第七届亚太商业地产合作论坛-中国峰会22日实录
第七届亚太商业地产合作论坛-2105中国峰会实录，5月21-22日在绿地万豪酒店举行，会议上商业地产精英云集，一同探讨商业地产未来的无限可能。以下为会议实录。
【主持人】：第一位演讲嘉宾是来自中信地产股份有限公司的副总裁林竹，目前他正在研究PPP商业模式，促进滨海新城的PPP模式实现落地，成功主持过广州金沙洲居住新城等多项特大型城市综合开发运营项目。以热烈的掌声欢迎林总给我们带来中信从房地产开发到城市运营的案例。
【林竹】：各位朋友，大家早上好！在这样的主题下我更加看好站在未来，思考现在。微信朋友圈最新发的玩什么也不要玩房地产，我的题目是讲从传统的房地产向新的方向转的话题，我们中信地产在过去30年开始思考转型。
房地产转型话题在三四年前讲得人不是特别多，房地产同行都在预判整个行业可能要转变，但是直到今天已经成为现实，中国的房地产转跟不转已经不是讨论的话题，无论转不转市场都在发生变化。我们今天的会议主题是商业地产，商业地产作为房地产当中的类别，整体的市场都在转型，商业地产不转型不行，但是不管怎么转，它还是叫商业地产，但此时的商业地产跟以前的商业地产或者跟现在的房地产会发生重大的变化。
我今天的演讲内容包括这几方面：
第一个是传统的房地产正在面临巨大的挑战。传统的房地产如何转型，我们预判向城市综合开发运营的方向走。
第二个新型城镇化与城市运营。
第三个城市运营与PPP。
第四个城市运营与“多规合一”。
城市运营模式可以跟国家的战略对得上，这样就可以用得上他提供给你的市场机会。
这张表表达了房地产企业上市公司最新的数据，过去10年中我们房地产整个产值，公司的资产规模都在快速增加，但是我们的净资产回报率(ROE)一直在下降。通过这些数据可以感觉到传统的房地产行业利润率都在不断下降，规模看起来越来越大，但其实它的资产质量越来越下降，投资回报率，资产价值跟质量在下降，表面上规模在提升。
很多大公司纷纷转型，各自的路数不一样，大家可以看得到整个土地供应量，包括成交量，楼面地价，土地出让金的收取有升有降，从这几个方面反映出中国房地产市场处于极具挑战性的状态。随着各行各业政策也在转型，加上“互联网+”等新的技术，刚性需求的透支，人口红利的消减等等，计划生育政策也在调整，支撑中国房地产过去20年的是人口红利政策，如果现在不调整是有问题的。
种种变化都使我们房地产很多领头的企业转型，这会导致我们怎么样看待未来，既然今天的商业地产论坛主题是站在未来看现在，未来在哪里？站在哪个方向的未来？我的观点是站在城镇化的未来看现在。因为中国政府已经在“两会”提出新型城镇化国家战略，新型城镇化里面包含了什么内容？大家的理解可能不一样。我们作为活动主体，我们要带着研究的态度深究和挖掘国家给我们提供的政策红利，政策红利包括新型城镇化的方方面面。如果不从整个城市大的格局看，你的分析会缺乏依据的。
这是新型城镇化里面的规划理念，以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳理念，根据这些理念都可以整合出新的商业模式出来，新型城镇化不管是哪一级的文件，都能演变出很多新的商业模式。还包括城镇化关于金融的关系，如果你捕捉到这些信息，你会发现去年年底以来国家推动的PPP，大力融资政策都跟这些理念有关联，我们作为从事房地产行业的人士要积极捕捉政策信号，挖掘和发现潜在的市场机会。
从这张表上可以看出来，新型城镇化带给我们巨大的商业机会。第一个是住宅房地产机会。第二个是商业办公，这些都是在城镇化过程中形成新城。第三个城市商业肯定是主体的业态。由于混合使用用途土地利用，本身很多技术商务区也是文化区，比如RBD(休闲商务区)的概念，文化健康医疗也可以结合在一起。如果完全站在商业地产看这个问题，里面有很多新型城镇化衍生出的新的商业类型，比如跟交通结合在一起的，沿着轨道线，高速公路枢纽点布局就出现了TOD。宏观的问题能解决商业地产的逻辑，你在什么宏观的体系里研究你的商业地产。我们手头的案例相对比较微观，你对整个城市体系，跟它的脉络如果没有把握到，你很多分析即使工具对的，但是最后得出的结果可能也是错的。
20%以下的城镇化率，是自然和野蛮式的增长，20%到50%是粗放发展，50%以上必然走向精细，旧城改造的率越来越大，就跟整个欧洲是一样的，欧洲的房地产主要是城市更新，它就是城镇化的内向型耕作。新城开发也有，在三四线城市会有大量的新城出现，就整个量的比例，城市内部的更新，结构重组，比如把整片村改了之后变成新的产业园区，或者是城市商业综合体，这样都带来新的机会，但这种机会我们认为在整个城市运营发展方向上出现。
城市运营的逻辑跟一般的拿地开发的逻辑还有点不一样，核心是从根源上看问题。我们就得出结论：过去老的城镇化是地方政府和房地产开发商推动的，未来的新型城镇化，整个市场在召唤，需要能够做功能资源整合的城市综合运营商的出现。不管你提供宏观的产品，还是微观的产品，你要了解市场的需要，如果你能跟政府打交道你就获得新型城镇化市场中最上游的市场，我们通过市场的方式，法律的方式转移到城市运营商的手头之后进行切分，一步一步分级往下走。可能你提供的产品越微观，跨界的程度越低你就越往下走，“互联网+”的思维就是网络思维，当你的产品具有多功能属性的时候，你的产品的实用性是最强的，因为上游需要你的产品，当你的产品功能单一的时候，你可能就只在下面这一层。
国家推动PPP模式，大家会从市场端看到很多项目贴着PPP的标签，像智慧城市，产业园区等等，如果你看到这样的情况，你感受到的是PPP最末端已经被孵化出来的结果。其实市场的内在跟源头在哪里？你要寻找PPP的源头首先追溯到PPP的政策，政策的出台是因为新型城镇化在发展过程中有巨大的资金需求和提供产品能力的企业需求。这样的需求政府不能提供，需要社会企业组成团队给政府提供，必须要用新的方式填补市场的空白。会玩PPP机会都是你的，因为需求很强劲，但不能按照过去老的很粗暴的方式做。
从房地产行业来说，有一个全面的创新策略，我们认为在城市运营方向中，主动把国家化的战略，包括金融工具，产业资本等等进行大范围的整合，这样的话就能够对接整个巨大的市场需求。我们中信有金融行业，也有非金融行业，我们内部已经在进行整合。在城镇化发展过程中，融资的需求是很大的，国家也给了很多政策，引导你们做。如果走城市运营这样的方式，你会发现有巨大的金融资源可以跟你对接，包括政策性银行，商业银行，到基金，信托资源都可以用。中国的融资工具和资源是很多的，你有好的模式完全可以得到这些资源。
在这样的背景下，我们转变了对地产的看法，我们认为城市运营是一系列的资源整合。我们核心的商业模式是把土地资源跟产业资源、资本资源进行整合，通过这样来完成一系列巨大的资源要素的整合，所以我们城市运营是资源整合平台，在这个平台上我们都可以共享的，在这个商业模式下没有敌人，只有朋友。
资源要素整合之后核心是要做系统“五位一体”：文化、交通、环境、产业、生态。这些都是我们应用的案例，这是我们在广州汕头巨大的项目，首期开发12平方公里。在整个项目推动中，推出新的方法“多规合一”，你会发现我不需要“多规合一”，是因为你做的很微观，当你做到宏观和中观一定会涉及到“多规合一”，不做“多规合一”很难推进庞大的城市系统的规划。
中信城市运营希望为中国新型城镇化全链条提供终极，全面的服务。
【主持人】：谢谢林总！下一位嘉宾是来自英国SPARK(思邦)的合伙人Sven steiner，他今天跟大家分享的是他们在新加坡克拉码头的案例。
