第七届亚太商业地产合作论坛-中国峰会21日实录
第七届亚太商业地产合作论坛-2105中国峰会实录，5月21-22日在绿地万豪酒店举行，会议上商业地产精英云集，一同探讨商业地产未来的无限可能。以下为会议实录。
【主持人】：我先为大家介绍一下此次论坛大会主持乐晓争，乐总是世灏房地产咨询(上海)公司董事总经理，参与了40多个项目的开发咨询，投后投行管理工作，增值服务过程，基于财务目标基础的开发业态组合研究，开发施工工期策略制定，适合本地市场需求的产品定位，热烈欢迎乐总！
【乐晓争】：各位来宾，大家早上好！我发现今天的论坛跟以往的不一样，主要的议题发生改变的，第一个部分要讲的是在现在这个时代，以往大家推崇的经验和未来大家比较关心的大数据，在商业房地产领域谁轻谁重，我们有幸请到几位在这个行业已经开始研究，并且初有成效的专家为大家做经验分享。
斑马技术公司大中国区技术营销总监高峰
京东集团O2O产品数据总监郑海平
NEC飞鼎克信息技术服务(北京)有限公司总经理季思东
【高峰】：谢谢大家！今天有幸作为主持人跟大家沟通一下我们在商业地产领域非常火热的话题，就是如何把大数据经验值从我们以往在营销或者是商铺经营的过程中的经验转换成可以量化的数据，进一步更好的让我们经营更有效率，结合互联网，以及未来发展的O2O，以及全渠道运营，进一步提升商业地产的经营效率。
今天非常有幸请到：
第一位是上海大悦城的魏璞先生， 大悦城是比较早的开始数据化营销，大数据分析实体房地产开发商。
第二位是来自互联网企业的郑海平先生，他是我们京东商城主管数据运营的总监，他在数据分析，数据应用，以及跟电子商务结合方面有着资深的背景，也是今天在数据处理方面最专业，最资深的专家。
第三位是在整个商业运营里面更为资深的季思东先生，是从商业地产第一次进入数据化分析，通过客流系统研究商场策略，优化商场架构。
如何把我们整个数据变成我们的生产力，可能分为两个层面：一个是如何把我们客户的数据变成生产力，还有就是把我们的商品数据变成我们的生产力。我们魏璞总会有非常多的经验分享给大家，请魏总给我们介绍一下大悦城在这方面的经验。
【魏璞】：关于商业管理，我们认为它是一种关于稀缺性的经营，首先包括两个方面：一个是不断塑造自己内部稀缺性的优势，比如商业地产经常做的事情就是招一些品牌做持续的亮点。同时要应对外部稀缺性的挑战，在移动互联网时代，外部的挑战越来越大，主要体现在吸引顾客注意力方面的挑战。顾客的需求通过很多接触面进行满足，供应物也通过这些接触面吸引顾客的注意力，所以信息化帮我们做到的就是可以深化对顾客接触面的程度。
传统的商业地产与顾客的接触是很窄的环节，消费环节，会员环节，我们对顾客的需求了解是非常模糊的。信息化帮助我们了解顾客，顾客进入商场连入wifi就建立了接触面，他使用我们官方APP或者合作的第三方电子会员平台在线上也跟他构建了接触面，相对比较立体的接触面，我们对顾客的理解和认知更加完整。
接触之后形成大量的数据，我们会给客户设计标签，标签有深度和广度，深度是除了消费的偏好之外，他进来商场停留的时间可以通过标签进行处理，线上互动的功能他更加喜欢哪些，这些也会描绘成顾客的标签，进行相应的处理。与第三方电子平台的合作，比如支付宝它本身有强大的客户标签，与商场的标签体系进行融合，就会从标签的广度进行扩充，这样所有的商业管理都满足从理解之后设计相应的营销具体的工作，实现需求的价值实现。
所以数据化的应用或者信息功能各种设计都是围绕这些方面做的。总结一下就是它帮助我们深化了与顾客各个接触面的层次。
【高峰】：我们都知道传统零售数据采集还是处于把线下的客户数据变成线下，电子商务领域我们先天的数据就是从线上过来的。大家到京东买完东西可能在其他网站浏览的时候看到同类的商品直接猜你喜欢的，我们传统的电商在数据利用领域，我们请郑海平先生看一下在京东领域，如何利用这些数据的。
【郑海平】：大家好！我在京东待的时间是不到2年，我从06年开始就做电商数据方面的工作。我们看到的变化趋势是这样的，08年以前，大家上网买东西，每个人看到的东西都一样的，但是我们会做很多用户行为的分析，比如说什么样的人进来的转换率是怎样的，他喜欢买什么东西，当时还不叫大数据，我们叫网站分析或者数据分析。我们也会看很多细的数据，比如从百度进来的人转换率怎么样，直接进来的人转换率怎么样。
从09年以后，大家更加看重的是你浏览的行为数据，比如我买过空气净化器，可能它过两个月就推荐你应该买滤网了，他会根据你个人的行为做区分。
从14年开始，移动互联网时代，数据又进了一步，跟当时所在的地方，所在的产品紧紧关联起来。比如京东五大战略，很重要的就是O2O，京东到家。这时候我们就会看在这里能买到的东西跟在人民广场能买到的东西又不一样，因为我们是基于你有什么样的购物偏好，比如你平时都买菜、水果的，这样我们就会推荐你在这些店的东西给你买，如果你平时都是买超市的东西，你看到的东西也是不一样的。
京东的数据，包括互联网电商的数据是从原来很概括的数据慢慢往个人走，再往你个人所在的场景走。我认为京东做大数据的过程中也有很大进步空间，在深入挖掘线下数据方面还有很远的路要走。我们O2O的项目刚刚上线没有几个月，我们努力想通过怎样的方法跟线下的用户数据更好的结合，也希望给各位线下的专家学习一下，线上线下结合之后，把O2O的生活服务方面做得更好。
【高峰】：目前商业地产开始把客户的行为数据集合起来，但可能没有传统的电商在数据分析领域做得好。传统的电商在现有的数据收集和分析领域做得比我们好，现在传统电商开始收集线下客户的行为，也在做分析。这两者结合在一起将来整个的商业模式很难区分什么是线上，什么是线下。作为线下数据收集最早的起源也就是我们客流数据的收集，我们NEC是客户数据收集领域最早的企业，请季总分享一下，如何帮助线下的零售商提升业绩。
【季思东】：大家好，刚刚前面两位嘉宾已经说过了，其实两个非常关键的词，一个是数据营销，最近我们接触了很多商业地产运营老总，以前的IT部慢慢转到数据运营部，支持商业中心的运营可能从原来通过产品竞争，现在产品的同质化越来越严重，在这样的情况下，对顾客的关怀就会越来越强。我们NEC在O2O领域主要致力于线下客户数据采集和收集。在大数据淘金的浪潮中，其实NEC扮演的角色并不是大数据的淘金者，而是淘金过程中的送水工，我们可以把线下的数据做最完整的整合，提交给真正的大数据平台，通过线上线下数据关联，把真正的客户行为和客户的画像做定义。
其实我们是一个定位于在线下的数据采集专业厂商，我们现在有什么样的产品和技术简单跟大家做一下分享。我们NEC公司在这个领域做了将近30年，从最早的红外到后来的视频；从最早单纯记人的数量，现在也在做更新的尝试，比如最新的产品里面，现在都在讲通过3D识别提高什么样的正确率，我们通过单点摄像头，虚拟的3D技术，可以把一个人立体成像描绘出来，做出来之后可以分析这个人身高是多少，是成人还是儿童。而且还可以分析出来他所有的行为轨迹，原来我可能只知道他是进或者出，可以做到多方向的，不仅知道我的店来了多少人，还会知道店门前经过了多少人，这样就会有新的数据产生，就是进店率的数据可以产生。以前商铺的经营者看到的是销售数据，你实际拿到的是销售额，我会告诉你销售额产生的原因是什么。
除了简单的计数，看流量，我们提出客流2.0的概念，就是除了数量的分析之外，必须要知道这个人的属性，通过摄像头我们可以给这个人做精确的定位，定位到这个人是20岁、30岁，还是40岁，而且还知道他是男的女的。除此之外，整个商圈的构成，每天来的顾客的构成对你将来的招商引资会有很大的分析。
除此之外，我们正在推进的就是人脸识别，现在刷脸的营销在国内已经做了很多尝试和推进，现在在很多POS机后面装有摄像头，把每一笔交易客户面部的数据保存下来。保存照片的话可能会有个人隐私权的侵犯，我们只存用户的面部特征点，这个人如果再有第二三次的消费行为，通过这些数据的比对就可以知道他来店的频率。在这方面我们是把原来做的高精尖的技术，通过新的技术能够把实际情况反馈到我们商业领域。
【高峰】：我之所以主持这个会议，是因为斑马科技既跟我们传统零售商有接触点，还跟线上客户有接触，在传统商业地产客户的搜索行为不像在互联网上键入什么东西搜索，在线下的客流中非常中的是客户是在ZARA里面停留的时间长，还是在GAP里面停留时间长，基本上他的搜索行为是靠他的驻留行为判断的，所以我们会有驻留的分析帮助我们了解客户的喜好。我们如何让客户的喜好转换成我们的生产率，大悦城在这方面有非常多的经验，我们有请魏璞总介绍一下我们在大悦城里面如何拉动客户安装我们的APP，让他们变成我们的活跃用户，如何把这些客户从远程的位置拉到我们大悦城消费。
【魏璞】：首先我们是基于各种信息化的应用，可以把传统的对于会员的理解进行更多层次的分解。一个顾客要不是还没有来到大悦城，是我们目前客户，要不是进来消费成为我们的顾客，这个路径很长，无法进行很有针对性的捕获。信息化可以把顾客从远到近的路径层次结构化，比如他在周边进入大悦城的时候，首先会在公区有各种各样的提示引导他，比如使用我们的wifi服务，因为连入wifi的认证需要输入手机号这样我们的沟通渠道就建立，同时把他的电子会员卡的帐号密码推送给他，告诉他这可以参加商场组织的线上线下的活动，这个层面我们称之为比较基础的以手机号注册的wifi电子会员。
进一步借助第三方平台的优势，比如微信极大的传播优势，支付宝偏好信息和身份信息的优势，我们建立了庞大的合作粉丝群体，同时它也是基于跟wifi的电子会员平台打通的电子会员平台体系。这样的话他从进入场到跟我们各种线上的合作平台也保持接触，我们可以通过这个渠道跟他进行多方面的互动。再就是我们官方APP，首先它会比第三方合作的平台有更大的自主性和灵活性。这样的话到了这个层面我认为顾客与我的接触又近了一层，再接下来是传统的持卡会员，在这个过程中可以一步一步引导顾客接近我们，最终产生消费行为。
而且各个平台有自身的优势，我实现各个平台与顾客互动的手段也非常丰富，通过这样来帮助我们跟顾客进行各种各样良性的互动，促进他与商城产生的互动行为有正向反馈，促成我们大悦城希望的价值实现。
关于客流的捕捉怎么转换成生产力，以及经验值如何数据化，一位客户在我们一个品牌消费，他可能到另外的品牌消费，以往我们只是靠我们的经验判断，如果有了信息化数据分析，我们就可以知道他经历A店之后，经历B店的机率有多大，这种关联应用在后期有针对性的营销中就会非常有价值。
【高峰】：刚刚跟魏总沟通的时候，大悦城已经超越了传统的互联网提供的应用，有哪些新颖的大数据的应用？
【魏璞】：关于各个项目的创新，我们鼓励各个项目自己有很大的自主权，积极应用他所能接触到的资源组合自己的营销优势。对于天津大悦城是我们各个项目中关于APP发展最好的项目。它做到的就是如果天津一位消费者要团购，他首先想到上天津大悦城APP，而不是大众点评网。首先实体做到非常领先的地位，在天津大悦城由于它的区为，体量，以及它积极开展各方面的创新，所以它在餐饮品牌的聚集能力非常强，以至于他跟这些餐饮品牌沟通团购活动的时候，甚至比线上的平台更加有优势。所以大家想到线上的团购应用反而先想到线下的实体打造的平台。
天津大悦城大力推广APP发展过程中，在初期地推仍然是非常重要的，我们上海大悦城做的是你只要连入我的商场wifi就给你一个入口，引导你下载APP的做法。另外一个就是天津大悦城对于各种功能内容的管理采用了商户自主管理的方式。我这个平台分成三层架构，以往可能商城要整合各种品牌想上官方平台的信息，统一处理之后上线。我们倡导为商户打造好各种功能服务平台，可以自主上他想参与的活动，这样保证他内容的丰富性，通过线下消费者的教育和引导，提高APP的活跃度服务上线下具体的经营。
【高峰】：当传统的商场体量达到一定程度，一旦转成线上，可能会发挥它巨大的优势。我们谈商业地产的营销，很多情况是聚焦在O2O上面，O2O通过wifi的注册把用户拉上来，再通过线下的优势资源把我们线下的优势资源放到线上，利用促销的方式推动客户买我们的优惠券，这套体系里面，大悦城已经给我们提供了非常好的经验，通过地推的方式集成我们的资源。
我们在谈O2O的时候，往往想象到下一步可能传统零售业继续往下发展的情况，我们的全渠道，研究可能经营的是餐饮类的，将来很有可能还会有实体的，比如清理库存，商品折扣，一旦进入到这个领域，我们就会发现店面的库存管理变得非常重要，比如斑马做的就是这样的，以前的梅西百货第一次上线的时候犯了很大的错误，传统的零售业40码的鞋在店里只有一双，梅西百货犯的错误就是有人到店试40码的鞋，同时就有人在线上定了订单，试鞋的人觉得非常满意，决定买，但是他说这双鞋刚刚卖掉了，这时候对我们用户的体验影响非常大。所以后来即使在线下也有线上下单锁定库存。
京东在国内供货速度很快，将来如何进行店面库存管理，我相信货的大数据也是非常重要的课题，在这方面我们京东会有非常强的经验，请郑海平总给我们介绍一下京东在货品物流管理上能给我们提供什么经验？
【郑海平】：以前京东做的模式主要是B2C的模式，京东先去采购，采购之后堆到京东的仓库，这跟线下的超市不太一样，线下有很多铺面，也可能有自己堆货的小仓库。接下来大家会看到往O2O方向走了之后，京东从2年前做京东商城就有点类似于天猫店的概念，很多人也会把店开到京东，京东要求比较严，目前为止开了7万家，销售额占到40%。这时候这些货很多是由商家自己发的，所以很多人在京东买东西的时候习惯购京东自营的，如果你选择第三方的货物，有可能跟天猫店一样了，所以很多人这样做。
