张学东：房地产存量时代，智慧社区是一种新商业
来源：中国房地产报
房地产行业“黄金十年”一去不复返已成为不争的事实。在整个行业进入下行阶段，一线城市的市场依旧坚挺，但来自二三线城市的房地产开发商则感受到了明显压力。
在此背景下，众多中小型房企纷纷开启了转型之路。近日，中国房地产报记者对话了云南彩立方数据科技有限公司(以下简称“彩立方”)执行董事张学东，探讨其母公司云南集成广福房地产公司(下称“广福地产”)从开发、销售型地产商转向智慧社区运营商的转型路径。
中国房地产报：房地产市场分化严重的形势下，你怎么看企业的转型升级？广福地产是从何时开始把目光转向智慧社区的？
张学东：房地产历经15年高速增长后，一定会从增量经济转向存量优化，在互联网的冲击下，社会、结构组织以及经济模式都在发生变化，房地产行业转型升级迫在眉睫。
在这个背景下，单纯靠拿地卖房来赚钱的商业模式是不可持续的，所以早在2013年时，广福地产就开始寻求新的发展模式。起初我们也只是尝试，探讨过产业化、商业地产等多种形式，但最后发现只有真正成为智慧社区运营商，衍生出新的商业模式，才是房企的未来出路。
于是，我们请来了在世界上首提“智慧城市”(智慧社区)概念也是全球最大的信息技术和商务解决方案公司IBM公司的专家顾问团队，联合打造智慧社区。
中国房地产报：你们怎么看待当前的智慧社区发展？
张学东：国内大型开发商虽然也建智慧社区，但一般都将实体运营机构放到物业公司下面，起点定位仅在优化物业管理方面。就算成立独立公司来运营，也很难打破原有格局，突破时容易受到内部制度性阻碍。
看到这一问题后，广福地产从一开始就将智慧社区放到了集团高度重视的位置，投资5000万元建设了彩立方，专门致力于智慧社区解决方案、智慧社区产品、智慧社区运营。虽然从股权资本结构上看彩立方是广福地产的控股公司，但在组织架构设定上不是真正意义上的地产公司下属机构，一开始就奔着适应未来互联网经济模式的目标而去。
具体来说，我们将通过打造智慧社区典范，建设数字化园区，实现三网合一，通过物流、信息流与资金流整合实体，做新兴社区虚拟运营商、社区O2O以及社区金融，实现良好用户体验。
中国房地产报：做智慧社区，背后的商业模式是怎样的？
张学东：我们做智慧社区不是为卖房而做的营销手段，而是希望通过智慧社区给业主、商户带来更便捷、实惠、安全的生活，以用户的需求为导向，最终也是希望通过智慧社区的运营来形成新的商业模式。
未来，彩立方将借鉴酒店管理公司的模式经营智慧社区。一般来说，酒店管理公司都会有一套核心的盈利模式和系统的解决方案，只要树立自己的品牌，今后在其他的城市综合体中，就可以通过托管实现轻资产化。
其实王健林(博客)的思路也是这样。他花15年时间才建了100个万达广场，于是他提轻资产的想法，未来要有1000多个万达广场。这一数量一定是通过模式复制，酒店管理公司的模式才能实现。我们做智慧社区思路上和万达大体相同，这也是彩立方未来在我们地产公司的发展思路。
中国房地产报：在推智慧社区的过程中，你们遭遇的阻碍有哪些？又是如何克服的？
张学东：首要难题是股东们起初不认同，不理解，这是很大的阻碍，因为智慧社区的建设前期需要大力投入，没有支持就意味着没有持续的投入。所幸，随着房地产市场的变化，开发商转型升级在即，股东们也意识到了智慧社区的重要性，因此这一层面算是有所突破了。
截至目前，我们为了打造智慧社区已经投入了7000多万元来建设数据中心，现在开始实现分账的仅仅是“三网合一”，其他的商业模式还要等更多业主或者商户进入广福城后才能慢慢起来。此外，智慧社区在外部推广过程中，也曾遭遇重重阻力。其他开发商的不信任、不认可以及传统开发商固有的利益链条都是我们面临的挑战。但我坚信，发展到一定阶段或者说我们的智慧社区商业模式成熟后，其他房企会愿意来与我们合作的。
