住建部政策研究中心主任王珏林

　　住建部政策研究中心主任王珏林：城镇化是一个方向性的目标。房地产是大家关注的现实的课题。经济和房地产关系太紧密了，投资少了我们都不知道国家经济怎么做了。

　　城市化、城镇化、新型城镇化。城市化国际普遍叫法，城镇化是中国的叫法。新型城镇化是现在的叫法，衡量它的标志是一样的，它的指标、城镇化率，就是城市人口占总人口的比例，唯一的指标。实际上它最后的结果目标也是一致的。但是新任务有所不同，比如我们叫城镇化！可能在15年前可能更长提出这个城镇化的时候我就开始琢磨这个事，为啥和世界上不一致？为什么中国连名字都特色？当时研究以后找出论据，我们城市规划法里把建制镇包含在城市的范畴。第二，我们中小城市比较薄弱，我们整个城镇化要国的中小城市要做一个很大的关注点。第三，就是平衡，东西大小城市，东西区域各个产业的平衡，所以我们中国叫城镇化。叫新型城镇化是有新的要求、新的任务和新的目标的需要。下面简单的解释一下；第一个，方向没有发生变化。不管叫什么，最后的目的是一样的，任务是一样的，目标是一样的。第二方面，完善我们城镇化的发展方式。因为肯定是我们过去有一些做法欠缺和不足，需要完善。第三，淡化经济指标，体现综合发展指标。可以说我们改革开放前20年，我们基本是翻倍以小康为目标，十年翻一倍，什么时间达到小康社会，以GDP作为重要指标来衡量，你没有这个达不到。现在我们要的是综合指标，我们不单单的强调个体指标，各项指标。

　　第四，利于转变经济发展方式。实际上我们现在提出新型城镇化和我们中央刚刚研究的明年的经济工作的方向和定位还是要转方式，调结构为重点。使我们增加新的经济发展基础，使我们经济达到可持续的发展为前提。

　　第五，调整城乡功能各方面的关系。

　　第2，它的意义是什么？城镇化对我们国家有什么意义？非同小可。因为你城镇化体现的是什么呢？体现的是你工业化的水平。展现的是我们国家的实力和我们城乡居民的生活水平和质量。而且我会谈我们整个过程，所以说定位于是完成农业国向发达工业国跨越的标准，我们过去穷，我们大而不强，主要是因为我们是农业国，所以大家知道任何一个农业国想做强，想提高我们的能力、实力和水平都是比较困难的，除非人口特少，比如我们的北欧、比如澳洲

　　，人口少，地源丰富，满足质量，不求快速的发展，但是我们国家的不一样，我们的国情不一样！所以我们必须走工业化发展的道路。

　　第二，实现经济结构优化和产业结构提升。生产方式、交换方式向规模化、集约化市场化发展的重要途径。你别小瞧这个城镇化，它是解决我们很多问题重要的途径。我们刚才说它是工业化的水平，带来的是影响我们市场发展属于，当然还有其他因素。这样的话，我们可能从规模集约市场化发展方面就展开我们国家的实力，来做大我们的市场。

　　第三，也就是我们的农村人口向城镇转移集中，非农化重组，实现农业现代化，促使物质文明和精神文明在扩散。所以我们物质文明提高很快，我们精神文明还需要加强！这也是伴随着我们城镇化的发展，人们生活水平的提高慢慢就会得到的。这些年我们大体发展三个阶段，而且是这35年发展速度比较快的，下面我用三个阶段简单说一下；第一是1949年我们建国初期到1958年，大家都知道当时我们是打工业基础的时期，我们城市需要一些工人，这样就从农村招收一些工人，所以我们惩罚率应当是稳步发展期。年均增长了0.63%，因为速度还比较稳，因为我们工业化还刚刚起步阶段，我们有了156个重大的工程，重大的项目，包括我们城市基础的恢复。当时对户籍改革虽然也很严格，但是相对宽松一点。第二，是停滞和缩减期就是58和78年，这段时间发生了大跃进、文化大革命，再加上当时的特殊情况，面对世界两大强敌。所以我们整个精力都用在吃饭和打仗上，因为政权还没有稳固，我们的工业基础还很薄弱，尤其是国防工业，所以这个时候走的是非城镇化工程的路子，重点是重工业和农业。是单方面的。