我们更往前走了一步是很多店把货堆到我们京东仓库，这时候我们就可以做到非常快的送货，信息的维护也可以做到比较及时，包括库存的扣减。其实堆在厂商自己的仓库，我们最难控制的就是库存。我们现在碰到最难解决的问题是京东O2O，现在做了京东到家，上面有各种超市，包括线下的实体，包括生鲜，你现在下单基本上一个小时送到。京东想利用物流的优势把这块儿做出来，毕竟京东有几万送货的人。
我们现在的货还是放在商家超市里面，我们下单的时候这个单是流转到超市或者连锁的蔬菜店水果店。这就碰到一个问题，晚上下了一单，线下的库存信息怎么呈现，线下超市很多时候卖完就卖完了，这其实是我们遇到的最大挑战。在解决这个问题的过程中，我们目前采用了一些，比如说生鲜类的食品，它标准化程度非常低，同样是苹果，有的时候是1.5千克，有的是不到1千克，你怎么做到重量在可预估的范围内，我们采用的方案就是尽量标准化，比如这时候就会说3个苹果卖多少钱，我们地推的时候转换率可以达到70%到80%，后续的回购率可以达到60%，一家水果店通过我们这样的模式可以覆盖到周围5公里。
我们观察到用户有一个特点是变得越来越懒了，就喜欢网上逛，你给我送到家里，现在包括按摩，上门做饭，上门保养等等各种各样的都在网上做。有另外一个趋势是越来越多的人往线下实体回归。我们希望通过这样的服务，让大家坐在家里就能接触各种各样的东西。线上这么多服务怎么信息化、结构化，用户能够很简单的感受到服务的体验是怎样的，怎么样把非标准化的产品标准化，我觉得现在还没有定论怎么样解决是最优的。
【高峰】：在斑马这边从库存管理上有一整套的条码扫描设备，目前在发展过程中，以前的条码只是说这个商品是什么，但是对于生鲜类的商品，我们有没有办法做到很精确，目前在条码扫描领域，我们开始做新的尝试，比如通过3D扫描技术直接看它的体积，个数。我们如何把线上线下整合在一起，其实从美国的角度来看，现在很多人回归实体店，也有懒人在网上买东西。
关键的是如何能够让我们的用户觉得他的体验好，无所谓是线上线下。在这样的领域中可以看到大悦城有他的经验，京东开始把我们传统的线上的客户让他买传统线下的东西，如何管理人，管理货，让人和货建立关联，最重要的是怎么样能够抓到客户。传统商业地产不是线上线下的概念，因为我们原来线上没有东西，更重要的是如何把线下的客户变成线上的数据，再变成线下的促销，理论来讲它应该是线下到线上，再转换成线下消费的行为。
数据采集的手段：第一个通过wifi的方案拿到他的手机号码，把线下的会员变成线上的会员。其次利用我们视频技术了解客户的行为数据，将来在线下的促销就可以做到非常的定制化。第二个就是如何把PSO消费数据集成在一起，理解这个客户在线下的搜索，线下的消费拉到线上变成我们的促销会员，再到我们实体店进行消费。我们要考虑建立线下的数据采集，线上的促销，以及回溯的追踪。
【乐晓争】：今天的会议又有重大的变化，我看到了很多年轻的变化。他们刚刚讲的这些内容，如何进行业态组合，品牌落位有新的启示。未来一个商场现有的传统业态组合结构比例，随着大数据不断更新，如何让商业体更加有可持续发展，应对在大数据时代消费者的需求。
从经验值转换到大数据时代，就引来了更加前端的研究，就是我们很多的新项目，在定位的初期，都会有可行性研究，之前的可行性研究很多都是请专家，他凭借自己的经验看看这个地方适合做什么，商业的配比大概是什么样的结构，你是CBD办公楼和住宅的比例怎样的。未来投资商业不动产他的偏好是不是有变动了，有请下一个部分的讨论嘉宾，讨论主题是一个城市和区域，未来究竟需要多大的商业容量。
【张霖】：我是张霖，我是来自尼尔森公司的，我主要负责的业务内容是商业地产和地产投资这块儿的主营业务。我们是全球最大市场咨询，消费者洞察的公司，尼尔森有92年的历史，在90多年的历程中致力于市场调研，以及消费者需求洞察的研究。大家对现行的市场模式，以及消费者的行为变化做了众多的分析，我今天能够来参加这个会议，可以更好的帮助大家了解传统的消费者观念，以及现在在变形中，大家都要从消费者行为，以及意念中进行了解，能够提供最好的消费体验是任何商业营销的开始。
现在现请在座的几位嘉宾介绍一下自己目前的领域。
【张晓鹏】：我是在平安信托，平安是国内最大的房地产机构投资者，我们在国内10年以来，账面资产是四五百亿，办公楼主要在一线城市，包括二线城市核心地段，主要是自己持有物业。综合来讲，我们对国内商业房地产市场还是非常有兴趣。
【陈丽玲】：大家好，今天非常荣幸参加论坛。我是来自上海睿意德的陈丽玲。讨论商业容量的概念一直是政府规划机构做的，今天由我们做市场的从业人员做，这其实是让人很欣慰的事情。睿意德是商业地产全程的服务机构，希望以后跟台下的各位有更多的交流和互动。
【乐晓争】：我在这个行业工作已经20多年了，90年代初中国第一批外资企业的售楼小姐就是从我那个年代开始的。94年到了恒基地产总部工作，回到中国当时是实现运营香港的模式。这20年经历了两轮金融危机，房地产第三轮危机来了，互联网对我们这个行业的冲击非常大。后来我和我的搭档创建了新的“互联网+”思维的不动产咨询顾问平台，叫不动产医生。
【张霖】：我们一直在说我们讨论的是商业容量的问题，第一个问题是作为商业投资来说，判断商业地产的投资，主要都考虑哪些方面的因素？打破传统的考量方法是怎样的？
【乐晓争】：我觉得这两年一直受振荡冲击，去年开始我了解美国房地产市场的运营和资产管理，包括和纽约当地从业人员沟通中每天在不断接受冲击，我深深感受到哪怕在上海最前端的不动产市场跟美国相比落后10年。有消费领域，消费习惯的不同，导致我们地产人做项目定位的时候前瞻性需要重新考量。我在2010年代表中国房地产界向美国的商业资产运营集团插上五星红旗的时候做了演讲，介绍中国房地产什么价值的时候，我们中国代表团很受冷落的，那时候大家都不知道上海和北京的商业房地产租金这么高。
去年我到纽约之后，中国的代表团是完全不一样的感受。上海的租金并不比美国低，我们线上线下消费的速率跟美国还是倒挂的，物流对未来商业的设计和它的体量也是冲击。传统的是怎么衡量的？一个是说人口基数，第二个是你这个区域是本地消费的区域，还是有外来导入人口的区域，通过这些考量定位商业的面积，再加上规划局的既定指标。我相信未来一定是有一些配比需要调整的。
【张霖】：陈总有什么心得呢？
【陈丽玲】：现在“互联网+”特别火，尤其是李克强总理说了大众创业，万众创新之后，把线下零售商业地产人搞得都很紧张。线下这几年营业额增长量在增速上是递减的，好像线上抢了线下的消费额度。在我看来有一个核心不变的东西，就是用户体验，线上线下最重要的抗争就是用户体验，怎么提供更好的服务给到消费者。未来线上以购买为功能主导，以钱换物，未来实体商业部分是社交、分享的概念，花时间求相聚，而不是花钱换物的。核心的用户体验在线下怎么得到很好的诠释，就是提供很好的场所，让你的家人在这里欢聚，让你和你的朋友有很好的社交，就餐的场所。
线上是购物的场所，线下是在游玩的过程中顺便购物的场所。所以很多商场也开了鬼屋等等，已经不只是纯粹的交易功能，所以我认为跨界的合作要更多，线上是老虎，但是只老虎，看我们怎么合理对待。腾讯产品设计总监到我们公司做内训。线上产品研发出来和我们线下做产品选择过程完全一致，就是了解消费者集中的消费诉求。
未来的实体商业是三大三小：小客群、大市场；小商户、大平台；小商业、大商机。未来的趋势肯定是小而美的商业，做精做头的商业，而不是做大做全的商业。
【乐晓争】：其实某些观点也是我这几年一直在研究的，我自己比较大胆，我做了一个判断，在一二线主要城市6万平米的购物中心今后都面临危机。如果你的项目大于6万平米是纵向砍还是横向砍，砍完之后这些面积怎么办，能拆分的卖给别人，不能拆分的改功能。如果要做小，这个商业传统配比思路完全改变了。体验非常重要，我提供了场所，你来了之后什么都不买，我的投入怎么收回来。未来除了做小，这个空间是360度，怎么把360度的空间都让它变成有价值的，而不是平面的一平米收多少租金，如果大家都是来玩的，除非你这个商场卖门票才可以进去，如果不需要卖门票，很多人享受完你的环境之后，一分钱不花，运营成本如何覆盖。
【张霖】：我们知道除了零售业，还有办公楼也会是非常火热的，在零售业竞争激烈的情况，办公市场是怎样的？
【张晓鹏】：两位嘉宾的很多观点我很赞同的，在做投资决策的时候，我们是代表保险资金，所以追求的是稳定安全的收益，不希望介入太多复杂的日常的运营和管理。我们倾向你是大的租户，这个租户是非常有实力，能够长期稳定签非常好的租约，你日常的运营管理自己解决，这是最简单的。
商业投资我们也在积极关注，目前由于电商对实体消费的影响，我们近期对实体的购物中心和百货公司的投资非常谨慎。我们更看好跟电商运营配送物流中心相关的资产。从长远来讲电商不会完全打败线下，电商发展这么快是因为方便，在二三线城市没有很好的购物体验场所，所以在电商都是通过线上购买。回归到现实生活中你需要有一个地方跟家人朋友分享，需要跟家人朋友有愉悦的体验，这些是线上无法提供的。目前已经有零售的公司已经意识到这点，比如北京的芳草地做得很好，跟周边其他的商场相比，它能提供综合的体验感觉，让你在里面转很久都不想出来。所以我觉得从长远来讲，我们开发商如何更好像做得好的竞争对手学习。
【乐晓争】：关于办公楼管理，过去10年中我最大的感受就是大家讲中心化，但是10年后的今天大家讲去中心化。现在大面积的所谓的世界五百强企业，当他的办公运营成本到边界值的时候，他考虑到去中心化的地方，但是去中心化地方的那些项目觉得不需要跟中心城区一样做高级别的办公楼。你认为到去中心化的企业都是经济实力没有那么强的，也不需要那么好的门面，今天面临的问题就是当也一波客户要退而求其次去园区，你就被错过了。索性找工业化，园区化的项目，自己重新装修，有租金价差的好处，交通动线又不会对员工造成大的阻碍。
【张霖】：我们谈到线上线下互动的影响，整个多业态，多渠道的发展，如果是在这种状态下，我们还需要考虑城市间的差异吗？我想城市级别，包括现在不同城市之间的差异会是有优势，还是在城市分布上有不同的考量？
【陈丽玲】：这个问题挺有意思的，我们最近在做20强小而美城市，怎么样给这些城市用商业带来幸福感。我们评定出来的指标绝对不是人均商业面积GDP之类的概念，更多的是从商业的缺失和开发的潜力，核心是围绕人缺少什么，大家衡量商业市场的容量缺多少的时候都会用人均商业面积，但是不同的城市，不仅是它的属性，也不仅是他的级别，一二线城市，旅游城市，他的商业能级绝对不是当地的人群可以给的，包括产业型城市，产业人口的结构决定商业配套的服务变成什么样的，而不单纯以社区服务类型走的。
城市能级是多维度的，绝对不只按照评一级两级还是评定人均商业面积定的，一线城市人均商业面积可能是三四线城市的两三倍。不管是从城市角度，还是区域角度，还单体角度，先通过辐射三公里半径内的人，了解他们的需求细分之后，再了解他们业态体验的需求，反哺于商业的定位怎么做。大家不要想着大而全的定位，更重要的是你的用户是谁。
【张晓鹏】：我们买办公楼最终的目的还是为了投资，租户对于办公楼是不是环保越来越介意，尤其在一线城市，他评判选择建筑楼的时候，是不是拿到绿色环保的认证，对他内部的选择也有加分。
一二线城市的选择，我们10多年前也在三线城市做了商业投资，也是社区的购物中心，其实从运营管理角度也不错，有可能在当地已经是最好的地段了，我发现流动性是问题，当你想卖的时候，没有足够多的买家对这样的资产有兴趣。如果说流动性最好的可能还是在北上广这些一线城市，以及二线核心城市。站在投资和运营的角度，有时候会发现情况不一样，从管理角度那些管理都很好，收益也很高，但就是卖不动。
【张霖】：如何判断城市的投资潜力呢？
【陈丽玲】：其实指标没有恒定的东西，都是多维度的，城市的属性也不一样，像成都打麻将就是一种生活方式，成都人到上海就觉得生活节奏快，消费概念也不一样的。城市能级的判断一个是跟着政策走，08年4万亿下去之后，铁路、公路、基础建设，所以高铁和轨道交通商业地产应运而生，空置率也很高。现在有“一带一路”的概念，我们接触了很多PPP的项目。
另外是跟着消费者习惯走，消费者的习惯从PC端到移动端，未来我们觉得他的消费半径是无边际的，消费的形态在发生变化，我们一定要意识到。
【张霖】：对于消费者习惯的改变，大家也分析过我们都很多都是线上行为更多一些，还有更多的消费者并不是说完全忽略线下，更多享受线下的体验，如果说到餐饮多业态的商场，餐饮业是外出消费者的首选，73%的人到商场都是为了餐饮的消费，70%是时尚零售业，45%娱乐业的消费，22%是生活配套业的消费，12%是为了儿童消费。90后餐饮的消费能力78%，时尚69%，消费能力最高的人还是60、70后。还有更多有意思的数据让大家更好的了解消费者的行为，大家可以在会后跟我们讨论。
【乐晓争】：互联网时代给每个人带来公平的机会。去年我在京东买了东西之后收到他们客服电话，我发现这个电话是江阴徐州的的区号，我问你这个是什么地方，他说我们京东售后服务中心在江阴。在互联网时代你的客服部门不一定要在上海、北京的，完全可以找在办公成本低的地方。
去年我所服务的公司收购了摩根大通22万平米写字楼，其中10万平米摩根大通要退出来，因为他们把不需要的后台部门搬到美国中西部地区，他们每位员工桌上都有视频机的，其实在曼哈顿工作的员工和在中西部地区工作的员工是没有差异的。