【Sven steiner】：大家早上好！谈到我从业经验，我最近几年主要参与的项目都是位于东南亚国家。我在演讲中首先给大家阐述我们公司对于重新设计的理念，我着重给大家介绍一下新加坡克拉码头项目。
谈到我们SPARK公司，我们在亚洲拥有13年的从业历史，我们办公室位于很多亚洲城市，包括新加坡、上海、北京，也包括欧洲伦敦。现在给大家介绍一下我们在上海的项目，首先是北外滩游艇码头项目，它是占地20万方的城市综合体项目，当中包括很多总部的办公楼，它的整个设计是为北外滩黄浦江地区增加了新的天际线的设计。
除此之外，我们在新加坡参与了克拉码头项目。还参加了北京来福士广场的设计。还参与了这样一个购物中心的设计，它是在地线直接跟地铁连接，在这个项目中创造了很好的公共空间，很好地周围的住宅楼和酒店连接。
给大家介绍一下给城市项目重新赋予活力的概念，这个背景是在香港拍的，可以看到高层紧密的公寓楼不仅仅是亚洲独有的现象，在拉丁美洲、美洲都有高楼密集的公寓。我们面临的问题就是每个城市千城一面，缺少独特的身份，同时城市景观非常单调，很多人愿意住在这样的大楼，但是其他人觉得这样的大楼需要做更高的提升。北京某大学教授在屋顶上花了6年的时间搬来了岩石，种了树，做了非常大的改变，可能他们邻居就会觉得这很烦。
城市整新，包括修理，再利用，重建，重装，我特别强调重新设计，这是伦敦地铁的地图，看上去相当复杂，这是1908年时候的地图，这张图主要描述的是地铁的走向，人们非常高兴坐地铁，因为它给我们带来非常快速的出行，另外一方面它让我们很难转站，因为找路非常难。地铁某位员工花他自己的业余时间对现有的地铁地图做了重新的设置，因为这是地下交通，所以一些地表性的建筑就不是那么重要，所以他用一些标记或者代号做了地铁重新地图，还用到电路板的概念，这是新的地铁交通图，他老板并没有为此支付很多钱，但是看到这张地图的人非常喜欢，现在世界大部分地铁，包括空港航线图都用这样的方法进行描述，可以看到重新设计，就现有的状况做进一步的思考和设计是非常重要的。
另外是重新思考后的再思考，这位建筑师(斯托巴拉)在1969年的时候设计了移动办公室，他可以由一个罩子免受风雨的侵袭，甚至可以飞到客户所在的地点，基本上像帐篷一样的概念，可以在客户办公室旁边直接架起这样移动的办公室。在当时看来是很嬉皮的，但实际上是革命性的创意，早期的人就有这么超前时代的创意。
再讲一下重新建设或者再建，这是把老的建筑做重新的建造，这是东德莱斯顿教堂，它始终有再建项目，在二战的时候被炮弹炸毁，二战结束的时候，盟军花了很多精力对德国进行轰炸，德林斯顿损失惨重，这是被轰炸之后的残积。德国政府很快打定主意，希望把这些残积都清理掉，作为一个公园，但是周边的住民希望能够保留这些废墟，这也是作为反战的象征保留下来，所以在这个创意下，这个废墟就被保留下来。
到1989年的时候很多私营企业有强烈的意愿要对教堂重建，很多人花费了时间精力，包括诺贝尔奖获得者把他的奖金都捐赠给教堂重建项目。之前保留的8万多块石块用来给教堂重建，这座教堂在06年的时候重新开张，最顶上加了金色的十字架，我觉得这背后有非常美妙的故事。十字架是由英国的铁匠所做的，他的父亲是曾经参与德勒斯顿轰炸的飞行员，他希望重建达到延续性，所以我们重建的努力，特别是在这个国家总是用清理桌子，完全重新开始的做法，比较幸运的是政府能够有心保护老的建筑，使得这些古老的建筑进行重建或者用途的改变。
这是吉隆坡升喜廊购物中心，这是2011年开张的，在这里的创意是起源于DUMB BOX，70年代的建筑看着非常沉闷，而且作为购物中心的功能也已经消失了，后来有一些高档的品牌希望进驻这个购物中心，这是另外一个城市的大型购物中心，所以客流都被吸引过去了。这是一张手绘图，可以看到一些线条，它是我们新设计的灵感来源，我们做出来的设计反映了建筑物的纹理，用了岩石，玻璃建筑这层非常有戏剧性的五层楼，同时又非常引人注目的入口。在开张的时候，有乐队的演出，这个项目也获得多个奖项，成为吉隆坡城市景观不可或缺的部分。
还有一个是关于克拉码头，这是在新加坡中部的项目，总共有2.8万平米的面积。新加坡有一个港口，新加坡河可以说是整个城市的动脉，主要包括三个码头，船码头、克拉码头、RBOS码头，都是城市重要的部分。新加坡一开始就是贸易码头，在1890年代主要是靠贸易。克拉码头是新加坡第二届总督命名的。1990年代这些建筑被宣称为历史保护区，当时已经有两到三层的门店，一层一般是印度尼西亚木材堆积储存的地方，二层是家人生活的地方，这样的情况持续到上世纪五六十年代，那时候贸易业很大，河流污染很严重，有很多运输形式都变成集装箱的运输，所以这个区域不再适合仓储，所以1990年新加坡政府被宣为是历史保护区。
最开始把部分仓储做了重新的改建，把它作为咖啡屋，以及餐馆，但并不是非常成功。沿河地区建立了短暂的遮雨的设施，当中还有穿越的道路，我们有幸赢得了这个项目的设计。我们想并不是把老的建筑做转换，而是做彻底的转型，变身成为让人们非常喜欢去的地方，同时还能够对当地原有的老建筑表示完全的尊重。
当时我们初步的想法是希望能够创建出公共的区域，创造人们乐于社交的地方，当中包括零售、购物中心、公共广场，届时新加坡人乐意到这里吃饭聊天。后来我们进入到THE VOODO STREET阶段，就是把街边小贩临时搭起的帐篷取缔。新加坡的气侯条件决定了它一年当中很多时候非常闷热，我们就考虑是否可以在整个公共中心上方装天花板幕墙，可以对气侯条件进行控制，我们把这个方案递交给新加坡政府，他们希望有不一样的方案。
这个项目主要分为三个部分：第一个是街道，在下方的部分是新加坡的母亲河。这是19世纪90年代造的老的铁桥，这是主要的入口和出口，我们需要对河岸边这部分进行很大的翻修。首先我们要回归到最根本，最基础的层面，首先要找出能够帮助新加坡市民免受太阳暴晒和风雨淋湿的结构，我们创造了伞式的结构，也创造出敞开式的公共环境，在新加坡地理方位采取这样的结构，到底产生什么样的气侯环境。我们还用了来源于西班牙建筑的结构，西班牙用这样的结构建立了大量的宫殿，我们就有了灵感，我们采用这样的结构，这样可以为正个区域带来山顶一丝的轻风和微风，也可以起到降温的作用，蓝色部分并不是起到空调的作用，而是在顶端会有风扇，通过这样的喷口实现公共区域内部空气的对流。
这是给大家做的具体的电脑模拟示意图，顶端吸入空气，通过喷嘴把新鲜的空气喷入到公共空间，大家来到这样的公共空间可以感到微风的效果，这样的空气对流同时也起到四到五度降温的效果。除此之外我们还借鉴了北京水立方的灵感，ETFA这样的材料被应用到天花板，首先它的材料非常轻质，非常薄，它之所以轻是因为有上下两层非常薄的薄膜组成，我们只需要在当中注入空气使它膨胀就可以了。除此之外我们还可以在当中涂装很多图案，不仅仅使得我们能够很好的保护市民免受烈日的照射，同时我们在当中充满空气。
在正下方我们安排了很多小喷泉，之所以做这样的设计，很大程度是处于景观设计的效果，这样小型的喷泉广场是小孩子非常乐意嬉戏的地方，我们并不是一直把小喷泉广场处于打开的地方，也可以关掉，在一些场合下可以在上面搭建临时的舞台，举办公共音乐会，俯视看着像一个巨型的伞，把这个克拉码头覆盖了。非常令人惊奇的就是这样材料的坚韧度，非常轻质，只有1毫米薄，人走在上面薄膜也不会遭受损害。
