京城楼市迎来购房窗口期 存量房抢先发力
文章来源：北京商报 “3·30新政”之后的楼市回暖速度让人咋舌，日光、排号、加推等久违的字眼儿再次出现在人们的视野中，时隔一年多之后，楼市的又一波行情再次出现，是否该出手、何时出手成为了人们的纠结焦点。业内人士表示，半年报前正是开发商冲业绩不敢涨价的好时机。
政策
政策落地楼市回暖
“买家开始入场。”昌平一家开发商相关负责人向北京商报记者表示，新政刚落地时市场反应没有预期得那样强烈，但随着各项政策落地，加上接二连三的降准、降息，市场预期已经发生了明显改变。从他负责的项目签约、认购、来访、资讯等多项数据都有相当明显的增加。
购房节人气火爆
“政策叠加效应正在显现，尤其是最近这次降息后，市场反应相当明显。”大兴一家楼盘的销售人员对市场回暖的感觉也颇有体会。他告诉北京商报记者，他们项目位于南四环，单价超过3万元，虽然产品的性价比不错，但该区位内的竞品较多，此前销售一直面临压力。“这两周市场好像突然热起来。公司想抓住市场升温的机会，因此即便是我们项目位于大兴，还是考虑参加这次中关村购房节。”
实际上，在5月15日举办的首届中关村“互联网+”购房节上，参展商已经明显感受到了升温迹象。
令人印象深刻的是，购房节正式开幕当天早晨还不到9时，前一天下午来咨询的大爷就成了第一个来到现场的购房者。亦庄金茂悦、京投银泰西华府以及国韵村成为了大爷的首选目标。在经过了近两个小时的了解咨询后，大爷中午才离开，表示周末就让孩子去看。
成交环比上涨三成
实际上，与开发商的感受一样，近来北京楼市成交数据的确也正在发生改变。
据链家地产统计数据显示，5月第二周，新建商品住宅网签量为1933套，环比上涨19.3%。纯商品住宅成交1397套，环比上涨33.8%，成交均价为27304元/平方米，环比下降3.9%。
亚豪机构市场总监郭毅表示，降息预期落地后楼市持续升温，再加上之前“3·30”新政、降准等楼市利好政策叠加产生“1+1>2”效应，预计二季度楼市还将进一步升温。
实际上，进入5月以后，新房市场成交量明显增加。本周纯商品住宅成交量近1400套，达到年内新高，也高于2013年与2014年同期。本周成交量的大幅提升，主要是依靠刚需项目的拉动，网签量最高的6个项目中，4个项目的成交均价低于2万元/平方米。在利好政策的不断刺激下，刚需的入市步伐明显加快。
从项目的成交来看，本周热销项目数量明显增多。成交在30套以上的项目达到11个，一般情况下在5个以内。最热销项目金第万科·金域东郡的网签量达到130套。随着市场的好转，热销项目逐渐增多，市场好转迹象十分明显。
升温
存量房抢先发力
“事实上，在新房市场升温之前，存量房市场已经开始升温。”北京房地产协会副会长陈志表示，中央层面政策出来后，虽然北京等地方性政策并没有落地，但目前二手房市场有回暖迹象，成交量略有上升，交易价格上升幅度不大，3月成交量近1.2万套，如果未来能够连续若干月保持在1万套以上，就能够确定二手房市场转暖，同时将对新房市场有带动。
二手房抢先回暖
统计显示，4月北京存量住宅成交1.7万套，同比增加125%，环比增加47%，且为近五年同期最高。成交面积153.5万平方米，同比增加118%，环比增加47%。
截至目前，5月二手房成交仍然呈现出持续回暖态势，其中位数不少的二手房挂牌价也出现上调。同时，从成交数量和价格上来看，无论是卖家价格上调，还是买家对价格接受度上来看，买卖双方对房价调整都有明显的心理预期。
从4月全市存量住宅成交区域分布看，朝阳依然最高，占比28%，但比3月下降了1个百分点；海淀成交明显上升，占比达到15%，比3月上升了5%；通州占比5%，比3月下降了1个百分点；其他区县整体相对稳定。各区县挂牌价方面，城六区五涨一跌，郊区三涨六跌。其中涨幅最大的是通州，下跌最大的是密云。
成交套型方面，80-100平方米套型占比下降了1个百分点，140平方米以上套型占比上升了1个百分点，其他套型面积成交占比相对稳定。预计存量住宅后市会继续回暖，如果按照月均万套以上成交量推算，今年全市存量住宅成交量或会超过16万套。
市场预期改变
据有关机构数据显示，4月全市存量住宅挂牌价3.69万元/平方米，环比下降2.1%。今年的“3·30”新政出台之后，首套房贷款和税收优惠力度较大，虽然二套首付比例基本降到了五成，但二套基准利率依然维持上浮10%，所以新政对改善型需求的影响程度相对较小，其中一些家庭只能“卖旧买新”以重新获得首套优惠资格。但不可否认的是，近期本市存量住宅市场升温大大改变了消费者对市场的预期，也极大刺激了购房者入市的积极性。虽然市场成交热情不断回暖，但是买卖双方还是较为理性，并未出现挂牌价大幅提升的现象，总体相对稳定，部分地区甚至会有小幅下降。
新盘
新房市场正在接力入场
实际上，存量房市场升温已经开始带动新房市场的上行。原来调控压制下的购房需求呈现出显著的释放倾向。
业内人士表示，与5月入市新盘大多为老项目新房源相比，随着楼市利好信息不断落地，开发商推盘信心也有所恢复，6月纯新盘入市数量将逐渐增多。
新房步入上升通道