我们前面讲了微观的东西，购物中心和商业体怎么靠大数据挑战传统的经验，进行业态的布局。也讲了在一个城市和区域我们在商业面积的配比当中应该要怎么规划。我们接下来分享一下商业的比重，在本身开发的项目中，我们考虑了宏观因素之外，商业综合体商业的黄金比例到底是由什么元素决定的，我们接下来有请陶勇先生，他是旭美商业投资管理有限公司的资产管理总监，有请他做这部分的主持人。
【陶勇】：非常感谢主持人给我们这个机会！接下来有请：
复星地产管理部总经理刘纲女士
华通设计顾问工程有限公司城市综合体事业部总经理，总建筑师胡哲先生
嘉民集团中国区运营总经理黄炜先生
前两场是宏观和微观的内容，我们这部分主要讲一下对于每个公司来讲，特别是开发公司，拿到一块儿地以后，商业的比例是符合企业的战略。谈到黄金比例，每个企业的情况应该不一样的，包括他的资产配置，企业战略，因为商业是非常大的概念，商业包括酒店、公寓，写字楼等等，先请刘总介绍一下复星是怎么考虑的。
【刘纲】：非常高兴参加商业地产论坛，这个话题是很大的话题，可以很宏观，也可以很具像，如果站在房地产开发企业在商业地产方面来讲，持有物业在房地产中应该占多大比例，我们以前对这个问题做过深入的研究，比如香港的鸿基商业地产每年的占比是30%，如果涉及到每个项目商业地产的比例应该占多少，一方面要根据你服务的人群多少决定，另外一方面参考市场供应情况，做项目的商业配比。还有就是资金链的情况，住宅销售的现金流是不是能够支撑这么大的持有物业的开发，这也是作为商业开发量的大小。
其实复星在这方面没有做硬性的规定，从商业地产的角度，复星致力于打造生态圈的概念。复星商业地产不是我们通常意义说的盖一个酒店或者盖写字楼，复星要打造生态圈，面向现在越来越壮大的中产阶级群体，中产阶级喜欢什么，我们作为投资集团到全球帮他们寻求能够给大家带来快乐、时尚的消费品牌载体，打造商业生态圈。
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从复星地控的角度，每个产品线针对不同的方向，有不同的产品呈现出来，整体大的逻辑还是站在生态圈的角度，包括去年复星收购的西班牙OAS火腿等等，总之我们想以生态圈的概念打造复星地产的商业地产王国。
【黄炜】：嘉民公司大家可能不是非常了解，我们是一家澳大利亚的上市公司，主营业务就是做工业地产，在中国大陆以物流地产为主，我们从事的是非常细分的行业。因为随着社会的发展，分工越来越细，嘉民公司专注于做物流地产，我们在全球有300多亿美元的资产，在中国大陆现在已经发展到有接近24亿美元的资产。
我们决定投资多大规模，会根据这个地区的商业环境，比如它的消费总量，是否靠近港口，以及周边的商业业态决定我们投资的地段、规模大小，投资的业态是属于合同物流，还是商业配送，要取决于整个公司对于整个商业环境的判断。我想主要听听刘总、陶总的判断，这些判断对我们公司业务的发展有非常好的指导意义。
【胡哲】：谈到这个问题，如果我们要看设计行业，10年前遇到这样的问题比较少，那时候的设计行业是你给我多少面积，我就给你设计多少，而现在第一讨论的就是商业的配比，业态的分配。我深刻的感受就是美国市场和中国市场客户对讨论商业比例的时候有重大的不同。我们一直在讨论互联网对实体商业的冲击，在美国几乎没有这样的讨论，因为在美国互联网购物比中国的发展要成熟很多，我在02年、03年他的互联网发展水平相当于我们今天的水平，但是对实体企业的冲击没有太多，反而产生很多以实体店为主的商业。
美国的客户在讨论比重的时候非常注重创新的模式，而中国的客户基本上不讨论模式，比如万象城的模式不行了，我就得减面积，卖小商铺，咱们在模式的研究上喜欢固有的模式，这样的话我觉得这是不是概念的不同，好像觉得互联网冲击了我们。我经常有一个比喻是，如果我们只会做副食品商店，你可以说副食品商店现在消亡了。其实不是的，物流、实体店、店上销售是新的模式，互相促进，他的比重更大的如果非要把物流分开，把实体店分开，就会越做越小，所以我觉得设计方面需要有更多的创新模式才能有更好的利润。
【陶勇】：我从事这个行业10多年了，最近这段时间一直讨论商业地产的各种论坛，大家都在谈互联网对商业地产的冲击。我看到一个现象，第一从事这个行业的人越来越多。之前网上有很多人冲击中国的钢筋、混泥土的用量几年超过美国一百年的用量，全球在建的购物中心的面积，一半以上都在中国，十大城市中国占九个，成都在建100个综合体。
互联网跟中国实体经济目前的比例是10%，美国已经达到30%，但是我们不讨论这个问题。第一商业确实越来越难做了，大家想找个借口说是因为互联网冲击，其实不是的，是我们自己冲击自己。嘉定新城政府规划都很好，100多万的商业规划，人却没有，可想而知我们自己对自己的打击有多少。国外真正做商业地产的公司不多的，但是中国只要从事房地产的都在转型做商业地产，因为买一块地或多或少都搭着商业。
对于开发商来讲，原来我们开发商就是制造行业，后来做商业了，也是生产一个产品，无非就是从卖房子变成卖商铺，政府本来想让开发商做商场，写字楼，现在就规定你不能卖，只能持有，到底持有多少，首先有公司层面的战略问题，销售额要得到保证，盈利要保证，这是中国主要的开发商要考虑的问题。
中国商业地产的发展，我们的建设已经超过美国，超过全世界各大主要的经济体。现在好多人都到国外考察商业项目，其实最好的商业项目都在中国。我们的建筑、制造、施工都非常好，但是我们很多配套行业没有发展起来。第一个是零售业，中国的租户普遍经营能力有限。另外这些租户拼命扩张，也造成这个店管理跟不上。第二个中国的金融不发达，商业地产如果持有的话，开发商不可能长期持有的，还需要找退出渠道，但是商业地产，中国的退出渠道非常少。第一个是金融机构不够发达，他们对商业地产还是非常保守的，比如平安地产他认为商业地产太复杂了，还不如我买一栋写字楼租给客户。而国外大部分的商业地产最终持有在各种金融机构手上，反过来对我们开发商要求更高了。
【黄炜】：关于投资规模的问题，我之前和阿里巴巴的同仁讨论菜鸟网络，要打造全国的地干网，马云要投资3千亿人民币，我很欣赏阿里巴巴做的一件事情，他利用天猫、淘宝的大数据做了TOP结构，就是能够通过一定的计算了解一下货物经过的途径，以此选择他们的配送中心。上海的卸货量是非常大的，甚至包括周边的辐射都是靠上海进行。
资源配置，作为传统的地产公司，必须要拥抱新性的科技，之前都是通过咨询公司进行市场考核，判断哪里缺这样的物业，现在需要根据比较先进的云计算、大数据来提前预知哪里需要这样的物业，需要多大规模，这是我们公司目前为止和咨询公司合作的方面，判断一下在中国什么地方需要什么样的货物，多大的量，我们公司应该怎么样应对，资源配置肯定存在的。
在中国做地产投资金融不发达，使得人们的投资行为是短视的，比如收购一块地开发出售，至于这个项目将来好不好没有人管，谁是接到最后那一棒的人也不知道。嘉民公司采取的是国外的模式，我们在全球有20多只不同的基金，投资周期一般是5到10年，甚至15年到20年。物业最本质的是物业本身的盈利能力，而不是它增值服务的盈利能力。我们公司可以考虑不同的商业模式，但是这些商业模式的实现，是促使我要选择增值服务的合作商，而不是建大社会，我自己既投资，又运营，还要做增值服务，这样的模式使得我们公司不能够专注于物业本身的盈利能力，利用资金低成本的优势，达到我们整个公司达到商业目的，只有这样你的项目才能够持续。
【刘纲】：关于投资物业融资和退出的问题，复星很重视。我们也做过小的逻辑，其实在国内一线城市的商业地产正常的投资回报率是6%左右，到二三线城市投资汇报率是8%，看一下国内市场的融资成本远远高于回报率，很多开发商拿重资产过来，成本高，利息都覆盖不了，为什么还要做。
其实复星也在尝试，去年90%控股葡萄牙最大的保险公司，保险公司的钱最愿意投持有物业，他愿意投比较稳定，分散的持有物业的商业领域，但是在咱们国家国外的钱很难进来。我们最想做的是国外的钱回来，对我们国内商业地产能有所贡献，这个通路做好了，国内的商业地产会有很多的发展机会。我们一定要把自己的产品做好，客户服务好，你可以通过各种手段做。
【胡哲】：我的感受也这样的，我们接触的客户里面基本上都是短线的钱，这是资本市场的问题，资本问题没有解决的话，可能很难关注到商业本身模式的成功。在美国对模式的研究非常细致，并不像我们有大量的投资热钱，我觉得我们在设计上已经介入，很多重新改造的商业越来越多，热钱投入的市场会慢慢萎缩。持有物业的回报率要更高，而且中国整个经济的发展在国家层面要鼓励长远的质量的提升，如果我们还在老的模式里面不行，需要多向别人学习更好的赚钱的方式。
【陶勇】：中国经济在开放，政府也意识到如果商业做不好，住宅盖了没有人住无所谓，如果说中国这么大的商业体大量空置这是灾难性的东西，水平各种体制的健全，商业路会越走越宽，如果我们要持有的话要把它的本质做好，物业价值做高了，未来金融一成熟，你退出是水到渠成的。现在很多公司都在玩概念，如果物业本身的价值没有，那你附加的东西再好都是空的。我们今天谈不出什么本质，只希望大家把本质做好。
【乐晓争】：刚刚那部分的讨论有几个信息点：一个是我们为什么要做房产，归根到底是为了让企业有收益，收益的成本牵涉到资金成本的来源。海外资金成本的确低，但是最近中国股市给了大家机会，怎么拿到更加低的资金成本还取决于你的项目和产品，十年前是中国房地产的牛市，现在股市到了牛市，房地产是熊市，我们在熊市当中也能赚钱，一方面要降低所有的资金成本，运营成本，另外一方面把利润空间留出来，大家还是要思考如何在房地产熊市的时候，把你的产品做好，通过众筹等等平台吸引基金，注册制又给大家很多机会。好的产品除了前期的策划定位，中间的建设设计，策划也是非常重要的。
我们有请下一位嘉宾跟我们一起探索碎片化的商业模式，我相信胡哲先生在他过去的从业经验中一定累计了很多信息，到底怎么样的碎片化，这些碎片结合在一起有什么价值，我们请胡哲给我们演绎。
【胡哲】：谢谢大家！大家都特别热衷于互联网，一提到互联网就觉得是百货业的寒冬，比如王府井百货在中国是非常悠久的品牌，但是现在他也面临危机。我09年回国的时候，万象城就很成功，在2010年，我们聚会的时候跟他讲我觉得如果不创新，有一天你会像赛特，双安这种商城一样被市场无情的抛弃。这是美国纽约的百老汇，上百年了，他们的商业一直是这样的。
我们是不是受到电商的冲击？我们很容易归咎于是电商的冲击，我觉得根本不是，应该是模式转变的冲击。这是70年代我们买东西的时候的样子，现在看不到这样的模式，他时候没有电商，它是什么的冲击呢？到了90天带mall是这样的，现在mall还在持续盖，越来越豪华了，但是人越来越少了。
商业的本质到底是什么？商业并不是这几十年才有的，这是《清明上河图》描绘的商业。这是古希腊的阿谷拉广场，可以商谈，艺术，卖艺等于各种各样的商业。这是新加坡Star vista，它是在非常偏僻的地方，但是为什么很成功呢？上面是一个剧院，下面是下沉的广场，好像所有的这一切都跟咱们谈的东西是相反的，一说二三线城市的郊区大家都会觉得商业不能成功，是不是商业不能成功，还是我们的模式，我们的创新能力欠缺。Star vista上面有5千座剧院，下面有很多的餐饮和零售，很热闹。关键它是属于市民的空间，是属于城市的。
我们需要跟老的模式说再见了，我们太留恋老的模式了，看一下从古至今的商业，新的模式是什么？大家都再说体验式，什么是体验式呢？像这只盒子，能不能变形呢，不只是简单的盒子。这是我们在长阳半岛开业的，给万科做的商业地产。这是开业那一天的场景，可能现在也有很多mall做小孩玩的空间这样模式的，它整个空间属于城市，已经不再是传统的商业，你来这儿就是为了买东西，更像大的市场，大的城市空间，是不是就跟阿古拉稍微有点像了，是不是跟纽约的49街像了，对我们来讲是不是更进一步打破盒子。
这我是现在正在做的，在上海闸北区共和新路做的商业综合体。我们做了一系列的下沉广场，生态溪谷，加起来是8万平米，层层溪谷跌退的城市空间。我们整个理念来自于荷塘沟壑在中间，大家喜闻乐见的城市空间，和自然结合得很好，环境非常漂亮。我们是不是没有好好想城市空间给我们的价值是什么。这是下沉广场，我们做了一系列的水上餐厅，小孩玩水的时候可以吃个汉堡之类的，这是地下一层的场景，完全打破了地下一层这种旧的商业模式。
在主入口我们做了斜的屏幕，也是为了人的视角。右边是电影院，左边是大的屏幕，从这个角度看上去，也是人正在这儿的时候它正好跟你是垂直的，而不像我们很多的商业综合体把LED屏直接贴在建筑上就可以了。他们主动线非常简单，就是人字型的，把它的规模缩小，我们这边只做了三层的商业，我看了Star vista，它的mall是碎片化、城市化，跟我们的产业发展非常像，现在在说产城融合，必须和城市融合。包括这是二层的平台，首层、二层、地下一层很好的联系在一起。
这是美国的安案例，边上是冲水的瀑布，人就在这里吃饭。第一次去的时候你看着水下来，冲过你的脚，你在吃着汉堡，那种感受特别有意思。有很多东西是我们可以开发的。商业现在已经变成了市民体验的空间，只要有买卖就有城市空间。
未来我们预测有可能是碎片化的商业模式，在曼哈顿像万象城这样的mall没有的，但是它每个街脚都是商业，这种碎片化的商业模式越来越繁荣。我们建了很多碎片化的城市空间，实际上人的需求还是一样，我们希望把人的需求和城市空间联系起来。在新加坡克莱特码头甚至可以听音乐，我们利用这些空间做垂直的交通。没有一成不变的模式，只是看你怎么创造新的模式。