谈到原有的购物中心，我们需要对它进行稍微升级就可以了，当然也需要对于它内部的结构进行加固，整个占地是2.8万平方米，我们届时会有很多不同的业态，包括零售店面，迪斯科舞厅，酒吧等等，我们必须要把它进行升级和加固，事实上现在克拉码头已经成为新加坡人非常乐意游览的地区。主要是分为两层，谈到街道层面还有很多玻璃效果可以很好的对这样的分割空间做空调的安排。
这我们在夜间拍的一些照片，有很多位于室外的餐桌，室外就餐是一年当中都会见到的景象。新加坡的林业部门也要求在项目中保留一定的树木，可以看到我们这样的设计把它叫做天使围绕着河岸边的树木跳舞，我们在河岸边安排了浮动的餐厅和酒吧。
我们最初的想法就是希望能够把整个河岸边这一代都进行覆盖，这样使得我们客户从A点走到B点无需遭受日晒和雨淋，我们有小型的平台供大家就餐。我们做了大量的尝试之后，我们对于蓝喇叭小花，决定采用这样的结构，蓝喇叭花首先美观达到了，而且非常轻质，在东南亚国家传统的建筑都使用非常明亮的颜色，我们借鉴这些颜色是用在夜间照明中。这是在岸边拍的蓝喇叭花的结构，占地达到200多平米。这里可以看到我们既安排了就餐的区域，又安排了供人游览的区域。
我们必须要对原有的大楼进行改造，这样使得它外观更加美观，而且我们还会安排停车场的部分，我们最后决定采用地下停车场的形式进行设计。这些大型的结构是我们原先的设计方案，原来在这里建设剧院和电影院，和业主沟通之后他们决定改变这样的设计方案，用不同的方块进行区域的分隔，可以为本地市民提供很好的聚会环境。目前整个出租率达到100%，在整个东南亚任人气最高的排行榜位列前十。
从设计的角度来说，可持续性是非常重要的理念，世界上很多国家和地区都有这样的问题，就是很多河道的区域被割成很多专属区域，比如专门给富豪停游艇的区域。最近我们参与了SOLEOK的项目，它也是在河岸的项目。在新加坡餐饮是非常重要的环节，我们在这个项目中有一个理念是在还岸边的集市，我们设计出这样小型的平台，我们也采用了ETFA薄膜的材料，我们还在顶部安装了PD光伏板，这样使得整个项目尽量做到能源的自己自足，我们把不同的架构进行整体安排，既可以做到临时的拼凑，也可以做永久性的安装。这个项目的目的就是在新加坡岸边创造出全新的公共区域，有很好的扩展性，应对特殊的节日可以进行快速的部署。
接下来给大家看一个短片。谢谢各位！
【主持人】：下一位演讲嘉宾是来自华凯国际的董事总经理高山兴。负责管理中国大陆公司整体运作，并领导参与国内多个大型项目的建设发展。从事规划和设计4年，曾在中国和英国熟读建筑，十分了解国内国际的建筑需求，尤其是在绿色建筑设计和可持续发展方向，有请高先生带来“大型建筑幕墙美学技术与成本控制”的分享。
【高山兴】：大家好！这是我第二次站在领沃的舞台上，非常感谢有机会跟大家分享我们华凯公司这几年的设计经验。昨天各位专家也讲了很多跟商业综合体有关的事情，比如有跟互联网，智能化，体验互动式相关的等等我主要讲在商业综合体全程式运作过程中，幕墙跟美学技术成本如何控制的问题。大家觉得炫酷的墙体通常造价比较高，实际上只要我们建筑师精心设计，把美学和技术成本统一起来可以有效节约成本。
目前的建筑设计是三位合一的，这是我们公司认为的如何把握商业综合体，大型幕墙的成本控制。案例一虎门万达广场，双曲面墙体。我们如何做形体优化，第一部分是进行建设设计的调整，这是最初的效果图，首先我们对形体进行调整，从各个角度对形体进行整体的推敲，我们在调整过程中不仅对建筑形态表达，充分考虑室内外的穿插，这样既能保证外观的效果，又能保证内外空间的沟通。
我们对每个部分进行通盘考虑，这是万达广场入口设计，大家可以看到室内外是相互关联统一的。我们对不同的入口进行不同的穿插，入口可以做成高凸形，我们对各个材料进行分析和研究，这是建成的效果。
作为建设师应该对幕墙从建设设计的角度有非常清晰的认识，我们对幕墙体系，室内空间，室外空间比优选择，选择既能表达建筑效果又能把幕墙成本控制在一定范围内的方法。建筑师把幕墙体系整体分解，还会对各种体系进行比优选择，比如玻璃幕墙有隐框，明框，灯箱等等各种模式。这些推敲过程对我们以后的控制打下牢固的基础，可以从中选择最适合表达我们建筑形象的部分。这些图作为建筑师工作重要的部分，只有了解这些才能为开发商提供好的参考，开发商也可以从直观的角度选择最适合他们项目的方法。
我们通常对各种幕墙节点从建筑师的角度进行分析比较，幕墙各个交接部分也会进行分析比较。对于大型幕墙大家关心的是层间风阻，我们在立面创造上进行有效的比例分割，我们在外观创造的时候如何降低幕墙成本防火设计是重要的因素，它立面有大量的防火装置，如何有效融合到立面中，我们会对立面进行有效的分析，让防火装融合到幕墙中，这样大大降低幕墙的成本。我们对实体部分，玻璃部分，不同防火装的处理通盘考虑，有效解决问题。
对于大型幕墙很重要的就是参数的分析，幕墙模块越小工厂制作的越多现场安装特别简单，整个成本会降低，我们通常用的方法就是尽量减少在现场安装的难度，减少模块的数量，在工厂进行加工，在现场直接安装就可以了。我们经常通过软件对形体进行分析，我们可以进行双曲面处理，把整个表皮分析之后，可以进行有条理，从难到易慢慢拆分，尽量把双曲面的墙体拆借到单体面，我们会进行网络化的处理，对每块进行研究和分析，这些工作都是建筑师做的。
我们对于形体细化之后，在绿色的部分是可以进行处理的，可以采取菱形和三角形达到双曲面的效果。从三维模型到实体执行过程，我们拆分了10个模块，进行有机的组合。我们将模块标记不同的颜色，这些就代表目前可变化的模块，所有的模块都控制在这个数量之内。这是具体的分析过程，也是作为现场施工重要的依据，所有现场施工都是按照这个做。
我们整体会做定位，对于双曲面形体，空间定位是非常必须的步骤，这样可以设计跟现场有机结合起来，现场只要定位准确所有按照工厂制作的模块就可以在现场安装，大大降低造价成本。对于节点，我们设计师要进一步分析，包括它安装，构造层次等等，给业主和施工公司有直观的感受。对于铝板等各种材料的选材，我们会有具体的处理。
这个案例主要是双曲面形体板材过多如何处理，首先进行三维定位，第二个是进行数据化处理，对整个空间合理面进行统一的处理。大家可以从图中看出我们会把整个形体进行编号处理，最后所有的铝板都是用1.2×3米的规格制定，现场根据图案进行有机的拼接，这样在现场安装严格按照编号进行创造，只有这样模块少，降低成本。我们在创造过程中会结合灯光一起处理，打造共同的立面形象。我们同时对材料会进行比较分析，对不同的材料不同的性能，不同的拼装处理如何在现场实施。这是在现场做的时候我们会对各种组合进行分析，从而选择最优的方案。最后建出来的效果是非常不错的。
案例三，对于完全双向曲面形体我们如何改造，首先对形体进行有机的优化，会有各个优化方案的选择，尽量接近投标效果。首先应用技术分析，包括各种铝板的面积，铝板的分割分析，这些都跟我们造价有直接的联系。我们会对任何大型幕墙的立面进行分析，所有的设计都造价控制范围内，只有这样才能达到景观跟技术完美的结合。对于各种幕墙我们会进行节点的分析和研究，有效发展路线。像这个抓点玻璃可以得到有效的分析。只有建筑设计做到非常细致的工作，才可以为开发商之后的运营有效控制成本。
这个形体重要的一点就是对整个形体进行有机划分，划分的方法就是在比较高的尺度，比如顶部三分之二的位置我们会采用平行面处理。这是我们进行UV处理的方法，这个项目有3200块铝板，分成14种模块。通过有机物的处理，可以把铝板切成圆形，简形等比较规矩的形状。蓝色的部分是单体和平板，橙色区域是比较特殊的部位，蓝色部位占到83%，红色和橙色的部分占到17%，这样可以有效降低成本。
