CRIC:2014，销冠必备的血统优势
郁亮：“只有获得回款的销售，才是真正的销售。”而我们认为，实现销售回款，虽然有很多因素变动，但是积极营销推动项目签约依然是根本。如今，2014年已近尾声，那么我们明年该如何调整上市的产品，如何进行项目的推售，将直接摆在眼前。
昨天我们对明年的政策环境做了判断，整体来看，今年下半年政府已经基本出尽，预期未来2015年政策环境并不会发生显著变化。而从单城市来看，由于供求关系失衡，城市市场风险依然存在，而在短期内这种风险也较难去除。所以，企业在制定2015年营销策略的时候，可以适当借鉴今年下半年的营销策略和产品策略。下面我们将对2014年下半年热销项目进行总结，希望对企业制定未来2015年的营销策略有所参考。
总体来看，2014年下半年，在经历过上半年基本面无力、价格混战等局面的洗礼后，房企在价格策略上更显谨慎。特别是，三季度末宏观利好政策的出台后，企业虽也亟需销售回款，但更显章法。通过整理，我们将热销项目大致分为以下三类：
核心区位内，首次上市、价格低开项目，去化率多能达到8成
我们发现，2014年下半年首次上市、价格低开的热销项目多集中在北京、深圳等一线城市。一方面，城市价值对项目热度起到关键影响作用；另一方面，价格定位直接推进了项目的热销。一般而言，核心城市首次入市的项目价格定位低于预期开盘价格，抑或是低于周边同质项目，去化更容易。具体看项目热销情况，从我们选出的典型热销项目中，我们发现，项目实际成交价格相对于预期开盘价格的折扣力度越大，热销效果越位明显。以北京朝阳8080项目为例，推出1463套房源，当日售罄，热销情况难得一见。
刚需大盘积极推售，项目热销保证房企资金回流
2014年年中，房企业绩完成情况并不乐观、后市市场行情亦不明朗，加上大盘持有房企的开发成本也相对较高，如融资成本、时间成本等等。遂2014年下半年，大盘项目多加大出售力度，特别是在930信贷等相关利好出台以后，房企并未矫情捂盘，反而积极借势加大推售。一般情况下，刚需大盘热销项目多分布在核心二线城市及部分一二线核心城市辐射的重点三线城市；同时，大盘热销项目多集中于碧桂园、招商地产、恒 大地产等规模房企，房企在规划大盘项目时，大盘中刚需产品一般会作为一期产品积极推售，以便资金快速回流。
政策支持、成本降低，改善型热销项目占比提高
回顾930政策中，新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定，该政策极大的撬动了改善型置业群体。2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率的政策，降低了置业者的购房成本，进一步刺激了改善型置业群体。同时，房企销售压力依然存在，成交价格维持相对低位。综合来看，无论是政策的支持，还是房贷成本的降低，都为改善型置业需求入市提供了良好的环境。