这是我们给中铁集团在成都做的商业，我们做的时候它是和文创集团合作的，所有的街区都可以拍摄电影，它边上有大学，都是年轻人社区，这是非常好的设计，如果能实施的话就更有意思了。商业式的体验可能不再是一个大盒子，而是产业、城市融合的东西。
【乐晓争】：谢谢胡先生的分享！我觉得未来我们要做任何不动产的东西，所谓碎片化，我认为碎片的概念要更加广阔，从建设设计的角度要和技术结合，没有做不到，只有想不到。未来我们怎么把碎片发生到技术上，很多时候我们的mall这边是空着的，那边被老太太跳广场舞了，所有这些能量没有追求能量的聚集，假如我们在mall里面设计一个步道，有人在跑步之后可以发电供这个mall使用，这些都是未来从技术角度、能量角度分散的，就是空间怎么使用，能不能把不同的空间放在同一个空间中，利用时间段不同，让每个空间的价值发挥出来。
上午的会议到此结束！
【乐晓争】：我的话题是立足未来，思考现在。我们说做房地产要有前瞻性，做大型房地产项目更加要有前瞻性，因为我们产品周期长，当开发商做100万平米开发的时候，开发商很多纠结：第一个是对未来的把握度，第二个是对成本的投入。往往事与愿违，在市场上越成熟的开发商，做大型项目反而越谨慎，越是新出来的开发商，做大型的项目越大胆，在互联网时代一冲击，这类项目暂时搁浅的概率也大。
我发现在中国市场，很多人对商业地产项目的概念模糊，一切用来做经营性运作的项目统称为商业不动产，住宅地产、工业地产、物业地产大家都统称为是商业地产的，这是误区，我们一定要搞清楚经营型和销售型的不一样的。一铺养三代的概念一直影响着我们，觉得做商业是回报率最高的，当互联网对市场进行冲击，已经在建设并且你的项目中有一般需要提前招商或者要进行销售的过程中，各位都面临很多困惑，就是运作的回报，无论是招商，还是销售都不出你开始期望值那么乐观，开发商的项目最接近完工，项目招商越不能落实。
所谓的综合体联动效应体现在无论购物中心在综合体是以你为主，其他的办公、酒店是你的配套设施，或者是以办公为主，酒店是办公的商业配套，考虑项目定位的时候一定要有联动效应，怎么样让同一波客人在你这个综合体中不同的空间移位都也消费。第二个是在不同的时间段都是这一波人利用这些空间，从而提升空间的时效性和经济性。
我今天讲的课题是如何鉴别你做的商业房地产项目是有问题的？我们当做是一个医生对病人诊治一样的，你的项目病源在哪里，或者你觉得今天还好，我担心未来市场的导向会对我的项目带来一些影响，我是不是要预防一下，这里也有一些诊治的方法。
分四个大方向：一个是租户，不论你的业态是办公，还是商城，或者是酒店，要看你的租户的协调性和稳定性。协调性是说租户跟租户之间是不是同一类人或者同一个层次的目标客户群体。如果你的项目整个不同的业态功能，之间的协调性都能做成同一个区间的，同一拨客户群可以在不同的功能中被充分利用，这样的话同一拨客人回到商城和到写字楼整个空间是对等的。
如果你在配置当中没有配好，一味追求一定要做五星级酒店，明明在一个只能做乙级写字楼的地方配五星级酒店，你的客户群体就会不统一，这样的话你的经济效益最大化达不到。稳定性是你这一拨客源是持续，一直回来的，并且是固定期限在这个地方消费的。以写字楼为例，如果你这个项目的写字楼租户一年之内不断有搬进搬出，表面看维持了投资回报需求，但是运营了一年，第二年就发现出问题了，因为这个写字楼不断有进出，不断有公司装修，搬东西，所以它的客户群体不稳定性，造成已经在里面，还未到期的租户心已经不在这里了，所以就不停的在换租户。在这样的情况下，第一租户不稳定，租金的稳定收入总是有空间段的，其实租金整个营收回来的状态，在固定区间看的时候并没有最大化。第二在这种情况下你的租金要提升也有难度。
购物中心如果一直在换租户，不仅仅表明了原有这个租户在这个空间里面没有办法达到他的利润最大化，同时它的左邻右舍一直在受到很大的伤害，因为在交接租户过程中都有施工之类的，所以你的项目健康不健康就看你项目中租户的协调性和稳定性。
酒店也一样的，酒店虽然有高峰和低峰，如何把酒店一年四季的入住率维持在相对的百分比，不仅仅要考虑到酒店在这个区域定位的准确性，也要考虑到你的酒店在高峰和低峰期灵活度。现在有很多酒店做了一些模式都是商务的，你所在的这个区域是不是也有旅游的功能，如果有旅游的他来入主的可能就是家庭来的，酒店的房间设置是不是有灵活度这是我们需要思考的。
在综合体项目中，很多商业产权的项目也是用来做开发公寓，或者纯租赁或者是售后运营统一经营运作的，在这个过程中也要考虑稳定性，当你的项目达到了这几个稳定性，你相对可以放心一些。我们看自己财务报表的时候不要总看总数据，如果稳定性和协调性没有做到，纯粹只是数据达到了，这个项目是不长久的。
当你做到协调性和稳定性，需要双向满意，很多售后运营单位只看项目的租金，很少关系你的租户行业发展趋势是怎样的，是不是我的项目的硬件和软件使得他到期之后要离开，在这个过程中不停了解租户所在的行业的发展动向，从而改变我们自己项目中的配件，并且在维护优化的时候跟上租户的需求，可以达到双向满意。只有你的租户在您这栋楼里面，不论是商家也好，写字楼的租户也好，整个满意度达到最高的时候，你才能够做到把他留下来续租，租金有可能提升。只有当你的租户在这个区域里他的业务能够保持成长性，他的员工对这个环境有适应性并且留恋，企业要离开的动机就不是特别大，他的业务成长，团队稳定促成了你的业务成长，租赁的营收比较稳定。
在租金当中有上升性，现在很多商家受到电商的冲击，他的营业额不能提升，我怎么可能和他共同成长呢。我觉得这里面有利益共享的平台，如何利用同一个空间，通过空间整合的方式，帮助商家能够在线上线下同步进行的环境中，确保他的营业。当商家发现他所在的这个位置如果没有营业额，但是仅仅作为体验的过程有一定客流的时候他也不会放弃，因为他需要实体店，展示的空间，从而让更多的客户到实体店体验之后可以在线上或者线下进行消费。租金的上升性需要运营者和开发商前期开发的时候和商家共同考虑，而不仅仅只是出租面积，你怎么经营跟我没有关系的。
今天上午谈到了大悦城，其实建立了很多大数据的系统追踪，这个工作看起来是帮商家，同时是在帮自己。当他发现这拨客户频繁度下降，对这个店停留时间下降的时候，这部分的数据，他的投入可以同时反馈给商家，商家收到这个信息，商家要不改变他的产品结构，或者是改变经营模式，能够让客户停留时间长，这样双向的利益都可以达到。
现在IT设备中有一种系统是开发商委托IT公司做的，另外一种是开发商自己做，我觉得应该要共享。现在商业里面有很多问题是共性的，做前期开发投入的时候，往往过多的考虑成本，空间使用率最大化，并没有给这个项目未来功能的延伸性和转换性留下空间，这在后期要进行改建，改变功能的时候会有很多限制。
现在很多商城在前面规划很乐观，面积太大，结果发现招商添不满，未来越来越多的大型购物中心都面临这样的问题。线上的消费量大于线下，商家慢慢在缩小店铺或者是减少店面布点的数量，在这样的情况下，这拨冲击对市场供应量刚好是很大的矛盾。也有一些酒店觉得我的酒店太老了，经营不好，但是我在市中心，这个地方写字楼的平均租金比较稳定，而且经营成本又低，可以不可以改成酒店。你在当初开发的时候有没有在硬件上保证这种改变功能的可行性。过去我在中国二线城市碰到类似的问题，往往有硬件的限制使得这些项目的改建受阻，我们需要跟国外的建筑和结构的实例学习。我在国外看到很多非常大的改动，可以从结构，到承载，到整个大楼承建方面都可以改动，而且是在曼哈顿这种前后左右都是楼都能改建成功，一定要为未来的可持续发展性预留一些空间。
在互联网时代不动产的危机诊断要点：第一个是租户。一开始经营的时候是开小公司，当公司规模慢慢大了，就会发现财务、行政、人事都是一套班子，但是太分散不好管理，所以就整合了，很多租户都扩租，把所有的面积集中在一起，5年前从分散到整合。现在从整合到分散，因为在互联网时代，所有后台的支撑系统完全可以通过网络化进行统一管理。很多企业当他发现在市中心运营成本非常高昂的情况下，可以把后台的部门搬到次中心的区域，从而节约他的运营和租金的成本，宁可把节约下来的租金成本折算成补贴给员工。由于互联网的发展，很多租户不确定因素提高，哪怕是新兴的公司过来，你会看到越来越多的租户不敢跟你签长租约，租赁周期缩短性也是经营的趋势。
我们做项目规划的时候，要考虑到如果租赁租期缩短了，是不是都做成毛坯的，让租户进来不停的装修，在这样的情况下，怎么做统一性规避这个问题。还有一个是租金上升性受阻，甚至有的大项目开出来之后，能够把物业管理运营成本在前期已经达到了就非常好了，我们让他用不同的时间段，延伸他的时间段的使用，从而提升他的租金面积的，每个租户使用这个空间，可能不需要增加额外的租赁，但是这个空间能够被不同的人在同一时间使用。如果我们一个商城在上午没有人，如果我们里面有设计公共区域可以被一些人利用，这部分的收入可以弥补这时候的空档性。像耐克这样的店，营业面积到晚上可以把沙发并拢，中间变成跳操区，专门有教练过来教他们跳操，这就是用穿梭时间段的方式把同一个空间的使用效率提升。
资产空间的多重利用。在纽约几乎每一栋大的写字楼里面都有食堂，但是这些食堂除了一日三餐的时间开放之外，大部分时间是空着的。这时候我们会看到有一些租户会在食堂开小组会，这样就可以规避对自己租赁的写字楼会议室的需求，就需要开发商把食堂也装得非常漂亮，使得不同桌子之间的人开会的时候不会有干扰，当商务洽谈内容不是那么高的保密性，完全可以在自己会议室不够用的时候用公共空间，这就是资产空间多重利用的一个表现。
接下来是花样年商业管理有限公司的总经理邱志东，请邱总跟我们分享一下他20多年在商业地产中的经验以及，他对未来商业地产的走势有什么指导性的建议。
【邱志东】：各位朋友下午好！感谢主办方给我机会分享。首先介绍一下花样年控股，是在香港上市的公司，整个集团从前年开始进行大规模、大幅度的转型，原来花样年是以地产开发为主的公司，前几年开始整个企业往社区服务转型。整个花样年集团旗下有8个业务集团。第一个房地产开发，房地产开发我们理解是社区的制造者。第二个是花样年商业，花样年控股经过这么多年的开发，在中国有100平米存量的商业地产在花样年商管做运营。第三个是商业资产受托管理，我们在全中国做的轻资产商业管理将近10几个，花样年在花样年控股的指引下，去年开始香港公司已经做大规模的转型。同时我们还有金融集团、养老板块，教育板块等等，这8个业务集团全部围绕社区服务概念。服务方面分为四个板块：生活社区服务、商务社区服务、商业社区服务、养老社区服务。
我今天要讲的是基于我们对商业的理解，包括整个转型的思维，下一步花样年商业的重点应该是社区商业。目前中国商业地产的状况，目前整个商业开发量很大，大家看到各种投资都大规模介入商业地产，热情空前高涨。在目前的状态下，我们看到的是透支和无序的发展格局，商业地产往哪里走，这是值得我们思考的。
首先从国外的发展直接来看，在国外商业地产已经成为居民首选的地方，在美国80%的购物中心在市区，在中国随着国内城镇化率的提升，我们认为未来将形成两万个以上新的城市社区，在政策的引导下，我们认为商业社区迎来新的发展机会，目前中国的城市化率已经达到52.57%，城镇以及社区的快速扩张，未来将有1200万到1400万进入城市，到2023年中国的城镇化率达到60%，形成2万以上新的社区。
邻里之间的社交活动受到萎缩，大家现在社交的方式是微信，大家通过很多新的媒体APP做交流，随着社交理念的转变，邻里社交应该成为我们生活的重要组成部分，我认为商业社区能够承载这样的功能。远亲不如近邻，人与人之间的关系缺乏面对面的沟通。
回顾一下传统商业的特点，从物理属性来看一般是有较强的服务属性，整体服务半径都是以地域来定的，服务半径一般是1.5公里之内，服务人群是固定的。社区商业规模不大，一般是5万平方米以内。从商业的功能来讲，在业态规划上，休闲、娱乐的配套设施比较多。社区商业业态的特色主力店可能不是传统所理解的超市，也许儿童乐园或者一条跑道就是社区商业的主力店。社区商业主要是服务社区家庭的消费。
在建筑设计规划方面，不同于城市核心区，规划必须具备家庭的元素，温馨，是社区共享交流的平台。社区商业如何理解？随着移动互联网时代的到来，对于实体商业门店将不只是交易平台，根据我们找到的数据，消费者在商店里面浏览商品，用手机研究，最终在门店购买的是16%，在零售店网店购买29%，在其他的网店购买45%。40%的消费者在一年中会更换零售商，意味着零售业面临更激烈的竞争，我相信所有同行对这个问题的认知大家是有共识的。
随着互联网时代的到来，消费者购物空间的立体化，购物时间的碎片化，购物方式的移动化，信息传播的社交化都是我们面临的问题。购物行为的变化颠覆了以前的消费者习惯，商业地产面临购物习惯的转换。商业社区的优势是能够成为电商物流的最后一个环节，它有较好的资产稳定性。所以在消费者选择的因素中距离最重要，零售企业之间的竞争不再是价格低，品种齐，而是看谁离消费者最近。
我们现在的需求都在不停变化，社区商业便利性可以抵消价格的因素，抢占最后一公里。凭借优势的地域位置，打造小范围的物流配送，可以与电商形成互补。同时在服务方面，社区商业可以提供多种类型的社区便民服务，比将对周边的居民产生较强的吸引力，有不可替代性。社区商业必须整合各类社区服务功能，有效打造社区服务的终端，打造社区高黏度的人群积聚区。我们希望就近提高消费者的忠诚度，形成较高购买频率。