这是我们分析的过程，从不同的角度分析得到最后的效果。立面材料我们会仔细跟厂家配合，选择适合这个项目的各种材料。华凯这几年通过做的项目，有一些具体的案例给大家看一下，这是福建万达广场，从最初的第一张效果图到最后建成的效果基本吻合。这个铝板模块是3.2×1780，有83%模块的比例一样，因为只有在这样的情况下，每个模块可以很自然地融合到防火窗。
还有一个是安阳万达广场，也是采用双曲面的形体，这是当中的设计效果图，最后的处理达到跟最初的形式一样的，这个机理是采用1.92米×900，只有10%在转角做一些变化，成本控制在1500元左右。这是最终建成的效果，这是立体机理，这是从另外一个入口的设计，不管多么复杂的形体，只要我们进行有效的模块控制可以降低成本的。
【主持人】：接下来有请北京798文化创意园区党支部书记和副总经理刘钢，依托798艺术区打造798品牌，展示798魅力，专注于文化产业的深入开发和创意，对现代当代的创意文化的理解，有效发挥798的优势，为文化产业良性发展贡献力量。
【刘钢】：各位朋友，房地产业的老总，相关行业的专家，大家上午好！我的主题是“旧区改造：城市价值再创造”。我讲的第一部分是站在现在思考过去的经验，在建设中对未来的憧憬也跟大家分享一下，领沃合作论坛跟城市功能提升相关的课题，798是文化创意产业的存在，跟我们这个行业有不可分割的关联。从“十一五”开始，北京大力推动文化创意产业，有文创园区，也有老区，现在都有再次提升的问题，我抱着跟大家学习的态度跟大家一起探讨这个话题。
第一部分是798原来形成的思考，798艺术区在05年以前是自发形成，无序发展的状态，当时整个社会背景是改革开放30年，企业发展起来，整个大院在我们国家第一个五连计划的时候是64万亩，当时是国家重点工程的项目之一。798联合厂1952年在筹建的时候，全名是国营华北无线电联合厂。在90年代中期，这个大院运营已经非常弱了，企业在发展过程中的转型和历史负担的沉重，也是当时面临的重大转型。再一个是798大院所在的区域被列为中关村电子城高科技发展的区域，在90年代中期国家的发展战略是老工业基地开发，在政府规划中已经纳入高新技术产业规划，配合中关村高新技术产业开发，虽然过去老工厂产能不足，摆脱历史沉重的包袱，但是它原有的科技和技术工人，包括过去的能耗，特别是跟军工产业相关的产品，一直是具有优势的。
90年代中期，我们国家经济发展，现当代艺术在这个时候处于蓬勃发展期，当时中外合资企业非常多，中国经济发展之后，很多外资进入中国，也有很多资金走入了现当代艺术。从外部环境来看，为798的形成酝酿了条件和基础。从内部来看，北京电控就这个大院进行了改革重组列入规划，中关村电子城的规划，我们江泽民总书记去过两次，对这块儿地方的振兴和发展也非常关注，这块儿的提升和改革助推高新技术的规划和在发展上，在区域功能转变上北京市委市政府已经在城市功能和规划方面所有的工作，企业加快重组的时候也是集中优良资产，把优良的和能够符合市场的产业集中，不符合的淘汰，提出的口号是“减员增效，下岗分流”，有的作为库房，有的出租给需要房子的人，因为高新技术的规划和开发，在企业转型和改革重组的时候已经把798当时所在区域的开发列入了第一个日程。在798西南角到现在三菱大厦已经建成，都是在这时候开发和规划建设的。
第三个是历史机遇，在90年代中期央美(中央美院)的雕塑系接了北京市委市政府重点项目，就是芦沟桥要做大型的纪念群雕。纪念群雕交给了央美雕塑系，当时硬煤雕塑系负责人隋建国老师带团队恰巧跑798了，当时的央美是在王府井，隋教授带这他的团队进行了艺术创作，找到了90年代中期企业在改革重组，历时一年半完成了创作，也是利用小厂房进行艺术创作。
798大院里面的建筑是由当时包豪斯建筑的，包豪斯的建筑方式和建筑思维的理念是适合大规模生产的，包括节能，低碳，对于艺术家在里面做素描，没有光线的移动和改变，在这个环境中也是当时吸引艺术家在这里进行创作重要的原因。望京跟798的成长也有很大关系，望京至少在北京是最大的商住区，有点钱能够买得起房的人的存在，这些人离798这么近，他们到798转街，欣赏等等有相对的消费能力。到05年已经聚集了100多位艺术家和文化艺术产业相关的画廊，艺术中心、美术馆。
中间这位隋建国教授就是当时带领团队在798创作的央美雕塑系的副主任。798现象引起北京市委市政府的重视，过去我们这些企业是军工阶级，他们要办展，我们当时就说你办的展一定要政府批准，所以最开始跟他们是有矛盾的。04年北京市委副书记亲自到这个园区调研，到底是发展文创，还是发展高新技术产业，讲到：“看一看，论一论，管一管，这毕竟是新生事物，这个新的业态是不是能在这个区域进行发展。”当时进入了整个调研的状态，历时一年多。经过调研，在05年年底确立了要发展文化创意产业，北京“十一五”开始整体推动文化艺术产业的发展。
作为老区，这块儿怎么提升，怎么发展当时也给了我们新的课题。首先从定位来说改变过去的规划，经过一年半的论证，通过我们整体对798下一步的发展，当时的定位是以科技和文化为支撑，以艺术展示为特色，发展文化创意产业，按照这个思路，当时又上了北京市委市政府的会，把当时798区域整个规划通过市政府推翻了。当时798园区临街是商业大厦，中间是科学科研，之后是标准厂房，这个规划已经在规委网站对所有区域发布出来。这个规划的改动非常大，必须要上政府办公会和市委办公会，发展的调整和转型在当时是重大的转型，作为企业应该顺应政府的发展，在这方面做工作。
站在现在思考过去，老区的改造、提升、利用应该是根据它的内容和功能作为城市个政府引导重要的部分，才能顺应时代发展。作为企业我们当时的控规是115，现在是45，这个差距从企业角度来说没有开发成大的商业办公楼我们损失非常大，但从798发展来看我们觉得值得。成立管理之后，我们就着798艺术区的发展，怎么给画廊、艺术中心、美术馆搭建好平台，搭建好促进这类业态成长的措施和机遇。所以我们建立了管理机制，建立园区发展平台，包括成立文化公司，因为是1952年德国人设计的老工厂，道路也窄，公共园区都没有卫生间的，通过改造打造成现在的休闲时尚中心，来的游客欣赏完作品，还可以在街道上有休息的空间。我们积极引进国际知名的文化创意产业机构，外籍高层领导对798和他们本土的在798做的展览和艺术推广都非常关注。
这是老工厂进行改造的场景，这是包豪斯比较典型的空间，现在展的是迪奥全球展览。去年年底已经到了150家左右，第一大类是我们积极引进的，在租金上有支持。第二类是按照市场价。第三类是限制和控制的，这一类业态占的面积比较小，必须以这样的方式加强对园区业态的管控和梳理。每年做艺术节，2012年北京在台北办了文化周，郭市长也去了，我们798艺术展在台北办的展非常轰动。这是来的各国政要。
798到今天我们要思考下一步怎么发展，798现在面临的问题：第一个是承载力不足，硬件的不足，公共设施要配套。第二个798发展到今天核心业态的聚集，我们缺少公共的为大家提供文化艺术展览和展示的区域。第三个我们对核心业态的支持是比较弱的，经常在海外办展的，进出口的花税比较大，这个行业还要缴增值税，他们行规是画廊跟艺术家五五分账，我这50%要缴增值税，给艺术家交所得税，还要租房子，变画展，宣传推广，所以赚不到钱，这一类业态是我们现在在搭建平台上要做的。
