?◎李宇嘉

  国家统计局上周发布的“2015年1至5月份全国房地产开发和销售情况”显示,前5月全国房地产市场成交、库存、新开工等主要指标趋于好转,尤其全国商品房销售额15个月来首现正增长,显示楼市已现走出疲软区间的曙光。

  政策对于合理住房需求的大力度扶持,叠加货币政策降准、降息等因素,是楼市在5月份止跌企稳的主要原因。从数据看,销售端的改善最为明显:1～5月份,全国商品房销售面积尽管下降0.2%,但降幅较1～4月份大幅收窄4.6个百分点,住宅销售面积已经与去年同期持平,销售面积在上半年有望实现同比正增长。

  与此同时,销售面积从1～2月份下降16.3%到1～5月份基本止跌,超出市场预期,这也反映出开发商库存去化加快,5月底待售面积自今年以来首现下降。“去库存”加速也激励了开发商加杠杆的进程,3个先行指标(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工)增速下降初现收窄迹象。

  目前,三大因素将夯实楼市底部基础。

  首先,目前商业房贷和公积金贷款基准利率分别为5.65%和3.75%,已跌破2009年的历史最低水平。从过去境内外楼市的市场周期看,利率底部一般会引领楼市底部;

  其次,国家统计局解读5月数据时,强调楼市销售回升,购房者信心恢复和先行指标向好(尽管向好迹象并不明显),这颇有引导舆论呵护楼市的意味;

  最后,下半年通胀水平难破“2”,实际利率仍将维持低位,而开发贷款条件放松,债权股权融资快速增长,资金环境继续友好将助推供销活跃。

  但必须要看到,尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄,意味着单月销售回升明显,但5月底的库存仅仅减少了15万平方米,与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。

  另外,如果考虑到在建未售、已批未建这两大块库存的话,言及“库存压力下降”还太早。即便易居监测的35个城市多为经济发达区域,库存去化效果最明显,但5月份仍有28个城市库存同比增长。

  今年前5个月,即便表现最好的40个重点城市,商品房销售面积同比也仅增长1.7%,而非重点城市销售面积仍下跌10%以上。也就是说,绝大部分城市对楼市及货币政策刺激的敏感度(或弹性)正在下降。

  这种下降反映这些城市集聚人口和产业的能力不足,新增住房需求有限。如库存压力最大的东北,近年来每年流失人口约200万,沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市楼市去化周期在3年左右。广大二线非重点及三、四线城市,将是楼市回升的主要拖累。

  今年以来,尽管货币政策的宽松超出市场预期,但资金“脱实入虚”问题仍非常严重,这与存款和银行理财大量参与股市有关。另外,一线城市近日楼市火爆,深圳和上海的房价领涨全国,据媒体报道,“炒完股市炒楼市”的投资需求占比至20%左右,也与资金“脱实入虚”有关。

  在这种情况下,除了思考如何引导资金进入实体经济外,当前及未来一段时间政策重点有望转向积极的财政政策。4月财政支出显著加快,第二批1万亿地方债务置换出炉等,都意在让财政政策更加积极。

  因此,打通传导途径,而不是继续实施“降准降息”式的宽松模式,或成为未来一段时间货币政策的重点。而减少降准降息对楼市来说意味着少了一个强劲的助力。

  值得注意的是,去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应,驱动楼市短期的购买力迅速增加,这是近期一线城市房价任性上涨的重要原因。

  但自5月以来,股指宽幅震荡,泡沫论甚嚣尘上,管理层期待慢牛,去年以来的财富效应开始减弱,显示对楼市的这一扰动因素将在下半年趋于消退。

  综上所述,下半年楼市将继续着力于夯实弱势企稳的基础,去库存仍是楼市主题;销售止跌趋势形成,但反弹幅度会非常小;原有楼市政策的边际效应减退,加上过去几年高地价给房价带来的压力,将是制约楼市销售难以显著回升的主要原因。

  据此可以判断,楼市分化将继续加剧,一线城市会告别“火热”,但下半年量价可能继续上升,多数二线城市楼市有望止跌企稳,实现销售正增长,而其他城市依旧疲软。此外,开发商将通过“抢食”一线城市土地和并购,寻求增量市场机会。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)