我们希望社区商业能够是消费情感的消费场所，这可以增加消费者的忠诚度和美誉度。在这个基础上结合移动互联网打造O2O，有几个优势：一个是刚性的需求，一个是人口习惯，客户黏度，品牌的忠诚度。在实践过程中，房地产开发就做社区的建造，在这个基础上，把八个板块的功能形成闭环，打造社区生态圈。
花样年坚定走多远化的创新路子，专注于社区服务，我们花样年未来的发展方向是打造完整性的社区商业。我们认为在商业方面，我的理解是商业本身不论是传统的商业，还是未来的商业，它本质是服务，我们可以看到线下的企业原来管理难度比较小，当线下往上走的时候，几乎是没有服务的能力，所有的服务需求都变成面对面的模式，未来O2O的模式5年前线下能够打败线上的。当线下的思维发生转变，线上的优势不再明显，线上的消费者最终回归线下，形成均衡的发展。
我们现在做的彩之云是在香港上市的服务集团，它的APP已经有300万用户，有很多垂直产品，我们是搭建了非常大的社区服务平台，在上面体现了物业管理所有的功能，同时也把很多垂直性的产品放在我们平台上。花样年在北京、苏州、成都有三个比较大型的花生唐、红唐。花生唐在南京、桂林、成都有，这两个项目不同的地方就是红唐走的是高大上，花生唐走的是家庭时尚的购物中心。针对社区商业我们还会做芝麻唐，我们希望芝麻开花节节高，芝麻唐是根据社区的状况，在2.5万到4万平方米之间，我们同时考虑开发过程中现金流的平衡，以及自持部分本身经营的有效性。而且芝麻唐作为未来我们的发展，打造社区商业的品牌。
之所以叫唐，我们理解唐是包容的，是开放的，唐是中国历史上最鼎盛的商业文明。谢谢大家！
【乐晓争】：几年花样年已经领先于市场一大步，用互联网思维，着眼于社区商业，用量化效应，规模效应的模式让自己的平台覆盖更多的受众群体，复制已经是没有什么生路了，过去大家都在谈商业综合体，无非就是做购物中心，你认为这样就可以赚钱了，就一个互联网就把这个梦想推翻了。
去年我就开始研究医院，开发出医疗综合体的模式，以前用商场作为综合体客户来源的模式受到互联网冲击的未来要做什么综合体，第一个能保证365天有持续的人流。第二人流有停留期。原来作为配套的东西，今天有可能作为主角，原来作为主角的东西，可以为这些东西做配套，从而在这个过程中找到商机。我们要多开发新的思维，来让自己的房地产项目有商机。
接下来讲建筑设计，很多时候我们做房地产的思路有可能被设计师所接受的其他领域的观点激发出来的，所以才会有新的产品产生。有请华东建设设计研究院的张如翔给大家谈一下商业建筑设计的未来。
【张如翔】：感谢大家！我今天演讲的题目是“商业建筑设计的未来”。一方面我的着眼点是建筑设计，这对商业地产全产业链肯定不是全面的，因此我抛砖引玉给各位提供一定角度的理解。我要论及并不是全面的未来解决方案，只是立足现在的思考对未来的窥探，所谓的未来我认为其实源自于现在。我是华东设计总院第一事业部的设计总监，兼任华东设计院商业工作站的执行副主任。
我们所有的研究成果基于成熟的研究机制和队伍，商业建筑工作站，商业专项课题组，商业原创项目组，商业研究小组。我们工作站已经对目前模式下的商业综合体展开系列研究，在商业建筑设计操作要点上非常透彻，已经形成《大型商业建筑设计》。仅仅对现有模式下的建筑艺术总结，不能紧跟市场变化步伐，因此我们在以下两方面做了专项研究课题：数字化时代商业建筑模式的研究、商业建筑策划的研究。这两方面的思考和实践是我演讲主要的内容，此外也有商业建筑后评估的研究，对已经建成的商业建筑展开实地调查。这项研究是以一定代价换来的经验总结，恰恰是很多设计过程中人们紧缺的知识内容。
请大家看时间图，它是我们所有商业研究的起点，我们很多研究方向的判断来于此，横向时间轴，纵向是国内、国外，以特定的判断标准界定商业建筑的传递。世界各个地区都会在某个时间点发展出特定类型的商业建筑。商业建筑的有地域性规律，起源于欧美，先进入国内一线，再到二线城市。这样的历史轨迹发展对我们现在的启发是四方面。其中最重要的一点是针对下一代商业建筑的探索，我们可以借鉴的模式几乎没有，需要我们全产业链共同努力进行研发创新。
面向未来数字化时代，商业建筑的创新需要我们全产业链多领域广泛的合作，我们对于商业建筑的研究走出建筑学自身的研究范畴，开始寻找更广泛的研究伙伴，这些伙伴被我们划分为：开发商、策划商、建筑师、店商。我们完成了32个案例的实地考察，这些交流对我们的研究带来的启发：
首先虚拟交易带来商业建筑体量的细分和重组。因为信息沟通和物流传递更便捷快速，很多商业交易行为可以脱离建筑空间本身的束缚，重组的结果就是实体商业的两极分化。在城市形成超大型的商业商业体，小型综合体贴合社区级商业，服务半径在1到2公里，业态主要是和生活相关的配套设施。小型的商业体处于商业区可能会出现定制模式的业态，贴近生活，具有特色的小型商业体可以通过统一的信息网络，和物流体系紧密联合在一起，未来的顾客可以自由选择喜欢的商业去处。商业空间蜕变为：人文、社交、体验的空间。
未来的商业建筑我们设想是这样的，有超大型的商业综合体，有S级商业综合体。未来的商业建筑本质上的特质：首先是多元的体验，商业空间更多承担城市的职能，地域文化的体验显得更为重要。其次是交往的需求，未来的商业建筑在社交功能上只可能越来越加强。第三个是云后勤，在信息技术和物流技术革新的情况下，商业后勤方式发生根本性的变革。第四个是随机消费，商业空间最终还是要盈利，并且贴合人性的要求。这四个特点在我们现有商业里面有一些雏形就是我们所谓的菜市场，集贸市场，未来的商业建筑，我们认为它是精神本质的组合，称它为Mall ket。
Mall ket数字时代商业建筑模型，它所有的兴趣点都和云后勤建立网站连接。交易双方的信息可能来自外部，也可能来自信息点的采集，都可以汇集到云后勤进行处理。如果要就近消费就会有由外而内便捷的送达，如果要送到其他地方，整体物流过程与商场没有丝毫的关系，我们建筑师估计用户的体验，包括到达体验，空间体验，顾客是不是对内部氛围有兴趣，形成黏性，尽快到达自己感兴趣的地方。
云后勤空间甚至也可以完全剥离，在区域或者城市范围内形成云后勤中心，建筑师要关乎的顾客空间就是Mall ket本身和城市交界空间。Mall ket可以背靠云后勤，设计师更关注在Mall ket里面消费的体验。第三个是兴趣点，兴趣点的营造可以是跨界的，可以由艺术家完成，也可以由各行各业的人士完成，但是兴趣点的布局是由建筑师控制的。第四个是城市交界，具备Mall ket雏形的在国外有。
这个案例是荷兰的market hall，每年可以招来700万顾客，在国内时代条件和市场条件下，没有很多的业主会放手让我们建筑师做这样的建设实践，我们会把我们新概念的局部移植到现实项目设计中，可以促成项目的差异化竞争，赢得市场和业主的认同。我们已经抛弃了常规的动线方式，在这个空间中既解决了交通的问题，又提供面向未来的商业空间。在局部范围构建出统一的空间，这个空间是结合时代发展面向未来。这个示意图，它可以充分说明我们的设计构思，人们可以在这里玩耍，同时可以下单消费。
对我们建筑师来说怎么在项目中确保高效率的实现。地产开发全过程分为：商业决策、运营管理、建筑规划设计。为了使建筑设计更加贴合商业策略，建筑师的视野特别拓宽，要有策划和运营的相关知识，我们称为是商业建筑策划，建筑师的核心价值不在于制图，引导客户制定适宜的建筑设计。在商业建筑我们要跨出建筑设计常规的关注点，这些思考和整理直接指导建筑设计走在正确的道路，这就是商业建筑策划。
过去两年我们团队在商业建筑策划作为我们建筑设计的增值服务已经在多个项目中应用，发挥了良好的作用。第一个案例是我们在合肥的项目，主要是业主没有商业决策的情况下，我们罗列出主题的方向供业主决策。第二个案例是在武汉的项目，商业和住宅区整体开发，我们把文化主题商业进行罗列和筛选。第三个是在长春做的，当时的设计概念是集市部落，建筑策划是重要的工作，就是把整个理念落实下去，通过对人群活动全天候分析，把这些活动所需的商业空间重新梳理，梳理的目的就是打造一个一个独立的兴趣点，这些兴趣点最终都呈现到空间中呈现出别致的体验。
华东建筑总院希望跟各位展开合作，组建全产业的研发联盟。建筑设计已经不再仅仅关乎工程，不再只是做一个盒子，而是成为资源整合，数据集散的关键点。商业思维不仅仅只关乎盈利，还在于呈现完美，高效的公共空间，这就是我们商业建筑设计的未来。
【乐晓争】：之前是我们分担掉他们一部分策划工作，把他们前期的策划形成业务模块拿来做，今天张总给我们传递了另外一个信息，他要把顾问公司做的商业这块儿拿过去做，我们之间互相形成竞争的机制，我们应该合作，任何一个单方面独立把两块做好都不可能。
接下来要讨论的话题跟今天上午讨论的一些问题有关，就是有关社区商业，怎么在大数据时代用数据取代经验，进行新的定位。由莱坊国际中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安主持。
【孙俊安】：谢谢乐晓争的介绍！我们已经看到设计事务所从前期的规划、咨询已经迈向后期的招商，术业有专攻，这个局面还是会持续一段时间。莱坊是拥有120年历史，全球最大的私营房地产咨询公司。关于社区商业未来几年之后马上会成为购物中心新的话题，因为在一线二线城市核心地段的土地越来越少，更多的开发走向社区。随着国家推动的城镇化进程，未来形成将近2万以上社区商业的项目。
我们对社区商业的理解，从最早的街铺到像嘉里中心等等社区商业，到15年整个社区商业形成3500亿的消费量，社区商业成为大家关注的板块，社区商业复合增长率达到25%，未来只要是开发商手上都会有这个业态的存在。
受到全方位的挤压，从线上、购物中心，消费习惯的改变，我们邀请几位嘉宾看看他们专业的想法，包括对这个领域有什么自己独到的看法。
第一位嘉宾是顺丰海淘首席执行官任晓煜
第二位是必酷赛博总经理王荣庆
第三位是上海丰树管理有限公司原总经理韩春风
第一个问题是问一下任总，现在所有人都在谈电商对房地产的冲击，作为物流老大顺丰，任总对这个市场，包括你们的商业计划，我个人认为的发展点可能跟我们今天这个话题还是比较有关系的，因为社区商业发展的空间，怎么结合线上线下的商业模式的发展空间。
【任晓煜】：顺丰是传统做速递的，现在顺丰也在发展线上的业务。我个人对社区商业的理解，重点介绍一下我们做的跨境电商业务和社区的商业板块有多少可以合作的点。
我做线上的业务已经10几年，因为互联网的冲击，现在导致基于地缘关系产生的经济体越来越脆弱，比如小区周边有很多零售店，当这些东西被O2O服务带到线上的时候地缘关系非常脆弱，同时信息交互成本越来越低。很多做O2O的人都在说解放手艺人，是要从他的商户里面解放出来，利用APP就可以把自己的服务半径扩大。社区周边的商业肯定会萎缩，走到线上的人会过得越来越滋润。
我们又看到一些公司基于人和人之间的社交，很多人都在抓基于地域社区纬度，有共同属性的线上入口，可以和用户之间产生很好的黏性。还有一批人研究利用下流量做流量入口，在社区周边用文化社交或者其他的因素形成流量入口。做电商的虽然看到我们和商户之间的关系原来是敌对关系，当用户从线上走到线上之后，基于地缘关系的经济越来越弱，我们希望消费者直接在线上完成交易。
我们顺丰海淘做的是把国外的商品用快捷的方式提供给中国消费者。中国线上的市场有3千亿左右人民币交易额，中国人出境游在线下产生的交易额是1万亿，我们顺丰能够把海外的商品迅速渗透到中国消费者周边，让消费者买到性价比更好，并且是真实的商品。
我们要把海外大部分丰富的商品从线下转移到线上，这些商品有很多种，我们每个人只接触其中一点，国外有很多非常好性价比的商品，当我们把这些商品下沉到渠道中，下沉到体验店的时候，我们会发现和消费者之间的交互非常简单，可以让消费者迅速了解这些商品，并且转换率高。不管是顺丰的黑客，还是今后顺丰渗透在社区很多的业务形态，都会考虑怎么利用这些业务形态给消费者提供更多的体验机会，把体验机会转换成订单机会，同时把体验和售后服务形成闭环，这样的商业形态对我们来讲是非常中的，我们也在全国范围内找这样的合作公司，希望能够把我们海量商品从线上到线下，和消费者更距离产生互动。
【孙俊安】：谢谢任总的分享，我相信给一些新的商业体又带来一定的冲击，接下来请韩总从基金投资者的角度谈谈作为业主怎么看待未来社区商业的发展，包括怎么平衡土地成本越来越高，但是租金的上涨跟不上土地成本的上涨。
【韩春风】：我们从07年就到中国开始投资开发社区中心，从07年直到09年底，基金对于时间是特别敏感的，我们说的三年是整整36个月。那36个月里面，我们从投资到开发了17个邻里中心。邻里中心这四个字就是给社区居民做服务，提供社区百姓在日常生活中的需要。
邻里中心是特别的产品，从我们开发的角度，有几个是必须坚持的，第一个邻里中心开发周期不能长，因为它本来面积就不是特别大。第二个邻里中心必须能够很快被复制。作为投资者，我们要从邻里中心得到合理的回报，必须达到不能一个一个开发，而是同时开发好几个邻里中心，而且必须有专门的团队就是为了开发，招商。大家还是回多最基本的本质，什么邻里中心，怎么让邻里中心能够经营起来。
我也提了一两个比较实在的例子，是邻里中心做得非常成功的，不在于它放了很多体验室或者娱乐的地方。如果要做邻里中心，第一个是香港领汇改造的乐富中心，乐富在香港30多年以来是社区商业，原来是中层社区，这就是典型的早期的邻里中心的雏形，里面也有菜市场，也有百货公司。我觉得邻里中心能够在一个社区里面发展，要跟随这个社区消费的层次，收入的水平，教育的水平发展，紧挨着当地社区居民消费习惯。乐富是很典型的，很成功的邻里中心，从开发直到最近要改造的。第二个是新加坡的ATE，它同样是跟随当地社区消费者的改变而改变。