近期我们思考通过规划，在公共建设上做一些工作，包括艺术交流，艺术品交易等等，通过规划带动我们整个区域的功能提升。798作为核心业态，北京市委市政府已经在“十二五”确立以798为核心区域，周边6.1平方公里现代艺术与时尚设计的功能区。798周边的时尚设计广场，恒隆创新等等现在已经聚集了上万人流，我们这块儿就未来的发展和规划，提升这块儿的功能方面我们会做进一步努力，欢迎各位有空到798玩。谢谢！
【主持人】：谢谢刘总！接下来有请来自远大铝业工程有限公司首席工程师孟根宝力高。
【孟根宝力高】：我代表公司跟大家交流一下，各位嘉宾，各位专家，大家上午好！我谈的主要题目分为三个部分：第一个公司的介绍，第二个我们现在做的工作，希望对大家有启发。第三个现在主要支撑建筑幕墙和建筑的发展的。
我们公司每年以20%的速度发展，我们在国内是占60%，未来我们目标是在国际超过50%。技术一直是作为我们公司重要的资源投入，我们认为技术是引领未来最重要的领域，所以我们在这方面非常关注，当然我们也有自己的知识产权，有将近1千个专利。我们也建立了国际国内的研发中心，像瑞士，英国、美国、日本、澳大利亚都有我们研发中心。我们也得到国家和地方领导的支持。我们研发中心集成了所有的产业，我们有一些技术是共享的，包括自动化，自动化领域为幕墙的发展提供了支撑。
未来行业发展第一个是合作，第二个是信息化，新技术的研发，未来一定是技术驱动性的经济。我们在全球领域制定标准，体现知识产权的价值。还有技术先导这是我们公司战略组成部分，我们非常愿意跟各界合作，这也是时代的旋律。
在制造方面我们布局了国际和国内的基地，不仅仅做幕墙本身的加工组装，也关注配套的产品制作，因为它本身也决定了我们幕墙的品质。我们加工、制作方面除了引进先进的设备，也关注质量管理，同时推行我们的《卓越绩效质量管理体系》，更多关注资源如何有效利用，如何基于数据进行判断，大数据的本质也是分析消费者，我们的决策都是基于数据判断的。
我们通过实验确定我们产品的各项指标，大家知道工业文明是数学和实验物理带来的，我们建的实验室得到国家的认证，很多海外重要的项目都在这个实验室进行检测。我们也有优秀的安装队伍，目前完成71项“鲁班奖”，几百个地方奖项，同时也完成了海外的项目，我们看到早期和近期完成的，像世博主题馆，东方艺术中心等等都获得了“鲁班奖”。墨尔本的项目也是当地的标志，在澳洲完成一批项目，在重大城市都有高端项目。右边这个是法国的新区建筑，已经完成。这是日本的COCO Tower，这些都是通过我们新技术做的项目。北欧也非常注重节能环保，右边这张图体现了人性化的设计，传统的双层幕墙，新型的双层幕墙领域都有我们技术的应用。这个项目代表新加坡复杂形体的建筑，如何塑造室外的空间，这栋建筑也有它的设计理念。我们也得到各级领导的关怀。
接下来介绍一下我们技术发展的路径和我们憧憬的未来。一个是新材料、新工艺的应用研究；BIM用于复杂产品和标准产品的应用；创新产品。这个是水立方，我们可以提供系统解决方案，不管用什么材料，建筑师想实现什么功能我们都可以有针对性的应用，包括新材料的应用和新材料的研发。
如果城市梦想乡村的绿色，我相信这样的绿色目前可以提供解决方案。这是主题馆东西立面采用的植物幕墙，也可以平时拆除，在不同情况下的适应性时间都可以做到。LED幕墙，现在建筑师反对只用LED忽略建筑本身的设计，LED跟幕墙的结合越来越紧密，甚至可以用本地光伏发电为它提供一些电源。基于这样的考虑，我们要完成LED和幕墙结合的项目，考虑防水设计，LED如何提供高适应性，显示密度的产品，这都需要跟幕墙的高度结合，全程可以预控。整栋大楼当时完成的时候是世界最大的屏幕，现在已经不是的，LED跟幕墙的结合未来需要走的路更长，还会出现更精彩的产品。我们也完成一批类似这样的项目。
新材料的使用，新材料层出不穷，不管是玻璃的面板复合材料，还是轮毂材料，我们要完成的项目可以用碳纤维，做到更加纤细的产品。我们用碳纤维做拉索幕墙，这样的特性完成小型的非常纤细。光伏幕墙是非常热的领域，随着政策的落实，包括未来的补贴，入网这部分，如果政策上解决了，我相信每个建筑都可以成为小型的发电站，这时候会有井喷式的发展。技术方面成熟，成本下降这是持续的过程，我相信未来建筑BIPOE，建筑光伏一体化一定会有比较大的发展，但需要时间。
我们也做了一系列的实验，已经进行了三年实际运行的数据检测，我们认为这个数据非常有价值，将来某个项目上使用我们也可以提供相应的技术支持。作为再生能源领域，风能的利用也是建筑上永恒的话题，特别是超高层建筑，上海正常底部4级顶层是6级的风速，现在的实际做法横轴是滚动发电机组，智能幕墙一定是将来发展的方向，建筑的智能化，幕墙也进入智能化，我们可以做到互联技术，在冬天和夏天设定不同的功效，有效利用太阳能。我们做了遮阳产品智能化。
接下来跟大家交流一下BIM的应用，BIM是工作模式，不仅仅是简单的工具，需要配套的设计。随着业主、设计院推动BIM，我相信它不久的将来成为重要的平台，而且是每个企业都要具备的工具式的平台。几年前我们开始在这个领域的投资，同时我们完成一批项目，像上海中心，深圳平安大厦，宁波的中国银行大厦等等都是非常复杂的高层建筑，还有杭州的来福士广场，这些项目都用了BIM，全程做下来，我们感觉到最大的好处就是施工前可以把问题解决，虽然前期投入大，但是综合成本下降。在低型建筑的BIM应用也是很大的，在这个过程中，我们感受到不管是设计过程，还是管理过程，还是未来跟其他专业的协调，数据的存储，未来运营过程中都带来新的价值。
上海中心整个建筑外立面形成到每个板块划分和构建加工图的完成全部在BIM平台上完成，可以节省时间。同时安装过程中避免出现难以施工的问题，基本上做到每个板块是没有返工的，一共是25270个板块没有返工，它的价值在于：第一个设计过程可以提高效率，更改方便，修改迅速。第二个通过检测可以跟相关专业关系锁定，施工前可以把这些问题解决，避免施工过程中带来的返工，因为这也是综合成本最重要的组成部分。第三个是通过核膜可以预拼装，把现场的数据输入到模型进行比对，偏差如果可以接受就继续加工，如果不能接受就修改模型。如果过去需要15天完成，这个可以在1天内完成。
深圳平安大厦已经到96层，全程使用BIM，这个项目上我们实现了更深层次的BIM，整个集成度，系统性得到进一步提升。施工图的设计，建模型等等相关专业的协调，和图纸应用方面都做到了系统化的BIM。南京青奥中心，都认为是半年以内很难完成的，但是由于时间压力和BIM的应用在半年内完成了。这是来福士用DP做的，这个过程都可以自动生成之后，通过CRM计算机辅助制造，特别是它的群楼部分非常复杂。
这个是另外一个案例，我们最近研发的复合幕墙，我们知道过去的幕墙轮毂跟面板是分开的，轮毂受力，面板不受力，承受的荷载传授给轮毂承担，我们的幕墙可以做到所保温材料物尽其用，如果轮毂面板全部集成，可以看到它的构造，有发放性的，也有没有的等于几种方式。它的厚度也可以调整，适应不同的天气环境。同时所有的受力都是一体化受力，做到物尽其用，性价比高。
当然我们还有很多钢材幕墙，加工效率更高的幕墙。我们用三年的时间研发的CCF密闭式双层幕墙，在欧洲市场相对使用频率更高，因为欧洲的维护成本更高。基本原理是充两层幕墙之间的空气墙体，保证外玻璃内侧不结露，达到长时间双层幕墙的结构，综合成本更低，我们做了三年测试，三年内不需要清洗内墙体。90后跟80后相比大概人口下降40%，到00又下降20%，中国的劳动力一定会急速上升，可能超过你的想象，这时候幕墙的清洗维护变成主要矛盾，我们针对这方面的技术储备，将来出现这种情况我们可以有效降低维护成本，因为传统的双层幕墙不仅仅是外表皮，内表皮，墙体里面还有两层。
