万科、万达两家公司的REITs试验意味着，房地产作为大类资产，在经过证券化之后，可以被分割为1000元或10000元从而让大众购买投资，而在这两次试水的背后，均有当地相关部门的支持，比如上海自贸区和深圳前海管委会。

  6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。

  证监会公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，已正式完成注册。

  据21世纪经济报道记者了解，该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的，发行规模为30亿，未来可在二级市场进行交易。

  无独有偶，此前一天，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。

  万科与万达的上述举动意味着，房地产作为大类资产，在经过证券化之后，可以被分割为1000元或10000元从而让大众购买投资，也意味着更多的人可以成为万科、万达项目的“股东”。

  自去年“央四条”提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点后，房地产资产证券化的进程明显加快。21世纪经济报道获悉，万科、万达两家公司的REITs试验，背后均有当地相关部门的支持，比如上海自贸区和深圳前海管委会。

  公募REITs的破冰意义

  万科董秘谭华杰告诉21世纪经济报道记者，鹏华前海万科REITs发行规模30亿，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。

  接近鹏华基金的人士透露，机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣；投资者亦可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。

  记者获悉，鹏华前海万科REITs的背后有前海管委会的大力支持。2014年，前海管委会向鹏华基金推荐了万科前海公馆项目作为REITs的基础资产，且前海公馆本身是BOT项目，产权仍属于前海管委会，因此双方自去年下半年接触后很快设计了产品并向证监会报批。

  谭华杰说，这款产品的意义在于，一是突破了传统的私募REITs产品，公募的形式让更多投资者参与进来；二是这只REITs针对的是不动产，此前很多与此类似的ABS项目并未投资房地产。

  万科动作快，另一家巨头万达亦不甘落后。6月7日，万达和快钱推出的众筹产品“稳赚1号”，投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。由于认购起步价只有1000元，而发行规模数十亿计，这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。

  对此，接近万达的人士表示，上海自贸区给予了万达特别支持。早在年初，万达已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。

  万达董事长王健林认为，“稳赚1号”其实就是一个准REITs，待有关部门一批准，这个公司可以上市，变成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市。

  “我们将连发两期，预计一期50亿，如果收效良好，不排除万达今后就不会再和外部投资机构合作，可能商业地产就只和内部的快钱合作了。”王健林称。

  在诸多金融机构人士看来，万科和万达的试验，其意义在于房地产资产的证券化并公募化。“产品的公募化，使得持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者，这是前海万科REITs对于REITs发展的主要意义。”中国REITs联盟秘书长王刚对21世纪经济报道记者说，该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。

  房地产资产证券化大潮

  谭华杰表示，尽管鹏华前海万科REITs仅以租金收益权作为标的，和国际通行的REITs有所不同，但依然是公司的一次重要尝试，如果条件允许，未来万科的商业地产项目、创新业务均会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀；而万科的角色，将更多变为一个各类不动产资产的管理者。

  在此之前，万科已经与凯雷、东方藏山合作，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。

  事实上，不仅是万科、万达，国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产(600048,股吧)、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企。

  华润置地旗下的持有物业建设面积已达341万平方米，而保利地产、龙湖集团、中海外的持有物业建筑面积也已超过200万平方米。

  “现在开发商都在转型轻资产，他们旗下的优质物业未来资产证券化打包成REITs上市，是一大趋势，”北京一大型房企内部人士对21世纪经济报道记者说。

  在房地产资产证券化的大潮中，金融机构无疑是另一大推动力。鹏华基金有关人士透露，与万科合作的产品获批后，公司接连接到多家地产公司的询问和合作意向。

  中信金石基金管理公司和具有华润集团背景的嘉实基金为证监会REITs试点企业。2014年，中信证券(600030,股吧)推行了两款私募类REITs产品，分别为“中信启航”专项资产管理计划和中信华夏苏宁云创资产支持专项计划。前者在深交所综合协议交易平台挂牌转让，后者推出售后返租。

  据悉，中信目前也在寻求做公募REITs的标的和机会。

  2014年11月，嘉实基金曾与上海城市地产控股有限公司宣布双方合作成立房地产私募基金及房地产公募（REITs）管理公司，目前仍在推进之中。

  中国基金业协会数据显示，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而公募REITs的诞生，将公募基金投资标的的范围拓宽至房地产资产，未来REITs将进入中国内地居民的资产配置池。

  据相关部门统计，截至2014年底，全国逾70万亿信贷余额中商业性房地产贷款余额为15万亿，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，全面启动资产证券化业务将对接一个总量约为10万亿的巨大市场。

  东方藏山资产管理有限公司总裁吴涛认为，未来REITs可以进入A股市场，开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市，普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时有租金的收益权，这才达到真正国际意义上的REITs标准。

  吴涛对国内REITs的发展前景相当乐观，“在推动相关立法改革的前提下，三年内，国内将会有REITs上市。”他说。(编辑 袁一泓)