邻里中心开发商真的不需要花太多的精力想怎么样加大面积，在这个过程中就会失去机会，到底是做邻里中心，还是区域中心，这就是很痛苦的阶段。从投资角度，如果要推出某一种产品，就必须决策我今天是做邻里中心或者是区域中心，在当中对基金投资者是比较忌讳的。
【孙俊安】：接下来从王总的角度谈一谈，在目前国内商业项目选择上，您是怎么看待未来社区商业的发展，包括在实际经营中，你们看到的问题。
【王荣庆】：我这几年做的三个项目都是负面教材，借这个机会给大家一些警醒。我是体验经济和幸福经济的忠实信徒，我最近做了线上线下创客的平台，一开始的出发点都不是为了赚大钱，我们跟商业在某种程度上是抵触跟违背的。对于社区或者是社群，大家都非常满意和肯定。
我认为我们一切都是以人为本，而不是以商品为出发点。人的理性和感性经常是结合在一起的，我们最近的项目是做了创客空间，我们服务了两类客户：一类是一般年轻的白领，第二类是针对广大文创和设计创客，我们在北京和广州有一些实体体验店，但操作还是通过互联网做运行。我们跟社区运营商的想法截然不同，我们一开始做这个事情的时候还没有累计任何的粉丝群，我们的体验店就先开了。大概是330平米的体验空间，积聚了非常酷炫的商品，另外我们举办各种类型的活动，比如说智能硬件的发布会，我们自己观察每办一次活动，有60%的参与人数是从我们合作的创客的粉丝群和我自己的粉丝群。
产生的另外一个问题是我们目前为止累计了将近10万的粉丝群，在互动的过程中，我们通过跟全家便利店合作，抓出我们所在店附近三公里之内所有的全家，跟他的社区卡做连接。同样我这个店不光只是在购物中心，我自己运营和营销的团队拓展到附近周边的小区、幼儿园、学校，企业做我的理念的推广，走入社区更关注人、空间跟活动综合性的问题。
社区的邻里中心开发周期，可复制性这件事情，如果不是连锁性或者传统商业的运营跟规划者，需要更长的时间做社区关系的经营，还有社区资源的整合，当然能够累计出来的能量跟资源在短期来看它的商业价值是有限的，但是就整个产业链和社区的忠诚度，大部分的社区居民跟社群对它的认可和意识性上绝对是比较高的。
【孙俊安】：任总怎么考虑跟线下实体店实施的步骤和计划安排？这个空间你们准备是自己做？还是跟物业所有者合作，以最快速度布点。现在很多大的业主已经搞出自己的超市，有资金，有实力的业主可以在超市不赚钱，但是这些供货人压货的现金也是不得了的钱，朝这个方向发展，您能分享一下你们准备单干还是合作？
【任晓煜】：关于顺丰集团整个社区商业怎么规划我确实不能说。从我们海淘的角度来说，在整个节奏里面，我们今年会在全国重要的城市成立线下体验中心，同时O2O体验中心和我们免税的业务完成对接，有可能实现消费者在商圈或者社区周边体验店到海外的商品。在某些城市重点区域我们会做直营，但是渗透社区的事情我们做不了。所以在社区型体验中心我们更倾向和开发商合作，但是在商业区的体验中心我们更倾向自己做直营，我们在商业区板块形成的体验店更多的是连接消费者和人群的，我们更多的是做人群的社群，而不是做体验中心，但在社区里面我们更加偏向体验商品，完成后面的交易闭环，以及售后服务，我们会更多的和开发上合作。
【孙俊安】：如果进核心商圈，顺丰变成租金承受很高的客户。
【任晓煜】：如果用传统的商业打法，有可能到一个核心商圈，还需要有地推，而我们只是用跨境电商和O2O和政府谈判就有很多优势获得很好的资源。
【孙俊安】：你们慢慢也会形成新的体系在线下的实体店运行，这应该不会时间很长。回到社区商业来说，现在儿童从开发商角度来说能带动人气，我们也参与过很多项目，最难平衡的就是贡献度跟实际业主在租金收入上的矛盾，这个项目能带来人气，但是带来的租金收入不高，在社区商业发展过程中你们是如何平衡这个问题的？你们未来的发展怎么样能够规划处新兴的想法，立足比较新颖的角度发展？
【王荣庆】：前几年我曾经看过美国的博物馆协会公布了一个指标，去美国的观众到博物馆花的门票，平均门票是12美金，实际上这次除去门票之外又多花20几，就是用于餐饮或者其他周边的部分。社区的能量跟效果问题，我们更希望借力使力，扩大跨界合作。如果就儿童亲子业态来看，主角是小孩，但其实支配儿童是他背后的大人。在假日不用担心它的效益，但是就平时来看，如果是传统的儿童商业很难推广，如果是用体验型或者把科普教育跟生活教育、美术教育能够融入在一起，不管是国内兴起的儿童体验，或者是寓教于乐的场所，在每年的春季和秋季，小孩子的教学参观，这部分政府会有一部分的预算给学校做补贴，并不是那个学校的门票收入来源，而是帮助你传递更大的能量和信息，借由儿童带到社区和家庭。比如诚品在在台湾每个店大大小小办的活动超过500场次，这样最终受惠肯定是让社区广大居民能够满意和感动，对开发商来说也是物产的价值有相对的提升。
【孙俊安】：韩总你们也投了很多社区商业，从基金的角度社区商业一定有一定的数量同期开发，在合理的回报率上，你们怎么区别社区商业的回报率和大的购物中心的回报率？
【韩春风】：对于机构投资者来讲社区商业有几个比较吸引人的点，开发周期必须要短，而且同时开发好几个项目。对于投资者来讲，社区商业新颖点就是它的培育期没有大型区域商业的培育期长，因为一般社区商业原则上就是邻里中心，里面的业态是最基本，开门期间就是他们日常需要的超市，理发等等最基本的生活需求，它的培育期没有像大型购物中心那么长的时间，里面的种类、业态都是大家很熟悉的，所以我们整个回报周期也会相对较快，但是我一直在提醒，如果只是三四个小型的社区中心，这对投资者缺乏一定的吸引力，因为它的额度比较小。
作为投资，投资5亿跟投资10亿下的功夫是一样的，所以必须要有一定的数量才产生吸引力。在中国未来三年再投资大型的购物中心，相对风险比较高。如果我们做社区商业，我们有理由相信，它在成熟期，最长36个月就可以看到回报。今天做大型的购物中心，由于种种原因，对投资者来讲，吸引力还是相对比较小的，有把握的还是社区中心，即使中国股票冲到6千点，大家还是要到超市买菜，理发等等，如果经济不明朗的因素下，大型购物中心风险评估这块儿可能要花的功夫就相对比较大。
对于投资回报的要求，07年我们做的时候还20%—22%，今天原则上在17%左右还是可以接受的。一个成熟的机构投资者要问的问题就是营运以后，什么时候可以平稳，最重要的是从营业额来看，今天评估任何项目，不是在乎建筑费或者土地费多少，更在乎你商业的载体开业之后能产生多少营业额，最终营业额是决策我们投资与否的关键，从营业额可以算出每个行业的回报，是不是能够站得住脚。每年能产生的营业额多少是我要知道的数据，这是今天从看投资回报的角度跟几年前很不一样了。
【孙俊安】：谢谢几位嘉宾的分享！
【乐晓争】：今天社区商业是比较热门的话题，刚刚有位嘉宾说到社区商业和集中商业不同阶段的发展，造成集中商业未来的风险越来越高。由于网络经济发展，人越来越懒，在未来针对这个趋势，社区商业的确有一个趋势可以取代现在集中商业里面还在活跃着的业态，就是刚刚说的餐饮，基本生活需求的东西，如果未来社区商业把目前集中商业里面的业态功能都替代了，这些mall的运营者就要思考你的空间如何持续。
接下来有请IMG3怎场景设计行销研创中心的创意总监和合伙人，他跟我们谈“邻里互联下的社群商业样态”。
【王柯翔】：诸位下午好！我特别欣赏这次论坛的主题站在未来，思考现在，我也想拿出我们未来的产品方向跟大家分享，今天分享一个蓝海，社群商业。现在社区商业社群化，所谓社群商业到底是什么，我们一起看一下。
有人说现在是地产的白银时代，其实我不认同，如果说以前满地可以拣金子，现在可以拣银子吗？很难。我觉得这像《周易》里面的轮回，昼结束了必定会到太阳上升。扁平化在地产行业产生什么效应，如果今年是房地产互联网元年，我们看一下几年后发生什么？以前所有的羊毛都是开在这只羊身上，因为那时候房地产是稀缺品，所以服务这只羊几乎成为笑谈。当这只羊进入到服务用户的地位，投行基金要绕过部分投资发展部想服务它，一些数据策划，销售员，建设商都想慢慢绕过这只羊，如果被扁平化了，开发商可能变成账户就可以了，如何对冲扁平化？随着房地产金融升级，未来买房子免费是非常有可能的。
开发商应该变成像溶率器一样的溶率账户，选择一定的供应商进入，同时在后续应该提供更多的大数据增值服务，当用户已经是你的，他后半辈子的衣食住行肯定不会离开你。这时候需要我们产品带有更多的情怀，并且把产品和用户的需求结合起来，所以需要做痛点治愈。我们看一下大数据增值服务能做什么。社群商业是全新的模式，甚至不需要建造建筑，不需要旁边的社区商业的购物中心之类的，甚至不需要商业面积。
看一下社群商业怎么做？它是长尾的模式，不但关注到社区业主的生活后勤，更多的是关注他们的舞台，不光是简单的社区O2O，更不会是送货到家，我希望未来地产的方向是大家卖了芝麻之后坐收西瓜，邻里中心互联时代已经来临，大家把家能够联系在一起，和邻居、家人更多时间分享的时间已经不远，随着一些社区APP的推出，我觉得这样的联系已经存在，社群化，以及社群商业该是怎样的？物业公司做到怎样的？物业公司必须要会策划、招商、运营，物业公司必须在他的场地内找到策划的亮点，必须招到对接用户高标准的商家，最后需要运营这样的场景，让这样的场景产生更多的有用户黏度的消费。
跟我合同行路上的人，第一个叮咚小区，小区无忧，这两者都想绕过物业公司，当物业公司明白的时候他们可能就很难做下去了。彩生活就是比较有先见之明的物业公司，他设立了端口，拦截了一部分商家，彩生活的模式是一种金融模式，存入一定量消费的金额，物业费可以不收，但是这样金融模式的导向产生大量的第三方支付现金的沉淀，金融导向会不会导致另外一种可能就是物业公司传统要做的对房子，以及对花草的管理，有可能不及它对人服务的关注，它在路上应该是秦羽兼备的。
还有一个是万科V—Link，它提供了生活的舞台，里面有共享办公的咖啡，还有儿童的活动，还有依托孩子场地的社交，还有关注健康，学习的，它橘子红了但不一定有好的销路，因为它的商业模式还没有了解清楚能不能产生价值在里面，但是对它卖房子很有价值，另外它如何走出去，复制到其他的楼盘，它还有很多路要走。
以上讲的社区物业和社区商业结合的方式，在社区社群化之后，场景社交发达之后会带来更多的效应。首先作为路过者，肯定对它的文化归属感感兴趣，现在大家消费买的都是文化附加值，这种文化附加值的存在能让你变成粉丝，成为粉丝之后才会产生社交，跟你有相同爱好的人成为相同的社交。有这种场景消费之后会得到场景的分享，拉入更多的朋友分享你的生活，最后要实现自我实现的成就感。
所谓的文化归属感或者文化附加值的打造，情感是细枝末节的手段，大家做营销做的都是考虑的宏观和中观，宏观就是地产大势，中观就是社区周边的板块或者竞品的特征价位，很少有人考虑用户微观的想法，当房子成为真正的商品之后，每个人需要思考用户需求的时候，这种微观的体察是必不可少的。就像文化的塑造，比如参加圣诞节，我被这种文化感染之后产生这种文化归属性消费。对于文化的塑造，更多的是你对于用户需求的体察之后能够做到的，通过设计和以后完全没有问题。
未来在同样类型的文化里，你有归属感的话，你的用户黏度会增加，而不再是地段的考察。看一下社区商业端口的设计，我提到营销前置，它是在项目快完成的时候开始介入完成营销，作为设计师的角色，因此之前就把营销思路搞清楚，把营销放在规划之前，我认为设计师不需要任务书，而是需要剧本，你编怎样的故事给未来的用户。是剧本就要有舞美设计。
社群商业的出发点就是活动，这些活动的发生并不一定在建筑面积内，甚至根本不需要建设更多的周边商业配套设施，他在我小区里公共面积里就可以产生。这些公共空间可以变成共享空间，在共享空间如何营造社群商业场景，我梦想有一所房子，它的得房率大于100%，100平方米的房子你想把所有的生活方式融入进去肯定不够的。能不能研发出共享空间，在共享空间中融入我们未来得生活方式。这种共享空间你要搞清楚整体的场地到底有什么用户存在，我们认为联袂消费比单体消费强，它带来更大的社群消费商业价值。
一个场地内如果我们把它当做商业地产来看，未来社区可发生的商业经营的模式是变化多样的，作为公寓的业主，场地下整个花园可以作为社交场所，而不光只是散步或者只是坐一坐，可以用手机预定好我要举办的派对时间，物业可以把我需要的东西都准备好。
邻里社交是集成平台的根本，这未来将成为手机屏幕第一屏重要的端口，就像现在离不开微信一样的。全龄化场景消费触发点，不同的季节场景不一样。公共艺术和和设计融入进去之后可以增加场地的多变形和互动性，互动性的场地在我们社区里面是有发生的，很多人可能会对这样的东西有期待，但又可能觉得和自己比较遥远，这样的艺术展，保证设计更多科技感的融入，我相信在未来会越来越多。
可以看到未来设计师服务已经不再是地产消费产品，地产金融产品是我看好的，未来地产金融产品的发展，把买房子的门槛彻底取消了，之后算本事的是你把房产大的西瓜种好，收好。未来设计师更多的是针对目标客户层进行剧本的编写，包括资源整合能力，还有关键活动，资源整合并不是手机里的通信录，资源整合能力更多的是体现在落地上。把社区、社群商业物业衍生品做好才能达到更好的平衡局面。