这是很早期的装置，我们可以做到热成像分析它的薄弱环节，它的温度场是怎样的变化，通过物联网可以时时监控每个板块的动作，实际建筑上也可以做到通过手机看到每个板块运行的情况。我们CCF目前可以做到1分贝以下，还有很多性能。还有通风器，雨水收集，当然也有其他的产业，像电梯、环境工程，船的动力，净化等等，有些技术可以用于幕墙，利于互联技术，我相信未来有很多机会跟各位合作，谢谢！
【主持人】：接下来是来自虹桥天地的项目总监陈建宏。他全面负责集团位于上海虹桥交通枢纽综合用途开发项目，是09年加入瑞安房地产，之前陈建宏总作为瑞安商务部顾问，有非常强的经验，掌声有请陈总。
【陈建宏】：大家早上好！我是来自瑞安房地产，今天介绍一下虹桥天地很有特色的，现在基本上开始运营的商业综合体。这是公共交通导向(TOD)的项目，虹桥天地在特别的位置，就是在虹桥交通枢纽、虹桥商务区中间。中国现在的发展最特别的是我们的交通和基础设施比其他国家更加发达，包括地铁，全国很多城市地铁非常发达，已经有900公里的地铁线，变成全世界数一数二的。
中国现在的机场已经有150个，现在还在发展中，所以这些不同的基础设施政府也投资很多，给我们做地产的相对比较多的机会。城镇化也是非常大机会，这些数据我就不详细讲了。公共交通导向是中国发展的初始，特别是在超级大城市。很多人都认为我们公司开发了新天地，其实每个项目情况都不一样，第一我们在上海，第二我们有全世界独一无二的基础。我们对这个项目的规划也有一些特色，因为地理位置让我们有机会有完善的功能，包括有商业，演艺中心，办公，餐饮娱乐，基本上完全跟交通枢纽连起来的。
连通性是交通枢纽开发项目特色，有了这些，我们从商务区步行到虹桥机场30秒就可以了。现在交通枢纽已经开了，最高峰可以达到110万人，每天有80多万人的人流。整个虹桥商务区的规划是吸引长三角。长三角一小时可以达到7500万人流，通常做商业的到有商务区可能需要一段时间，但有了交通枢纽完全不一样了。
这个项目也有比较完善的功能，现在已经入驻了很著名的跨国企业，包括壳牌，罗氏等等大中华区的总部在这里。商业综合体肯定有购物中心，这些都是硬件，软件就是靠运营来创造比较容易互动的购物中心。新天地我们是创造了室内外的环境，因为大家现在不仅仅只有购物，我们看到现在每个人消费都是体验性的。我们也有中央公园，整个项目有很多绿色建筑在里面，有很多可持续性的功能，也让办公客户、商业客户有非常优雅的环境。
这也是我们有特色的一点，我们建了多功能演艺中心，我们离国家展览中心不到一公里，可以容纳1千人，有一些不同的演出展览都可以在这里。上海的车展那边会有大的品牌，在这里可以容纳小的品牌发布会。酒店是五星级的Lang ting，他们在伦敦、纽约、香港都有的。说到这些商业综合体就不仅仅是在购物中心可以购物，也可以通过电商购物，所以我们就做了很多方便的服务，包括有远程值机。
创新客户体验，到我们正式营业的时候大家可以过来体验。我们也建了非常有特色的建筑物，是做演艺的，我们公司10年来在上海新天地也举办过很多不同的活动，这也是非常好的跟客户的互动环境，我们也有好多个不同领域的项目。
讲到可持续发展，这也是我们公司非常重视的，也是虹桥商务区重要的部分。整个区是三零工(音译)系统，我们也有中国绿色建筑的认证，中国的环境很多地方PM2.5指数都不够，我们创造这样的环境让你有非常休闲的感觉。这是我们使用的绿色的系统。虹桥天地这个项目已经有部分试营业，有一些法国公司已经搬到虹桥天地，第三季度正式营业，希望大家有机会过来参观。
【主持人】：上午的会议到此结束！
【主持人】：各位嘉宾下午好！有请1912集团谈他们针对城市中心文化体验，有请孙总。
【孙刘俊】：非常高兴能够有机会在这里和在座的各位做简单的交流。首先我先介绍一下1912集团，目前主要分布在长三角地区。从2004年正式营业的南京1912街区开始，非常注重场所精神和文化体验的营造，我们对自己的定位是中国文化地产的商业运营商。我会从主题设计、招商布局、企划营运方面做分享。
第一个关健词是场所精神，在罗马时期当事人人们认为每个现实存在的物体都有它的保护神，有这样的保护神，每个地方，每件物体都有自己独特而内在的精神和特质。
第二个关健词是文化体验，它和宗教一样是精神的力量，不仅仅体现在我们能看得见摸得着的具像的物体上，更深植于我们内心。我们满足温饱之后，内心会激发心理层面的需求，有共同需求的人集聚在一起。
关于主题设计，这是以文化艺术为主题的K11，这是以高科技创新为主题的斗牛士购物中心。从这些图片可以看到每个项目都有自己不同的特质和表现，当然这目前还表现在它的建筑形态，灯光等等这些方面。
关于我们自己做的最近的项目是滁州的1912街区项目。对于滁州这个项目，我们一开始拿到地的时候主要是从针对1912品牌的基因，怎么样能够带入到这个地方，结合当地的属地文化植入到我们项目中。
说到品牌基因，很多朋友都会问到，为什么你们叫1912，1912是什么意思？1912本身是年代的象征，是1912年1月1号孙中山先生在南京总统府宣誓就任中华民国临时大总统，1912年就变成民国元年。民国是我们国家历史上中西方文化相互交融最多，最融合的时期，我们希望在这样的年份象征意义的引导下，能够激发我们关注整个项目的内涵，中西方文化的交融怎么样表现，所以我们特别关注项目文艺、开放、自由的部分。我们每个商业项目也叫1912。
在每个城市每个不同的人群有他们各自的生活特征、文化特征，结合到我们商业项目中，我们就希望能够当地的生活、文化和商业做融合，我们就会在1912每个项目上定的主旨就是一定让这个项目成为城市的客厅，文化的名片地时尚的地标。这是南京1912照片，设计的主题是关于民国时期建筑的表现形式。这是在滁州项目中我们融合的砖瓦的建设，我们要让滁州项目成为滁州的城市客厅，成为滁州的文化名片，在业态组合和项目的定位上，我们是滁州第一个，也是目前唯一的24小时时尚生活方式中心。
大家看到的这些图片都是滁州1912项目实景图，砖和灯光都非常具有民国风情。这是项目中心广场，街区的内景，这是灯光层面的表现，有山水轴，不同的动线轴。1912在过去11年当中做的所有的街区都是以餐饮休闲娱乐这样的业态为主，所以在这次项目中，我们既希望能够在过去餐饮休闲娱乐中，把我们现有的建筑在滁州用新的方式表现出来，同时又希望结合新的购物中心零售业态，以帮助整个项目白天的人流。
刚刚讲到关于1912品牌的植入，现在看一下滁州属地文化的植入。滁州很多人了解它的都是从《醉翁亭记》，我们零售购物中心的位置原来是滁州市第三人民中学，还有南湖等等，这些地方都是滁州人心目中能够代表滁州的印记。有一首诗“古度无人州自横”就是讲滁州河。大家看到右下方这两张图片都是12年6月份的时候我在项目现场拍的实景照片，这栋楼是原来市政府办公楼，是四合院的形式，这栋楼要保留的，整个项目当中，我们一共有两栋楼保留原来的建筑，一个是1号楼，小红楼，当时是苏联的设计，右边转弯的楼梯是很明显的建筑的形式。结合现有的小红楼我们对它进行了外立面的改变。