　　文化大革命大家知道，最后咱们往老三届、新三届积压了那么多需要就业的青年人没法解决，所以疏散，再加上一些下放户等等，这个阶段发生了很多事情，对户籍管制非常严格，还有城里往外疏散。造成我们10年年均增长0.08%！基本停滞在这个状态。第三阶段就是到现在了，改革开放快速发展期。这35年可以说得益于两方面，以经济发展为重点和改革开放。经济发展为重点使我们的工业水平急速上升，所以改革开放使我们打破以往的户籍改革，使大家就业方式发生了急剧的变化。这回我们年均增长1.02%的点，相当1500到1800万农民进入城市，快速发展。所以说来评价国家的城镇化，现在世界两大经济体美国、中国，美国靠的是科技。中国靠的是城镇化。所以它是影响21世纪发展的两大关键因素。所以世界看好中国！所以这个城镇化实际上城镇化给我们带来的快速发展，也给我们未来做强我们国家提高我们生活水平的一个方向和目标。

　　城镇化发展的困境，我们30多年的发展，大家都知道发展快是好事，但是这种方式的发展是不是可持续的？能不能保证我们的城镇化还能继续的发展？甚至停滞？甚至往回倒退？都有可能。不是没有可能。所以现在分析它到底有哪些问题呢？我们先定位，现在城镇化发展是自发性、松散性和依赖性，靠我们以经济建设为中心，和改革开放，我们这个动力带来的。所以自发是它是属于不是规则的，靠工业自主政策性和改革推动起来的。所以做的也是非常松散的，所以现在也是属于矿产资源盲目开发，政府无休止的卖地，以地生财，虽然政府缺钱，而且土地又升值了，这是最好的买卖，但是有一点，它是属于光卖土地是增长不了生产力的，可以增长钱包。但是钱花完了怎么办？所以城市大跃进扩张不计成本，不算利润，没有质量，这样的话肯定是不可取的，所以我们今天提出新型城镇化要改善过去的方式和方法。

　　第二，短期行为发展，我们以前做的基本短期的多，长期的少。我们的资源环境、水、遭到严重破坏。发展快了，但是我们的损失太大了。实际上好是好，起到了基本基础积累的过程，国家也有一个过程，花多少钱来解决我们的问题？算经济账我不一定会算，所以我们要治理这个问题。第二，工程项目重复，浪费现象普遍。所以我们好多城市都想搞一个机场，周边一个到一个半小时范围内，我不知道哪个机场能赚到钱？有没有这个必要？很多建设大家说建筑生命到底是多少？是质量的破坏还是人为的破坏这些东西？因为拆是最浪费的！代价是最大的。这都是求快不求好造成的。所以这样的话受资源匮乏贬值，再生资源短缺可持续发展基础脆弱。我们过去20年有多么多的投资可以保持我们的经济还保持在一定的水平，如果不重新来定位？不调整结构转变我们的方式，我们可持续发展的资源在哪？我们吸引国内外投资的吸引力在什么地方？这就是我们新型城镇化要解决的。

　　问题原因：一是急于发展，缺少科学规划和布局。短期行为过重，单纯追求GDP，影响城镇化可持续发展。因为单一追求一个指标，不科学的进行布局和规划，就会出现一些问题。带来很多后期难以解决的问题。

　　第二，工作缺位、市场越位、管理短位，影响城镇化健康稳定发展。所以我们现在新一轮的改革提出，尤其我们新一届政府提出这个，主要解决的应当是我们的政府该做什么！实际大家都知道，我们短缺的不是我们的能力，而是我们的管理智慧，因为我们一方面要改革开放，一方面要发展市场经济，发展市场经济的目的是把我们的各方面的积极性调动起来。把国内外投资吸引过来，这是我们的目的。这样的话，一方面你政府在这方面不配合市场，不研究市场怎么管的话，就不是动力。我们的管理要形成动力，提高我们的管理智慧、水平和能力。这才能为我们后续发展奠定基础。