最后看一下设计师的角色，应该是场景造梦的编剧，带着大家体验整个场景，并且融入场景中的生活，最后他可能是极客，包括第一个转发朋友圈的人。这是我们场景智能化的合作伙伴，包括互动装置的合作伙伴，包括户外家居，以及艺术品，城市雕塑、灯光氛围的合作伙伴。
创新DNA是我们在外滩马上要开的集设计与艺术、创客社群这样的项目。谢谢大家！
【乐晓争】：谢谢王先生的分享！如何360度利用空间的复合利用，让同一个空间在每平方米的范围内一平方米能创造出两三平方米的功效，从而在单个平方米租金下降的情况下，也比原来多了，这是可以实现的。
你认为设计公司不需要《设计任务书》，需要一个编剧，我希望未来是这样的，过去10几年的工作中接触了太多无厘头的设计，如果每个设计师都能够像您这样有创意，有胆识，设计师的确不需要《设计任务书》，很多设计师设计购物中心的时候，他自己并不是很喜欢逛商城的人，当他自己设计休闲房产的时候，他其实连休闲房产和旅游房产的区别都没有搞清楚，目前80%的设计师非常需要《设计任务书》的。
Martin Jochman先生在建筑业有25年的建筑设计经验，不仅在欧洲、北美，甚至在中东地区他做的项目都广受市场好评，尤其受中国客户认知度比较高的项目就是迪拜的帆船酒店，在全球，特别是中国市场广受赞誉。Martin Jochman近期在松江做了一个作品。他介绍的主题是“怎么样规划整合性、综合性的旅游房地产，用一站式的服务为建设目的。
【Martin Jochman】：大家下午好！我要讲的是一站式休闲胜地，包含多种面向。我的演讲内容是基于我过去多年的经验，做了全球很多渡假胜地，包括在迪拜和上海都有我的设计项目，最近还有一个正在进行的项目是在香港东北面，都一站式的休闲胜地，具有多种功能的旅游度假区。
我的大纲：首先是简介，再是旅游胜地设计的背景，来源历史，再讲案例的分享，最后是我们对未来的预见。在2002年我就来到中国，以建筑师的身份从2012年开始定居在上海，我有自己的建设设计工作室。当前最重要的项目之一就是为世茂所做的酒店设计。
休闲胜地的规划包含几个成功的要素，休闲度假概念存在很多年，在罗马失去就有很多围绕温泉产生的SPA胜地，随着时间的推移，过了几百年之后，度假的概念演变成更多样化的休闲胜地，包括休闲养生，包括运动的。现在主要的分类包括海滨、沙滩、岛屿的休闲胜地，也有高山、滑雪，游艇、生态野生动物胜地等等，最新的趋势概念就是有多面向或者多功能的一站式休闲胜地，包含休闲养生，海滩等等，这些特殊的旅游胜地都是比较大型，大规模的项目。
如何能够使得一站式休闲胜地更成功？主要的原则是要有非常好的地点，非常优美，而且独特的地貌。同时给客户带来非常独特的休闲体验，另外非常容易到达，有非常好的基础设施，比如靠近火车站，机场，有非常好的基础支持型设备。同时做好市场定位，做很的营销活动，理解区域的市场需求，另外还要了解本地知识，这需要跟市场营销的咨询公司进行合作。另外提供合适的功能组合，基于休闲胜地的地点要做非常好的定位研究，要很好的理解客户的要求，他所要求的是哪些功能，想满足什么样的目标。另外设计当然要非常优质，从总体规划到建筑设计，到景观设计都要是高质量的，跟整体项目背景要吻合。
成功的总体规划包括哪些？首先我们要了解需要什么功能，功能之间的关系要反应在总体规划中，比如景观最大化，客房和景观的联系，运营的弹性也非常重要，因为这个项目会持续多年，冬天、夏天都有不同的需求，不同的旅游人群，都需要我们提供一定运营的弹性对物业进行最大的利用。另外是停车位的设计，区域的定位，分割，空调冷却设备通常比较吵闹，我们应该让它远离客户经常出现的地方，这样可以提升游客的体验。另外还要考虑员工的设备和住宿。可持续的发展也是我们设计中非常重要的考量。
这是关于对环境做保护，甚至是改善的一种设计，我们不想有了这个休闲胜地之后就把整个沙滩污染了。我感觉到一个被动式的可持续发展的设计是最重要的，要一开始就要考虑，比如房子的朝向，可以最大化的利用阳光的引入，另外还要有非常好的遮阳设备，可以使房子不会过热，降低空调的费率。另外要考虑整个的宏观环境，包括每个季节的风向，这样可以最大化的自然通风。关于材料的采用，我们也要考虑可再生的本地采购的材料，这也是我们可能持续发展建筑的重要考量。另外还有水的循环回收，景观的充分利用增加遮阳，提高环境的舒适度。
现在看一下案例分享，这都是我个人直接参与设计的案例，有在迪拜、上海，华南的项目。这是在迪拜的项目，这个项目已经存在了20年，当时的创意是创建一个与众不同的目的地，主要是关注旅游，迪拜充分现时它的旅游胜地的特性，同时它是整合性的海滩旅游度假区，从交通方面来说整合得非常好。这里有多个元素，这些元素在使用的时候却是分离的，帆船酒店是以旅游为目的的七星级酒店，有码头，海滩别墅，会议中心，以及移动设施，非常紧凑的设计，有的地方不得不重叠，但还是可以单独进行使用。
这显示了我们的功能元素，这个酒店是地标式的酒店，码头，旅游酒店，会议中心，还有海滩，以及游泳池，花园，户内外两种餐馆，一方面是海滩的度假区，但实际上它提供的功能远远超过海滩度假。总共有600个客房的帆船酒店，非常受欢迎的。这是我们的海滩别墅，左边这个更带阿拉伯风情的设计，它跟剩下的这些酒店有结构的呼应，使得它现代化的设计跟本地非常民族化的设计形成有意思的对照。
这是水上公园，它叫野生洼地水公园，一方面非常创新，另外一方面又非常紧凑，占用的地区非常少，利用了新的概念，包括整合滑水设施，可以不离开水就可以进行非常大落差的运动，比如可以冲浪，可以滑水，它已经成为整个发展项目主要的旅游吸引点。当然我们七星级的酒店内部非常奢华，反应了到这个目的地的人员地位。
总结一下这个酒店的特点，它是迪拜具有代表性的，非常重要的地标式的酒店，是最高端的海滩地点。在功能性方面，它的配比也是非常合适，除此之外，作为地标性的建筑，它具备了所有应该有的设计元素，包括整个度假区，水上公园等等。谈到景观方面它是高质量，开阔度非常高的景观地，除此之外，它在空调的设备和服务方面跟住房之间有很好的分离。除此之外住客还有地下通道直接可以跟沙滩进行连接，所有的服务人员通过地下提供服务，一开始设计的时候就希望能把这样的项目建设成地迪拜地标式的建筑。
另外想介绍的案例是正在进行的项目，我在06年的时候接到了设计任务，这个工程已经进展到一半，预计在16年年底能够正式完工。这样的项目是在旧有的采石厂中建立起来的酒店，为什么要在深坑建设这个酒店，这也是我们项目非常有挑战性的。这样的酒店会由洲际酒店进行管理，它的概念就是在深坑当中修建多层的酒店，还有一些水上运动，包括冲浪，蹦极等等，会成为主要的非常受人欢迎的旅游区域，这是由世茂集团建设的。
我们收到这个任务的时候做出来的初步设计稿，我希望能够把本地的元素考虑进去，考虑到在佘山区域郁郁葱葱小山的特点，也包括空中连廊，小型瀑布的元素。谈到主体规划首先是有主客房，还有相关的设施，首先安排宾馆主要的部分，包括大的宴会厅，大堂，客房，我们在地面以上的部分建两层高度，其余18层都是建在深坑里，我们还会在深坑底部安排游泳池、SPA，餐厅等等设施。除此之外，我们还会安排停车场，总的来说地面上的景观是以绿色为主，除此之外，还安排了蹦极，蹦极主要设计在深坑边缘的部分。
谈到整个酒店当中不同的功能区之间的划分，首先是有酒店大堂，会议中心，它会安排在一层和二层区域，除此之外我们还有中心区域，它由透明的玻璃组成的。除此之外，绿色的部分代表的客房，可以看到它借鉴了中国阴阳理念，酒店的底层包括了游泳池等等其他娱乐的设施。谈到具体的规划，总的来说我们会有内部的中厅，主要旨在为客房提供内部的阳台。
举例说一下，比如你可以看到每一层客房具体的规划是这样的，大家可以从这幅图看到，我们希望能够充分考虑到深坑，以及底部的水所形成的小气候环境，我们要充分利用它的优势。与此同时也要考虑到怎么样尽可能极具使用到阳光，减少能源的输入，减少热量的控制。在隔音和绿色屋顶方面我们也做了很好的设计。一开始我们规划了两层位于水先，现在修正之后的计划是有一层客房为于水下部分，内部主要的设计是以热带环境为主。水下周围海洋生物模拟热带地区海底世界的景象，住房可以看到水下奇妙景观。
我们深坑酒店项目在世界各地赢得许多大奖，目前美国国家地理频道正在制作一集关于我们这个项目的纪录片。总的来说，我们这个项目会有多种不同的功能有效的结合起来，成为上海地标建筑。初次还有一些极限运动在里面，包括攀岩，蹦极，当然项目中也非常注重可持续发展。
最后一个项目目前只进展到非常初期的阶段，我想给大家介绍一下山区里面的度假胜地，它在深圳市的东部，在这样的项目中，它周边有许多工业开发区，与此同时，它也有很多自然的海滩，包括山区，我们这个项目就是位于其中一个山区，当地政府希望把我们项目作为示范性的项目，成为榜样。整个项目位于非常漂亮的区域，它山区最高峰达到1200米，周围人为自然风光都非常宜人，人文环境非常丰富，也安排了很多设施，包括SPA，会议中心，室内室外游泳池，总的来说我们在这个项目中旨在为大家提供具有田园的格式，使大家驻足停留，实现冥想。使大家体验到中国田园风光的气息，希望在自然风光中很好的结合商业、商务，以及健康，人文，自然风光等等多个不同的元素。
我们还使用了日月等等阴阳的概念，应用到我们体育设施的设计中。首先在东南区域是酒店主入口，这样的入口跟目前已建好的公路结合，我们把整个建筑区域分为ABC三部分，A处于低海拔区域，B处于山坡，C处于靠近山顶的部分，每个区域都安排独有的设施，使彼此之间实现很好的互补。Z是连接B和C之间会有山谷区，我们会安排水上项目，包括滑舟、溪流等等这样的项目。在A这个区域我们安排了商业活动，这也的绝大部分商业楼宇开发所处的方位，除此之外还有一些田园的设施安排在当中，三个不同的区域之间有很好的互联。可以看到A区域主要是在环日月湖，目前已经跟主要的干道进行很好的连接。除此之外，在山谷区域安排田园风光和文化之旅两个区域。这个项目现在只在比较早期的阶段。
介绍一下我们会有餐饮和体育项目，在整个项目中，我们把它分布在不同的区域，当然这个项目本身的占地面积是非常大的。除此之外，我们非常关注到旅客的精神之旅，我们会安排禅宗的中心，这样可以使得旅客进行冥思。我们还建设了会议区规划，很漂亮的具有禅意的庭院。包括水上滑桨，爬山等等所有的体育项目都可以使得旅客非常方便的参与其中。
重要的是通过项目开发提高交通，可以跟附近的开发区做连接，现在的道路系统做了全面的提升，也可以跟周边发展欠佳的村庄做更好的福利。同时它是远离高速公路，游客一到这里就感觉进入了世外桃源，基础设施建设也是开发中非常重要的考虑。这是都是具有非常漂亮的山区，以及跟水景结合的景观，包含休闲、养生、运动，观景等等多种功能，同时也考虑到景观跟建筑充分的结合，同时跟周边的景观做非常好的互补性改善。另外也用自然相关的绿色的材料进行建设的项目。
未来之路，我们可以看看互联网对我们世界的未来，包括对旅游胜地未来开发都有各种各样的猜想，包括在太空，水下都有各种各样设想的旅游胜地，机遇不同的特点，有非常未来主义的设计，当然这些都是人们的想象。我们真正面临的问题是比如如何跟变化的需求进行吻合，我们现在的需求也是具有波动性，同时有更细化的趋向，如何通过项目的开发利用地点的优势，更好的整合到环境中，成为环境的亮点，这些都是我们未来必须要考虑的重点。谢谢！
【乐晓争】：Martin Jochman先生给我们展示了非常纯粹的旅游房地产项目，但是在中国要做非常纯粹的旅游项目的开发商是非常少的，因为我所知道的中国的开发商要做旅游房地产至少在过去几年中，他们都是利用做旅游房地产的名义，拿到廉价，甚至没有土地成本的土地，再开发住宅房地产，就变成旅游是一个借口，还是想从住宅开发中获取利益回报。刚刚我们展示的第一个项目迪拜帆船酒店整套配套系统，并没有一平米用来卖住宅或者酒店房间，但是在旅游房地产项目中获得巨大的成功。我以为这是通过偶尔的酒店设计，反而使这个项目突破了酒店的功能，成为旅游景点，但是Hussain Kamal告诉我不是的，业主从一开始就是要准备打造纯旅游的项目，不惜重金把这个项目做得尽善尽美。
Martin Jochman第二个项目让我看到契机，世茂作为高端住宅开发商也做了非常纯粹的在松江做了旅游房地产项目，在废气的采石厂，利用地段的特殊性做了独特的设计，带蹦极等等功能，同时给今后的居住者有新奇的体验。未来的旅游房地产项目要做到怎么样符合人的猎奇心理，各种很独特的需求，当物质文明已经达到一定程度，大家慢慢超越物质的需求，追求精神需求的时候，我觉得旅游房地产在中国是有非常好的前景。
接下来讲如何做好旅游商业，如果在西方社会做旅游就是做旅游，而一定要跟商业挂钩，给大家介绍几位在商业地产界非常有资历的：
郭大勇是复星地产的副总裁，同时也是复星集团下负责所有商业运营的负责人，同时兼任豫园项目的副董事长，如何做好旅游房地产商业，我相信豫园作为有600家历史的中国旅游商业项目是非常有代表性的。
现在有请Hussain Kamal介绍一下他过去做的项目。
【Hussain Kamal】：谢谢各位！我是国际设计公司Wilson Associates高级副总裁，我们是全球运作40年历史的设计公司。我今天带来我曾经做过的大型项目，重点介绍一下我们做的项目的背景，以及我们公司的背景。