在景观层面我们重点以树的形象为主，我们市委市政府大院大大小小一共有482颗树，每颗树我们都对它进行了编号，为了最大程度保护原有的树木，这些树木既有他们过去的记忆，也有他们的情结在，为了保护这482颗树我们工期也耽误不少。
第二张图片有一个背景上写的是记得中的老三中，就是我们刚刚说的整个项目购物中心部分原来是滁州第三人民中学，为了保留当时的景点，在整个街区找了小景观，直到街区14年底开业之后，当年从第三人民中学毕业的学生、老师、校长都会到街区购物的时候都会到这里坐一坐。这个铜像老爷爷在滁州的知名度很高，他以前是卖薄荷糖的张大爷，他每天挑着薄荷糖的扁担在滁州市区叫卖，滁州人基本上都吃他的糖长大。在他去世之后，我们征求家属的同意，为他做了一尊铜像放在街区里面，有他卖薄荷糖的扁担，这些树，第三人民中学的黑板，张大爷的扁担都是我们对于属地文化植入所做的事情。
关于提到的主题设计中，我们用了这么多心思做这个事情，就是想告诉滁州人，我们1912不是到处都可以一样的，也不是把南京的搬到滁州就可以了。它是滁州人自己，有滁州人自己记忆的，属于滁州人的1912。所以我们把这样的项目能够与当地城市历史和文化结合起来，对我们这个项目前期场所精神的营造奠定了基础。在2014年12月份我们街区开业之后，这个项目获得住建部中国建筑学会颁发的中国人居环境规划的双金奖。
关于招商布局，首先说一下1912，我们过去11年都是在做商业街区BLOCK部分，主要的业态都是餐饮、娱乐，但也带来问题，晚上的人流大，白天街区显得有一些空旷，在这个项目中，我们增加了单体购物中心。通常购物中心我们叫做盒子，我们这个项目未来的都会以BLOCK+BOX的组合，我们自己给它起了名字叫BLOX，它既不是简单的购物中心，也不是到处都可以看到的街区，提供的是24小时，白天加晚上，全时段，全业态的服务。
从文化、时尚、体验三个方面都进行了整合，谈到整个滁州项目，左手边这张图是我们整个街区的鸟瞰图，1号到10号楼都是个南京1912一样的街区形式。11、12号楼就是我们现在购物中心的形式，有儿童中心，有电影院等等。中心广场也是我们1912必须有的建筑物体，所有的PK，海选都在这个广场上完成。
具体的业态我们当时定位的是做滁州NO1，除了刚刚讲到在物业外观形态上做了细节的工作，对于它的业态我们也从第一和唯一为我们的标准，我们有滁州最大的电影院，唯一的巨幕厅，滁州最大的儿童乐园，第一家奢侈品集合店，高档化妆品集合店当然，有35%的品牌是首次进入滁州。滁州其实离南京非常近，我们也会把滁州叫做南京的西花园，滁州人以前没有高档消费的地方都会到南京买东西。当我们选择35%首次进入滁州品牌的都是当地老百姓比较认知的品牌。
关于招商方面，关于这个项目我们有一些创意的招商，主要是三个案例，比如把我们原来的生活超市改成儿童中心，跟当地的文艺青年进行合作，开设文艺类型的咖啡店。在整个项目中，我们做了青创街区，拿出8个小的临街商铺，我们跟团市委合作开展了当地青年商业大赛，最后选了8个非常好的商业计划书，入选到我们项目中，免费给他提供物业，不收他的房租，请他能够入驻到我们街区，同时提供一定的创业基金，帮助当地的年轻人进行他自己的创业，让他实现自己的梦想，这也是我们希望整个项目让滁州人接受，让他觉得这是他的1912重要的措施。
在招商布局方面我们的心得是有了很好的外观，很好的建筑形态，景观设计，里面植入什么样的内容才能够使我们整个项目跟我们原来的定位能够相匹配，能够具备特质，相匹配是最重要的内容。
第三部分是现在建筑有了，里面的业态也有了，怎么样通过企划营运的方式使这样的场所得到这样一群人的认可。每个1912在城市里面都会跟当地政府成立街区管理委员会，这个委员会就是帮助街区所有的商户在入驻过程中解决一系列在行政方面的事务。同时我们还有商家的咨询委员会和专业顾问委员会，这两个委员会是帮助已经入驻的商家在他的产品设计上，比如他应该是怎样的装修风格，怎样的价格定位，怎么样适应当地的人群，最好的服务于来这里消费的消费者。
我们的营运方式主要是放射状的同心圆，使得我们街区是不可复制的。我们在每个城市做1912的时候，城市客厅，文化名片这样的精髓必须要执行。因为每个城市都具有不同的历史和文化，在每个城市落地的1912都是不可复制的，在这样不可复制的情况下，就会让当地人民觉得我这个1912不是哪个城市都一样的，而是从我这块儿土地生长出来的，是有根的。
我们在滁州这个项目上做的企划营运工作。营运是非常细致入微的事情，在我们做这个项目初始阶段，甚至在调研和建设期，我们营运团队已经开始参与，我们认为后期的营运其实和前期的定位和建设是分不开的，它是指导我们建设很重要的环节。像所有的交通动线，人流动线，车流动线都需要营运部的同事一起参与。在招商期他也会跟我们一起进行商家的筛选，帮助商家做他在当地产品的定位。
在市场层面，我们结合当地的文化和当地的基因，我们在推广的时候，三中校友校长喊你回家看看，也会举办第三人民中学某一届同学的聚酒会，包括老爷爷事迹的介绍，右上方图片是我们奠基的时候，我们埋了116个光明酒，等开业的时候像女儿红一样拿出来喝。在我们建设过程中，很多滁州人不敢进来，他不知道这里盖好之后是怎样的地方，也不知道这里消费价格是多高，当时我们提了一个口号，高于它，一定融于它。高与它是在我们品牌组合，建筑形式上做到高于它相对容易，融于它就需要我们从整个滁州风土人情一点一滴的内容做起。
1号楼是我们在滁州保留的一栋楼，这栋楼是晚清时期教会的原址，我们改成了结庐，我们希望这里成为滁州时尚文化的地方，结庐当时在建设期已经最先建设好对外开放，开放的目的首先在第一层做了咖啡馆，第三排后面的书吧，最下面的图片都是我们在项目没有开业之前做的派对。从项目建设到开业，我们光是帮助当地的小伙子办求婚有七八场。这是在我们结庐里面求婚的小伙子，他结婚的时候在我们这里拍的婚纱照，这些景观都是我们项目中现场的取景。
结论：优秀的企划和营运不仅能给街区带来人流，促进销售，更是促进消费者对我们项目的黏性，他觉得这是属于它的场所，也为我们品牌带来强大的生命力。关于我们这个项目，以及我们场所精神，我们的想法是有精神的场所一定是有骨，有血，有肉，有自己的气质。这个项目既表现了每个人的生活方式，同时对他自己也有感情的寄托和精神的需求，像这样的场所，它其实是无所不能的。
我以我们滁州1912的案例跟大家分享了我们在场所精神方面具体的实践，我们一直致力于成为中国文化城市商业地产的运营商，我们会为这样的理想不断努力。
【主持人】：谢谢孙总！接下来有请来自欧普照明的文宏昌先生。
【文宏昌】：各位朋友下午好！欧普照明大部分人都听过，多多少少都有用过，商业地产的客户多少都是我们的客户。欧普除了提供完整的产品，我们更多的是为客户提供照明解决方案，我们会研究每个细节。我拿我们在住宅里面的项目，演示一下我们怎么看待照明的。整个住宅里面的照明会大概有10几类，照明就是提高住宅品质感最廉价的方式。
我要分享的只是在卫生间其中的盥洗室的化妆镜。很多情况下我们交房之后发现它的照明有问题，我们对这些问题进行了简单的研究。这是我们遇到的问题，我在交付标准的房间里对着镜子拍了照片，清晰地看到我的脸上鼻子很亮，但是其他地方都是黑的，右边是我们在整个空间里要做的事情。
这是很可能遇到的事情，起床对着镜子化妆，发现我在镜子底下化的妆在太阳下完全不是我想要的样子，因为我们开发商在镜子前面的照明做得不好。我分三个方式解释我们在这方面的研究。第一个我们首先看在所有普通户型，80到120平米之间卫生间的样子到底是怎样的？这是万科09年左右卫生间的研究报告，干湿分离或者化妆镜这块儿区域真正实行隔断的只有20%。
