深圳龙华前地王入市 中海锦城踩点新政强销
中海济南一天5500套成交40亿的余温尚未散去，时隔一周，中海再度于深圳大本营推出锦城项目，收金10亿以备战年关大考。
11月22日，中海锦城项目在降息首日正式开盘，当天预售总套数370套，户型为72-134平米精装3-4房。
据中海深圳公司相关负责人介绍，当天所推房源全部售罄，均价在3.25万/平方米左右。
龙华前地王入市
资料显示，锦城项目为中海地产于2013年10月16日，经过66轮竞价以38.2亿元总价竞得的该年住宅总价与单价双料“地王”，楼面地价为14563元/平，溢价率达91%。
彼时，除A股四巨头“招保万金”外，该地块还吸引了世茂房地产、绿城等外地房企，如此热闹之景在深圳的土拍市场极为罕见。
有业内人士据此分析指出，该地王项目自诞生之日起便一直备受市场的关注，其原因有二。
“一为该地块若剔除地块包含的安居商品房9.8万平方米的面积，实际楼面地价高达23250元/平方米，而地块周边当前的住宅售价不到2.5万元/平方米，中海今后的定价无疑存在很大压力。”
上述人士续称，项目受关注的第二个原因，则是中海作为内地指标性房企之一，在深项目不多，土储亦少，今年仅九号公馆及锦城两个项目。而锦城也是深圳中海地产完成今年70亿元销售目标的主力项目之一。
据了解，今年8月份，与中海锦城同属龙华片区的华业玫瑰四季以2.45万元/平方米的均价入市，当天开盘基本售罄。
上述人士强调，华业项目的低价入市曾一度为中海锦城项目蒙上一层阴影，直至龙光新地王的出现其得以成功解套。
龙光地王于10月22日产生——龙华新区A802-0305地块作为深圳今年出让的首宗宅地，最终被龙光地产以总价46.8亿元，楼面价逾2.5万元/平方米竞得，溢价率83.35%。
“龙光地王的诞生无疑对目前整个龙华片区的房价起了新一轮的刺激拉动作用，其中便包括中海前地王项目。”上述人士进一步表示。
长江后浪推前浪，新地王的诞生总能掀开一段新的历史，楼市亦不能例外。“由此看来，锦城项目的定价隐忧似乎可以告一段落。”
降息政策利好
价格之外，市场是否买账亦是另一回事。值得一提的是，锦城项目开盘当天适逢央行降息首日。
11月21日晚间，央行发文下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。有数据表示，100万元贷款按基准利率6.55%降至6.15%计算，30年下来可少还贷款近10万元。
深圳知名地产人士林晓华认为，深圳楼市受政策影响特别大，拿限购限贷政策举例，预计每解除一项政策，房价将会上涨20%。
在林晓华看来，此次锦城3.25万元/平方米的均价较为合理，也符合市场需求，降息后引发投资跟改善需求，去化好也是自然。
不过，假使没有龙光地王的拉动以及政策的利好，“十一那会入市，恐怕会有贴着成本卖的可能性，最高均价应该为三万元，现在的利润率已经比预想的好。”
另外，翻查资料不难发现，中海深圳项目似乎总跟政策沾边，其于去年入市的九号公馆项目同样有踩点楼市新政情况。
彼时，中海九号公馆于2013年11月3日作为深圳宣布房贷新政后首个别墅项目入市。
而按照中国人民银行深圳市中心支行的要求，自11月6日起贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
也即是，中海之所以选择在新政正式实施之前推出项目，无疑是想尽可能争取新政正式执行前的“真空期”，二套购房者如借机加紧过户，或可争取首付六成。彼时该项目开盘当日共售出约九成，均价在6万元/平方米左右，成交总金额超20亿元。
对此，也有业内人士指出，中海于深圳大本营两个项目虽目前销售均不错，但除上述项目外，若无继续补充土储，将会面临巧妇难为无米之炊的境况。
不过，在相关熟悉中海的分析师看来，现在中海在北方地区拿地比较多，深圳只是其中一个市场，其认为中海在四季度有拿地的机会，毕竟较好的地块都应该在四季度推出。