我们是全球性的设计公司，专门做室内设计，以及建筑设计，主要关注的是酒店业的设计，还有住宅的设计，酒店业方面做度假区，包括目的地酒店，以及城市酒店。同时还开发了很多住宅项目的设计，还有商业地产的设计，包括乡村俱乐部的设计。我们在环球有8个分支机构，总部在美国，其中两个在亚洲，一个在印度。我们拿到一个项目如何进行开发？我们跟客户、品牌经理一起做内部设计的概念，如何来开发文档，这是经常和我们曾经合作过的品牌，其中一些项目我们也获得了“设计卓越奖”。
讲一下目的地酒店，这个酒店是澳门的项目，总共是1千万平方米的项目，它非常像威尼斯风格的设计。我们当时入手的点就是先访问威尼斯酒店，同时整合到威尼斯酒店。同时我们还观察了本地的文化特性，以及背景的特点，如何能让本地的因素结合到威尼斯风的设计中。
这是我们在澳门的另外一个项目，我们的设计风格非常多变，这是我们在美国的设计，这是非常经典的文化复兴时期的风格。这个是我们目前参与到的城市中地标建筑的项目，这是在韩国参与的酒店招待行业的项目。左边这个项目是我们在洛杉矶的项目，建成之后，会是洛杉矶最大的酒店之一，是洲际集团旗下的，超过900多个客房的酒店。右边这个是上海的一个酒店。这是在伊斯坦布尔的项目。
对于我们公司来说，室内设计包括室内的设计，以及软件硬件的设计，总体来说，我们做室内设计的时候会把客户空间类的体验考虑进去。这个案例会给大家更详细的介绍一下我们无论是在城市项目中，还是在度假村项目中，总的来说都会考虑到这些室内设计的因素。这是在波多黎各的项目，这块儿土地在上世纪50实际的时候洛克菲勒家族所拥有的土地，我们受业主的委托进行设计。总的来说这个度假村有着把内部结构呈现出来的特征，当旅客到达这个酒店之后，他们会觉得是一次独一无二的形成和体验。
可以看到规划图中，酒店的主入口，以及游泳池等等这些主设施，正面朝向沙滩，这是非常开放式的材料，所有建筑的材料和设计的材料都是从本地进行采购的。在大堂也是非常开放式的区域，总的来说可以实现我们之前所说的内外互通的设计理念。
除此之外，给大家介绍一下在阿布扎比酒店项目，这是进入大堂时能够见到的景象，可以看到它整个灯光配合内室的设计造成强烈的反差，独特的客户体验，我们非常关注于项目所在的城市背景。
另外一个项目是在深圳的君悦项目，我们在这个项目中不仅仅实现内外互通，同时能够体现它所处城市的主张和理念。当旅客进入大堂进行入主登记的时候就可以欣赏到城市天际线，通过玻璃欣赏到深圳之美，可以看到大堂的休息区域景观台。
这个是给大家介绍一下我们其中一些客房的规划，当然它涵盖了多种不同的酒店度假村，包括奢华度假区，还有一些终端的，以及不同类型的酒店，这是海滩度假区，这个照片是从外面的会客区对客房拍摄的，如果反过来拍照的话就可以看到外面美丽海滩的景色。
谢谢大家！
【乐晓争】：感谢Hussain Kamal先生的演讲！两位设计师介绍的时候都说了共同的话题，怎么样把项目和景观结合。旅游商业如何做好加法，我相信豫园商城在中国非常有代表性，豫园相当于城市名片，如果是初次到上海，一定会到豫园，因此豫园的商业不仅仅是作为休闲购物场所，还跟政治因素结合在一起。请郭总介绍一下在豫园项目中如何带领团队做好旅游房地产项目的？
【郭大勇】：豫园和其他做商业旅游的企业有一个很不一样的地方，它有很独特的先天条件，我们一年接待的客人在3800万左右。整个豫园60%是我们自营的，很多小商品我们从生产、加工到品牌都是自己的。豫园股份拥有100多个品牌，包括小商品和餐饮两大系列，有近百个自有的品牌，我们整个经营60%左右都是自营的。
这一两年来，我们对豫园的改造升级也下了很大功夫。既然它有先天好的条件，我们整个客流，外地人、外国人，上海人各占三分之一。真正的上海人很有目的性到豫园除非是有一些节日比如要烧香他才会来，平时上海人到豫园的不多，因为他们觉得没有他们可玩，可看的商品。在两个月之后我们会有古戏院，是中国古代文化和现代旅游项目结合的项目。
最近我由于工作关系碰到全国各地的政府或者开发商再开发的旅游地产，就像前几年大家一起做购物中心一样，每个地方的政府都在搞旅游地产。搞旅游地产当然要有一定的资源，一个没有任何资源，没有任何故事可讲的地方能不能造旅游商业。
【乐晓争】：而且政府要求做旅游房地产项目是必须和商业相关的，似乎只有商业和旅游房地产项目结合才能为地方经济做贡献，没有一个旅游资源的地方是不是能做旅游房地产项目？
【Martin Jochman】：我觉得要开发旅游地产首先要在本地有良好的旅游资源，如果看一下松江深坑酒店这样的案例，你知道松江离上海市中心比较接近，但它并没有特殊的地方，只是零零散散有那么几个旅游的设施，我并不会把松江深坑酒店所位于的区域叫做是非常风光好的地方，世茂集团在选址方面做了非常独特大胆的决定，他选择深坑作为酒店地址，不仅仅在中国，在世界酒店制造史上都会创造出地标性的项目。在很多中国人旅客心目中，甚至很多西方旅客心目中都觉得酒店一旦建成一定要住的。
【乐晓争】：根据Hussain Kamal这样的观点，如果一个旅游地产项目设计做到足够独特，即使所在的旅游资源不够丰富也不阻止它走向成功之路。
【Hussain Kamal】：其实深坑酒店也有一点赌博的性质，创造全新的地标项目，巨大的投入是必须的，我所说的这些案例都是极端的，谈到酒店建设方面，就以迪拜来说，如果没有帆船项目这样的地标性项目，迪拜海滩度假中心会消失在成千上万的沙滩项目中。
【Hussain Kamal】：其实威尼斯有点有点例外，它是针对博彩业的酒店，从室内设计上来我们也非常关注细节设计，我们增加了很多设计细节让旅游者，住客不仅做博彩的活动，也可以在当中有更多的活动进行。在巴哈马群岛我们也在做具有博彩功能的酒店。我们更关注的是水上活动的特性，以及零售业的业态。比如在酒店考虑到水族馆，甚至建立水下客房，我们还是要更多的利用本地目的地的特点吸引人们来访问。
【乐晓争】：从郭总的角度来说，因为您做商业在中国是元老，到近期作品，成都的购物中心，到现在复星把最大的地标性旅游房地产项目交到你手上，你觉得旅游房地产跟商业结合中哪个是主角？哪个是配角？
【郭大勇】：刚刚两位设计师说的很多东西我都同意，他们说的很多案例，我觉得这些案例都是很绝对的，中国这么大，这么大量开发旅游地产，有几家能够像极大的房地产公司或者政府投入这么大的项目。比如松江的深坑项目也有点赌博的因素在里面，能不能赚钱是很关键的问题，我们做任何项目的时候，就考虑怎么样赚钱这是非常重要的。在荒芜人烟的地方开发旅游地产出来，成功的也有，拉斯维加斯在沙漠上也可以造这样的东西出来，如果什么先天条件都不研究，在一个连交通都没有的地方开发旅游房地产在中国很危险。
【乐晓争】：现在的问题是开发商就是因为开发旅游房地产项目不确定性因素太大，所以就借由旅游房地产为借口跟政府拿一些土地资源。郭总是怎么看这个项目的？奥特莱斯也是旅游房地产的模型，据我所知目前像这类项目总数量已经泛滥成灾，而且当地政府思维还没有转变，当地产人都已经意识到投资奥特莱斯的项目是砸钱，但是土地都了，当地政府的梦还没有醒过来，郭总和彭总你们是怎么看的？
【郭大勇】：20多年前我们就关注奥特莱斯怎么经营，在中国经营非常成功的奥特莱斯有几家？我觉得中国经营奥特莱斯从这10年来看是很不成熟的，整个中国奥特赖斯市场有它自己的链条，不是说一个品牌拿到奥特莱斯卖就可以了。这么多奥特莱斯建立起来，确实有一部分在中国的品牌商把他的零售货尾放到奥特莱斯卖，这个货品是不正常的，吃的东西越做越多，我们所谓的奥特莱斯至少还是比较好的品牌入驻，中国奥特莱斯这个产业供应链还没有真正形成。
【乐晓争】：在这种情况下，设计师的角度，如何明明知道在中国做商业旅游房地产项目未来的前途不是那么光明，而且受到电商的冲击，商业的发达使得你今天买北京的东西在上海也可以买到，在这样的情况下，地方政府和开发商怎么样扭转思路。
Hussain Kamal在南昌做了旅游房地产项目，他认为还是有机会的，听听Hussain Kamal先生在南昌做的是什么样的旅游跟商业结合的项目？
【Martin Jochman】：当然这个项目并不是非常大规模的，但是对当地是比较重要的项目，这是多功能的项目，我们跟香港的地产开发商合作的。它的创意就是要利用周边的码头，码头既是本地游艇业主的码头，同时也是香港以及中国其他人比较感兴趣的旅游胜地，所以这是多功能的开发项目。结合了高质量的房地产开发，同时也带了零售，以及精品酒店，包括服务公寓的成分，所以它是非常平衡的关系，这几样成分的结合建立了非常独特的环境。一方面住客，包括旅游者，游艇的业主都能够在这个环境中找到各自所需，而且成为一体。对于零售的考虑，我们也结合了一定的咖啡，以及餐饮等等成分。
【乐晓争】：他这个项目当中商业跟精品酒店，住宅面积的组合是怎样的？
【Martin Jochman】：零售的面积最初设计的时候，我们主要做的是城中村，主要是商业和住宅的结合，从一定角度来说我们尽量做得有计划，比较像欧洲的城市或者其他国际城市的形象，而不是非常本地的趋向。但我们一定要结合本地的因素，因为毕竟要考虑周边的文化，他们有安全的要求，社交的要求，所以我们希望国际的成分跟中国的成分可以互相激活，不仅对用户，包括对旅游者都能够带来很有活力的感觉，所以主要是村庄式的气氛，目前还在建造中，对我们来讲也是实验室的举动。
【乐晓争】：一方面是优质的住宅，另外也对公众开放的零售对吧？
【Martin Jochman】：确实两方面都有，另外还有码头，因为这个码头上有很多游艇，还有卖设备的小店。
【乐晓争】：生活的环境，包括高档的住宅怎么保证隐私跟安静呢？
【Martin Jochman】：我们有非常微妙的分割，他们一方面又是交织的，有商业加上公众的环境，在生意层就是比较私人的环境，私人层有安保，跟公众人群分开的，景观的设计是比较有窍门的，能够带来城市的活力，同时也非常符合人性化要求的尺度，但同时又起到分割的作用。
【乐晓争】：我相信大部分的旅游房地产项目所在区域都是在近郊，所以开发商大部分跟它组合在一起的是高端别墅，这样的商业既要给别墅做配套，别墅又是高端性的，私密性的，这个商业要让它利润最大化，一定要向公众开放的。当旅游开发商一定要让你把商业作为附加的元素，给到复星这么大开发商，你怎么做取舍？既要满足地方政府的要求，这个要求不一定合理，又要保证集团的经济效益。
【郭大勇】：一般来说整个开发商为了赚钱，我也碰到过很多商业旅游项目已经造好了，仿明清、宋朝的全部空城，没有关系，土地另外的部分已经赚钱了，他再逐步想怎么样把这部分卖掉。真正做旅游商业的，一开始就把旅游商业卖掉的很难做好的，大的品牌商也不敢入驻。
亚特兰迪斯整个商业是按照客人的对象来定位我们做怎样的商业。
【乐晓争】：旅游房地产跟旅游商业到底谁是主角？谁是配角？
【郭大勇】：没有办法回答谁是主角，谁是配角，做旅游房地产就是旅游房地产，做商业地产的就是做商业地产的。
【乐晓争】：彭先生就是跟政府一起开发土地，从你们的角度来说，旅游房地产项目跟商业的结合，你们会怎么样运作你们的这样子的业务？你们会怎么样选择项目？或者选择地方合作伙伴？
【彭波】：我们中信集团还是比较大的央企，在集团旅游房地产做的项目中也做过一些尝试，很可惜这个项目失败了。旅游商业就是旅游商业，地产只是为了平衡一级开发时候的相关现金流的产物。我们集团内部有中信资本，另外是中信旅游，跟他们交流过程中，我们发现旅游和地产是不同质的，旅游都是短期的，地产是长期持有的，这是无解的。
【乐晓争】：休闲可以重复不停地区，甚至可以把它买下来作为我们第二家庭，这其实就是在座的开发商比较有兴趣的，因为你们做的可能是休闲房地产，而不是纯粹的旅游一次性的项目。
【彭波】：这样旅游分三类：第一类是目的性消费，第二类是高能级城市周边的短期休闲旅游，重复去的概念。第三类是有一定资源禀赋，但实际上不出名的。
【乐晓争】：旅游的项目是不是一定要跟商业结合呢？能不能不结合？
【彭波】：我感觉还是必须要结合，因为旅游分成三类来讲，我们在旅游项目的选址有几个原则：第一个是高能级城市周边，超高能级城市周边肯定是可以的，总量不大的情况下是有市场的。另外一类是名川大山，也需要跟商业结合。
【郭大勇】：我觉得旅游也是商业，光旅游没有商业也可以，但是旅游和商业能够结合得好，我觉得它会对整个旅游商业有更多的争执。
【Martin Jochman】：我觉得毫无疑问，任何旅游或者酒店的项目都会有零售，也就是说有商业的成分在里面，比如小小的礼品店或者纪念品商店等等。比如马尔代夫大家知道它处在荒芜人烟的地方，它离购物中心非常远，所以必须要有零售的业态。就拿迪拜案例来说，它整个度假中心有安排地下的购物中心。就以阿玛尼度假项目来说也是一样的，必须安排商业的业态，否则的话大家要购物就要走非常远的路。
我觉得在很多情况下，是可以安排零售业态的。特别是考虑中国特定的情况，特定的国情。我觉得取决于你自己项目的地位，当然要跟市场调研机构合作，最重要的是你要成为成功的旅游地产，基础设施是非常重要的，交通也是非常重要的，如果没有交通设施和基础设施，建得再漂亮的购物中心，旅客也不会访问，除非是喜欢旅游的背包客，我觉得对于地方政府必须要把旅游地产周边的基础设施和道路的建设作为自己工作的重中之重。以深坑酒店这样的项目来说当地松江政府就强调要建设好周围的交通设施。
【乐晓争】：如何让商业为旅游房地产加分，还是让旅游房地产为商业加分，都取决于特殊地理位置的条件，需要市场顾问给到很好的定位，很好的方向，从而他们在设计上就可以展开。王柯翔先生你对你前面的观点还那么坚持吗？这个问题留给大家思考，也留给设计师讨论。
我们这场的讨论到此为止！
【主持人】：第一天的会议议程到此结束！
