邹毅认为，泛海控股完成后将首先取得保险牌照中的财险业务，而后将继续谋求寿险、养老险、再保险等，完善保险全牌照。
5月25日，泰禾发布公告，拟与福建省能源集团有限责任公司等发起设立海峡人寿保险股份有限公司。
6月9日，方兴发布配股公告通过配股方式，以2.73港元向新华人寿保险公司、新加坡GIC、美国华平投资以及新鸿基等定向配售16亿股。新华保险以3.57亿美元成为本次认购最大的一方。
7月24日，万科称公司股东前海人寿保险股份有限公司买入公司1.03亿股，占公司总股本的0.93%。增持后，前海人寿及其一致行动人持有万科A股11.05亿股，占万科总股本的10%。 “前期万科被前海人寿‘举牌’(投资人在证券市场的二级市场上收购的流通股份超过该股票总股本的5%或者是5%的整倍数时的消息)，这一方面反映出保险资本需要大量购买蓝筹标的的需求，另一方面也反映出万科优秀稳健的管理能力。”邹毅对法治周末记者介绍。
邹毅对法治周末记者指出，本次举牌万科的前海人寿本身就是全国开发商宝能集团的幕后金主。作为统一集团旗下的公司，宝能长期利用前海人寿的超强资本金优势，在全国市场快速拿地。
不过，严跃进对法治周末记者指出，保险行业和房地产企业合作，目前还是停留在股份收购的层面，在具体业务上其实还并没有太大的动作。
迟早要转型
“去年上半年房地产行业和金融行业还是属于比较紧密的合作客户关系。但在去年下半年以后，很多房地产企业通过收购金融企业，自己来开展金融业务。”邹毅对法治周末记者说。
邹毅向法治周末记者表示，现在这种转型势在必行，只是迟早问题。
严跃进则认为，对于各大房地产企业来说，开展金融业务体现了公司的房地产开发业务开始上了一个台阶，即从开发环节走向了金融资本运作的环节。
“房地产与金融企业合作频频的原因，首先是房地产具有资金需求量大、投资回报期长等特点，对金融机构的依赖度较大。而目前互联网金融兴起，为房地产企业进入金融领域提供了方便。”朱文嘉对法治周末记者介绍。
严跃进对法治周末记者指出，互联网金融趋势在2014年就表现得比较强烈，这和移动互联网盛行、房地产企业转型其他行业受阻是有关系的。通过互联网金融尤其是能够吸收社会闲余资本，加快房地产企业资金回流。
而在和保险行业的合作方面，严跃进则认为，保险公司是主动方，大部分入股房地产的保险公司是为了获得较为稳定的预期回报率。而房地产企业之所以愿意保险公司入股则主要是为了为发展养老地产做准备，保险公司在资金、市场、项目投资等方面能为房地产企业的养老地产发展提供支撑。
“整体而言，房地产行业通过与金融行业联姻将获得坚强的资金后盾，从而加快升级转型步伐。”朱文嘉对法治周末记者表示。
邹毅对法治周末记者表示，房地产行业转型金融行业的趋势会在下半年继续，虽然今年下半年房地产行业存在回暖迹象，但是主要集中在一二线城市，三四线城市还未有表现。
“目前来看，12家顶尖房地产企业转型的速度都不错，已经初见成效。”邹毅对法治周末记者表示。
严跃进对法治周末记者指出，比如绿地集团推出绿地弘金宝这一O2O全民营销平台产品链后，就宣告着绿地集团进入移动互联网、大数据、社会化营销时代。