据亚豪机构统计数据显示，6月，北京楼市预计将有20个项目入市，其中包括首开保利·熙悦诚郡、顺鑫·澜山印象、中海金玺公馆等在内的10个纯新盘及10个老项目后期。
对于二季度的新房市场，专家认为，“3·30”政策更多利好二手房市场，新房市场继续会受限购政策制约，尽管开发商为去库存会加大推盘及促销力度，但整体量价关系相对会保持稳定或温和上涨。与二手房明显回暖相比，新房市场仍处于回暖的上升通道中，主要是受新房市场上推盘产品的套型偏大、同时供应房源的房价偏高等因素影响。
亚豪机构市场总监郭毅表示，在楼市整体回暖的情况下，改善型需求回暖势头更加强烈，这主要是调控政策的引导作用。一方面，在“卖房”的过程中，营业税“五改二”，直接利好二手房市场，使得“2-5”年的房子成交周期更短，出售价格更高，利于卖房者筹集资金；另一方面，在“买房”的过程中，二套首付比例的调低降低了客户入市门槛，降息减少客户购房成本，让改善型需求在换房过程中卖了二手房再选择新房入市的可能性加大。随着市场新盘的陆续推出，趁着政策利好，改善型客户进入新房市场的情况将持续。
从“不想推”到“想推”
而今年前两个月入市项目大都为老项目的新房源，所谓6月有20个项目预开盘创历史新低，入市多为“生面孔”。
从季节性来看，6月已经进入楼市销售旺季，但从供应方的态度来看，并未达到市场预期。亚豪机构副总经理高姗分析认为，供应市场的低迷主要源自于开发商“不想推”以及“不推”。由于政策暖风的推动，北京楼市的成交已经出现显著回升。机构统计数据显示，2015年5月1日-18日，北京商品住宅成交量为3785套，环比上月同期增幅为29%，这也是成交量连续第二个月出现上涨，成交回暖的趋势非常明显。但是与此同时，市场价格却依旧不温不火，5月1日-18日，北京商品住宅成交均价为26327元/平方米，环比上月同期甚至出现小幅下滑。价格的持续低迷使得部分追求更高利润的开发商“不想推”。
而另一方面，北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后，又重新站回8万套的关口，按照4月的成交量来计算，去化周期需一年有余。受到如此冗重库存的掣肘，没有万全的准备，开发商不敢轻易推新入市。
但从6月入市项目特征来看，新盘明显增多，包括10个纯新盘项目入市推盘。高姗分析认为，无论是纯新盘还是久未入市的老项目后期，在目前的市场现状下相对拥有更大的优势，一方面不受现有滞销库存的制约，另一方面定价相对灵活，因此在政策暖市拉动需求觉醒之际，这类项目开始抓紧入市抢占市场。
时机
抄底时间或出现
随着楼市升温，纯新盘入市的数量也正在增加。
同策咨询研究部总监张宏伟分析，4月70大中城市商品住宅房价比上月增加了6个，在“救市”政策刺激之下，各个城市加速去库存，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻，此时，从房价表现来看就是跌幅开始收窄，部分城市开始领涨。深圳、上海等一线城市领涨全国，此前一直处于下跌的杭州、温州房价开始上涨，证明市场经过前期降价去库存的调整，基本面开始趋于合理。
当前销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，对于北上广深一线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情。
企业降身段抢收
为了参加本次购房节活动，位于南四环的国韵村特别准备了数套8.7折特价房，相比目前项目对外的3.8万元/平方米，购房节现场价格3.4万元/平方米。同时，购房者也显得更加积极。龙湖·滟澜新宸负责人向北京商报记者表示，“一天收集了40多组有效客户，全是主动上来咨询留下电话的，比起以前靠发礼品换来的电话要真实得多”。
“目前已进入买房的窗口期。首先从政策导向来看，新政支持自主及改善型需求的态度非常明确。”陈志表示，新政实施以来，无论是首付还是货币政策的支持，已经让消费者购买门槛明显降低。此外，对于开发商来说，企业的财务成本不断加大，需要适当调整价格走量保证企业业绩，房价水平短期内不会明显上涨。此外，从中国宏观经济来判断，目前房地产行业的稳定对稳定中国经济的意义不言而喻。
而对于企业来说，也应避免盲目涨价，利用难得的楼市窗口期加速去库存。
统计显示，5月第二周，纯商品住宅成交均价为27304元/平方米，环比下降3.9%。
购房窗口期来临
业内人士表示，近期纯商品住宅的成交均价继续下降，一方面是由于低端刚需热销项目较多造成结构性因素引起；另一方面，开发商在定价上显得比较保守，即便是宣称“日光盘”也没有涨价的打算。
对于消费者来说，当前无论从政策、信贷政策还是房价上来判断，目前应该是比较不错的购房窗口期。上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，随着3月市场成交量的持续上升，房价环比跌幅持续收窄。到了4月房价跌幅几乎为零，反映了房价上涨已是板上钉钉，房价走势将呈现“慢牛”特征，幻想房价继续下跌的想法并不科学。若考虑到目前五年期以上房贷利率已是历史低位的事实，加快入市节奏将是最积极的购房策略。北京商报记者 赖大臣 董家声 彭耀广