　　第三，重城市，轻农村，重工业轻农业，重发展，轻管理。影响城镇化全面协调发展。现在都是围绕着主要城市，先做好一个主要城市。所以在短期时间内，初试阶段是可行的，你说我把盐撒在大地上大家都尝不到味，我撒在菜上这个菜就好吃了。永远把钱用在这个城市里那怎么发展？10年前我到湖北去，有的领导说我们湖北省怎么发展不比人家慢？他说我们资源什么都有。中心部位、海陆空多发达，科技，有很多重点大学和人才，我说你就缺一个武汉！你缺少第二和第三个城市，你缺少拉这个马车的车头。一个武汉能带动全省，一个省的力量是不足的。现在我们是城市经济，所以一个城市想带领全省普遍的是属于小马拉大车，我说江苏强，那不是一个南京，是全省都强，只有全部做好了，甚至有多个带头点，这个区域才能增长起来。当然其他因素也有，从城市的角度看，一个省做好了就能把城市都带动起来吗？不可能。尤其我们地面富丽堂皇，尤其出国以后都是现代化的城市，但是我们的地下这30多年投入多少？而且地下这个基础它的生命力多长？出现问题怎么办？很多问题需要我们去完善，不能单一。

　　城镇化发展路径；大家都知道，你城镇化不管你国家还是一个城市，城镇化应当是全面对城镇化的指标和衡量，它是均衡发展的问题。所以我就简单谈一点自己的想法，不管针对我们的城市还是总体，第一方面，我们的工业化和城镇化要同步，现在可以说现在稍微好一点了，但是我们的工业化还是快于城镇化。而且我们很多新区为啥叫空城，很多是投入能力不足，可以先行，带动城镇化，不能太快了。但是你城镇化更不能快于工业化，你城镇化快于工业化的话，你的就业消费在哪啊？所以实际上我们在反思我们城市建设的时候，在反思我们房地产业发展的时候，我们觉得我们城市实际上发展太快了，可以说这么多年我们城市建设规模已经翻了不只一倍了。我们房地产我们的住宅现在存在着很多问题，大量建住宅。所以我们房地产不仅仅是住宅，包括我们的工业地产、商业地产，又包括旅游、养老、文化各方面的地产，还有我们的住宅。房地产方面也有一个调结构问题和转变方式问题。我们城市现在也有一个，所以国家提出限制大城市人口规模，这个挺好的，要不把钱都集中在大城市，集中在省会城市，我们的三线城市、四线城市我们哪有投资的机会啊？

　　第二，城市要发挥主流产业的优势。因为到各个城市以后，大家定位都是几大产业，化工、电子、重工、金融。千篇一律。我不知道你的产业基础在什么地方？你先把你的产业做成产业链，做好集群，然后再打造新的产业出来，你不这样哪有竞争力啊？你都发展一样的，你能竞争过别人吗？所以我们要整合资源，扩大资源成为新的城市竞争力。我们要考虑和周边的城市的竞争，我们除了房地产还有很大方面要做，文化、旅游、养老等等。要多方位的发展。找到我们的特点，寻找我们城市的创新。

　　第三，智慧招商、主动招商和创新招商。我们一开始叫零低价，然后卖地，现在这些都不行了，我们真正参加很多城市招商，有的城市招商方式非常好值得我们学习，因为招商主要吸引投资，吸引企业过来，这样把城市未来的规划和我市政配套和我政策配套，我全部做出了充分的准备，我再请我们的企业过来。你要相信我们的政府，你要相信我们城市的未来。这样也敢投入也敢过来。你说我这边地再好，那你那块地能卖上好价钱吗？你说人人政府招商不是玩笑吗？全民招商，效果不会太好！所以来增加价格提升我们投资，主要是投资的吸引力，你没有投资怎么发展呢？

　　第四，农村改革。实际农村改革主要是三样内容，一个是确权，一个是转让，转租。一个是建立更好的市场。最重要的是我们发展现代农业。这样把我们农民生活水平提高，保证他们的利益。另外，剩余劳力支持我们城市发展。再就是把农村土地资源得到更合理更充分的利用。这回说小产权进市了，农村和城市市场统一了，都可以买卖了？可能吗？中国还到那种地步了？它需要很长时间完善，政策配套！但是这样改革对支持我们城镇化，对支持我们的城市发展还是很有好处的。