我们看一下在卫生间做什么，洗手，做面膜，刷牙、刮胡子等等，前面四项工作只要室内是亮的都可以做的。但是孩子要去化妆，在这个空间里对于照片都需要非常附和的节奏完成。这是对于照明的要求，化妆的时候首先远远看一下，擦好粉底，精细化完脸，再整个看一下化妆的效果。对我们照明的要求：第一个在远的地方整个妆容是看得清楚的，第二个在近的地方要看得非常清楚。
我们把很简单的盥洗室前面的照明分为三方面：水平、垂直、补充。因为亚洲人的脸可能没有欧洲人的脸那么有轮廓，我们需要整个面部有水平的光线对我们脸部看得更清楚。一个很好的镜前的照明应该是从左右两边打向女孩子的脸，她可以看清楚自己的妆容在公共场所会怎么样，因为公共场所的光线是很均匀的，没有焦点的。
一般我们看到的大部分小一点的样板房宽度不会超过800，一般孩子在镜前的距离，化整体的妆扮大概是700左右，在这个空间我们会设定他的照度，带来的结果就是旁边这两个灯用多大的功率。当你要化眼线的时候，你的脸离镜子非常近，这样会带来一个问题，两边的灯打过来，如果她太靠后，你把脸凑到镜子跟前的时候完全看不清楚。所以不管怎么说，我们需要在两人洗手台，如果它足够大，只有两边的灯光是不够的，需要在上面加一个从上往下水平的镜前灯，把中间的亮度补足，其实这种环境下，非常像我们看到的明星的化妆间，或者民国时代的化妆间，他的化妆间前面放了好多老的灯泡围一圈，不是为了漂亮，只是为了让它看得更加清楚而已。
这是上方放镜前灯的方式，它的缺点是你的鼻下会有阴影。这同样是它照明的尺度，选择的功率。如果可能，我们希望它的照明是由这两者结合的。但是很可惜，我们几乎看到的情况都是这样的，我们开发商在上面装一个灯，就会像右下角的女孩子一样，可以看到它的额头很亮，鼻子、下巴这块儿完全看不清，所以只能洗脸、洗手，要化妆不太可能。这里单独留一个灯还会带来一个问题，中国女孩子的身高不是很高，镜子的安装高度也是这样的，在这么小的空间里很容易通过第二张图，很容易看到镜子的上沿，反射看到镜子里面很亮的点，他会感觉不舒服，在这个空间里面会对灯有一定的要求，而不是说随便选择一个灯就可以了。
还有一种是上下放两个灯管，好处是光线能够溢出来更多，下面的光线可以把你放的牙具，牙膏这些东西照亮，因为它本身是狭窄的空间，所以希望它把空间打亮，看着比较舒服。我们采访了很多化妆的女孩子，它是很小的事情，在我们一次调研活动中，我发现在这样的地方上面装了一个灯，我觉得我都受不了，可能爱美的女孩子更加受不了。
商业商还是为了卖房子，第一个你样板房装得很漂亮，但是交房的时候你的化妆镜前面就上面一个灯，我买了房子想加镜前灯我也没有办法加，它是一种刚需。第二个是展示照明，如果你有上面的灯，有镜前灯，它会促进你的销售。我们对房地产开发商的建议是：如果你真正是因为成本的考虑，这个地方如果只能装一个灯就请装镜前灯，如果追求高档，愿意多一点成本，上面可以装射灯，它可以把下面的台盆打得比较漂亮，他洗手的时候开这个灯就可以了。如果要装高档的可以这样装。并不是我们做这些研究想办法骗你的钱，让你多买灯，如果没有钱就把上面的筒灯取掉，装镜前灯，我只希望拿很小的案例，一切都是为了能把这个地方做好，跟钱没有任何关系。今天就分享到这里，谢谢！
【主持人】：接下来邀请到IMAX的副总裁张雪青跟我们分享体验跨界对商业的影响。
【张雪青】：非常感谢有这样的机会可以和大家面对面介绍一下我们IMAX。这是我们商业项目曾经的主力业态，到今天百货已经变成精品店，大型的卖场变成精品超市，增加了IMAX巨幕电影。
2014年我们全年总票房达到296亿，比前年增长36%，今年一季度票房创造了百亿，以一天一亿的体量在发展。电影市场跟我们商业地产有什么关系呢？其实我们的票房是经济价值，但是在这背后，带来了当然人次来到商业项目，因为影院都是在商业项目中，虽然这些观众都是有目的性消费，但是这些人次进入到我们物业中存在着潜在的消费。每年预估以15%到30%的增长。
我们电影给观众带来更高的溢价，我们观众更愿意选择到有IMAX的影院观看电影。IMAX特别的地方是我们不仅仅是设备的供应商，在整个产业里面涉及到方方面面，包括前期的设备，摄影机，从制片方面来讲我们有IMAX摄影机提供给片方。从发行的角度我们跟片方协调档期发行IMAX版本，在放映层面我们有专门的团队做技术上的支持，可以保证只要是电影放映可以达到最好的效果。
介绍一下IMAX现在花费巨资研究做的IMAX激光影院。IMAX激光影院可以提供更高亮度的观影效果。这是提供比我们原先看到的传统电影更加丰富的色域，随着新的技术研发，在IMAX激光里可以看到非常正的红色。对比度，其实就是深的地方更深，浅的地方更浅，对比度比较清晰的情况下，比如门洞后面黑的阴影更清楚，在对比度弱的地方只看到模糊一片，对比度好的时候，比如蝙蝠侠在黑夜中的打斗可以看得清清楚楚，这种对比度的体现能让你完全捕捉到画面中的内容。
我们是一套全新研发的设备，这中间有很多技术的内容，比如音响也是它其中非常重要的一部分，比如这个片子导演希望让观众感觉自己在开赛车一样，这是我们音响喇叭位置分布，会通过前方，包括上方的喇叭体现这辆赛车马达的轰鸣声，超低音响会发出振动，你会感觉到自己的座椅都有振动的感觉，也是很低，很浑厚的声音。车子转弯会有轮子和地面的磨擦发出的尖利的刹车声，这些声源都是经过部署从特地位置的音响发出的，这样给观众非常丰富的音响体验。如果赛车经过观众席，比如在右侧，右侧就有观众喝彩的声音，这些声音就是从右侧的喇叭发出的。
我们银幕离观众席的距离非常近，好处是带来观众体验上的分别是，普通的影院离观众席远，它的视野是54度，近了之后可以达到70度，如果单纯说银幕尺寸，可能是一样的银幕尺寸，如果在IMAX影院结构对观众来讲他所看到的视野会更大，达到70到80度。
这是我们在市场上的调研，IMAX比普通票价贵50%，但是观众都非常认可，在他们看来，如果我花同样的代价看我喜欢的大片，只有在IMAX影院才能真正体现这部影片震撼的效果。包括现在很多IMAX的粉丝评价我们前段时间播放的《速度与激情7》，大家会觉得我看IMAX版本，跟普通版本是完全不同的电影，因为在我IMAX版本里面可以看到更多细节。
IMAX有什么特别的地方给观众更好的电影体验，IMAX有专门的运营团队负责所有影院的营销支持工作。若干年前，我们做《谍中谍》电影的时候，在迪拜高塔的镜头，我们跟阿联酋航空公司有专门的市场活动，可以往返机票免费到迪拜，我们把这些资源用于我们的影院，这样的途径对我们营销是非常好的，包括我们现在有跟Uber等有非常多的市场活动。
IMAX渊源已久，进入中国有15年的历史，第一部影院在上海科技馆开的。我们致力于发展整个行业，我们身份不仅仅是供应商，同时我们又好像科学家的身份，做技术研发，技术支持，包括研发摄影机等等相关的设备。另外我们又是艺术家，我们支持和辅导很多导演或者业内人制作更好的，更适合IMAX版本的电影。同时我们还跟南加州大学一起合作培养电影方面的人才。IMAX的定位基于整个行业，有它前瞻性的视野，不仅仅给观众带来更好的体验，我们甚至引领这个行业的发展。
最后给大家看一段视频，这个视频体现了IMAX跟商业地产的紧密联合，整个视频中可以看到我们产业链，很多观众真正喜欢IMAX，对IMAX非常有热情的。谢谢大家！
【主持人】：非常感谢张总！感谢大家对第七届亚太商业地产合作论坛—2015中国峰会的支持！