　　第五，政府组织投资对基础设施投入相对集中。我们很多投资比较松散，什么都想搞也搞不成，还是要以区域为重点，发挥它的带动和辐射作用。

　　第六，全面实行改革，简政放权。我们不管现在我们反复猜也好，也不管大家都不满意也好，主要是我们城市建设还需要努力。大家提出更舒适、更方便的、更美丽的城市。这是我们的目标。对改革很简单，政府要转变职能，改变我们现在的思维方式，我们要放权，提升我们的服务意识。这样的话才能调动更多的力量和积极性。盘活更多的企业，有利于他们的发展。这才是我们这次改革的目的。

　　怎么看今天的房地产？不好不坏。不坏是什么？今年整体同比指标在下降，因为去年属于特殊的年段你怎么比呢？但是，按我们现在经济发展状况，今年也不是太快，我算了一下，到10月份商品房卖的是8.85万亿，这两个月形势好一些，由于一些政策的支持，现在已经达到2011年的水平了。这次11亿是有可能的。你说2011年的水平，这个水平相当不错了，因为我们要求年年攀高，我们经济GDP7.4不行，7.5不行，过去我们18就相当于我们经济衰退了，它是一个整合过程。所以为什么说不好呢？我们上市企业今年普遍不是太好，因为第一个他们指标定的太高了，第二，是整个我们不管是一线二线三线城市存量过多，这样不光完成它的新指标还是想作为一个发展区，现在它是属于非常迷盲之年。我不投资往哪挤啊？我们前两年这些大企业也遇到一些困难，但是大面积开发，现在市场不是那么好了。去年又回归到我们一线城市，现在一线也不行了它就无所事事了。它并不是没有发展空间，而是要合理调整我们的年度计划指标。我们市场不是光做住宅的。你对一个房地产企业，我们这短平快大家都愿意做，但是市场变化你企业也要变化。战略也要调整。所以投资是12.4，我说压力大，朱主任说你房地产投资取决于经济投资，实际上今年很多的特殊情况，所以说到6%的话怎么办？还保持我们的GDP，实际上没那么大！这样的话把一张牌压在一个上面，一个产业上，是不可能的。

　　全国整个下降的指标大家都清楚，事实上市场就不那么火了，现在好一些了。尤其我们的东部，对形势分析一下，从指标看，基本下滑的比较多。第二，投资消费处于观望。不管企业投资也处于非常谨慎，我们在这段时间出台那么多政策，鼓励支持消费政策，现在我们银行又给我们的企业提供了一些融资政策，对消费也是降低成本，但是我们实际上我们的消费更成熟了，大家还在观望。第三，存量过多。现在全国是8万多亿，不管中小大城市需要一定的消化，1到1.5年的时间。因为你市场不好过，盖的过多没卖出去，有一定存量是正常的，但是不可能市场都是腾空的，那得多火爆啊！如果地还没买呢就抢了，他市场就要出大问题了！怎么也得有三个月到半年的存量的！房子不像别的，有一到两年的周期。但，还是应当谨慎，要处理好这些事情。

　　市场调查的原因对改革期望值过高，因为咱们从十八大到全面推进改革提出以后，对房地产一片叫好，再加上我们去年个税20%政策出台停滞一个月时间，市场是非常火爆的！但是，今年初我们的改革是稳步的，不是说一下子到位，需要一项项做，现在投资开始谨慎了。

　　第二，上市企业制订年度指标过高。

　　第三，消费贷款过严。我们银行控制得非常严格。贷款都延期了，贷不下，我们买房子半年甚至更长时间，过去一个礼拜就贷下来了，你贷不下来肯定对市场有影响啊！我们企业贷款在银行也非常困难，社会融资成本也过高。第二个是调控政策。我在上海电视台做节目的时候，我觉得这句话挺好的，就是提出了后调控时代。他就问我这个变化是不是长期以后的变化？我说什么事情都不是绝对的，政策是根据市场的变化进行调整，如果你政策不进行调整，市场就乱了，就会出事。所以现在的变化是什么呢？限价全面松绑，第二是限贷有所松动。过去我们一些城市你企业到那报房价，申请预售，他要平衡全年的房价涨幅情况，现在你随便报，北京你报8万，你报去吧，有人买就行，过去你说报4万，对不起，你先放一放吧！第三限购。北京这样大的一线城市能不能限购放开？现在还比较难！因为北京是一个大市场，过去北京房价我们涨幅最快的阶段全是因为炒房比例过高，山西煤老板买房，不看房，行，来五套！车后面都是现金啊！我们是实体经济，主要任务还是解决和改善我们城乡居民住房问题！如果都炒上去风险多大？而且房地产出现问题，中国经济得什么样啊！我们的企业老百姓大部分钱都在这块，所以一线城市现在肯定不行！

　　它可以随着居住证的问题，对城市外来职工提供更方便的，改善他们的住房，那是可行的。不能变成炒房的。

　　第四，棚户区改造是政府投入的重点。我们过去建的都是漂亮的好建的地方，但是我们老城区还有很多旧方式需要改造，有些金属设施非常不全，有的还有公共厕所呢！这些不改造，城市的质量怎么和提高这部分老百姓居住的生活水平，不管解决住房问题还是城市问题还是解决投资问题，这都是很好的政策。

　　第五，是长效管理、法制管理、制度建设才是立市之本。我们政府怎么管？所以说现在国家法制治国，用法制管理才可长效！你用政策永远是短期行为的，这个不行那个不灵的，因为政策实施需要很多条件，比如说中央和地方政府的配合，各部门之间的配合，还有各行业之间的配合，哪块不配合？用单一的手段调整一个市场能见到显著成效吗？肯定不行。法制都不行了。那是不能违法的。所以我们应当建立法制的，从机制上、法制上、制度上解决我们房地产长期稳定健康发展。

　　对市场的判断，朱主任也提了房地产投资对我们GDP投资很重要，但是房地产对我们经济市场相互依赖更重要，我提几句话：第一的是，经稳、房稳，我们的经济稳定发展，房地产一定会稳定发展。房地产就是一个字“钱”，你不管开发、建房都需要钱，老百姓买房也需要钱，经济不稳定就没有消费能力，那谁去盖房啊！所以说我们的经济有信心，房地产就应该有信心！虽然说我们经济遇到很多困难，但是我们整个结构性调整还取得很大的收获。尤其是三大产业。我们连续的第三产业占的比例是居第一位。农业在减少，工业的比例在下降，第三产业在增加。如果我们在行业中要把那些落后的东西再进一步整合，在城市中发展更多的中小城市以后，支撑这个国家的经济基础就雄厚了，但是主要是解决我们就业和消费，主要是我们就业问题完成了，我们的CPI和物价这块的指数就降下来了。

　　第二是城扩、房扩。城市发展不发展不是扩大，城市发展就需要房地产。没有建筑的没有房子的城市那就不是城市了！我们更多的做好我们的城市，做大我们的城市经济，这样就离不开房地产，我们城镇化只要往前行，房地产就要做出贡献。是城市带动房地产，不是房地产带动城市。

　　第三，改革、利房市。我们这次全面深化改革，主要是两方面，盘活资本市场，建立资本市场。另外，发展更多的民营企业，大家看到很多政策，所以这样的话，尤其是建立了很好的资本市场以后，我们在房地产融资渠道拓宽了，还是我们消费者贷款渠道拓宽了，这样我们的成本就下降了。现在不行，你盖房子买地没有钱到社会上那多贵啊！成本多高啊！受得了吗？银行贷不到，要干就得在社会上，过去30%的利润，开玩笑呢！挣多少钱啊？哪有那么高的利润啊！所以我们期待这项改革。

　　第四，市场趋好，房价趋稳。过去大家说管房价，肯定管啊，你房价太高了，目的是稳市场和稳情绪。所以说整个市场还是有信心的，它会稳定发展的。房地产市场很多点配合我们国家的经济，我们的文化地产，比如说我们的商业地产，我们中小城市商业升级的时代。我们过去百货店，还没有天翼的水平呢！我们为什么不能有购物中心，有社区商业配套呢？现在都可以啊。我们养老地产，我们的旅游地产都需要发展和升级。所以我们房地产应当有更多的空间来施展，不要光玩住宅。玩住宅太多了，将来后续处理也比较麻烦。

　　第五，支持房地产发展的大环境。大环境没有变，包括城镇化和三个亿，一亿农转飞，一亿改善城市人居住，一亿在中西部就近就业。而且主要出台的政策就是提高我们的信心，稳定我们的经济，消化我们的储量，就像中央政局今天提到的我们的房地产市场也像我们的经济一样保持新常态！