俗话说“大树底下好乘凉”,要是把商业、商圈和城市综合体比作大树，那么这些大树所在之处，无疑是开发商争先恐后想要开发的宝地。随着上周华润万象城奠基，占地8万方的城市综合体最快在2017年正式落成，江北区的房价或许又将迎来一次调整。

  惯例

  有城市综合体的楼盘房价高

  就算地段本身不具备区位优势，一旦有了完善的商业配套，那么毗邻的楼盘便有了够分量的资本和卖点，同时能喊得上价钱。这样的事情早在万达进驻宁波鄞州时就表现得淋漓尽致。“当时鄞州万达还没有来，鄞州区房价平均只有3000元左右。”一位住在鄞州万达附近的市民向记者表示。万达建好以后，附近的房价马上涨到7000元每平以上，随后随着整体房价的上涨，不少楼盘最高点涨到了2万元一平米。

  在鄞州万达城市综合体成功的背景下，江北区也相应效仿引进万达。2010年12月10日，江北万达正式开业，随后相应周边房价也应声而涨。就连广厦怡庭这样的经济适用房房价也涨到了1万好几。正所谓大树底下好乘凉，更多的开发商看好江北万达纷纷拿地，世茂、九龙仓、银亿、雅戈尔、绿地等大鳄前仆后继拿地开发。

  在以江北万达为核心的江北北区商圈形成之后，以华润万象城为首的湾头商圈也在最近两年逐渐走进大家的视线。江北湾头“九岛一心”工程早在两年前就开始动工，而万象城的入驻更是锦上添花。9月17日，华润置地(宁波)有限公司携手宁波城旅投资发展有限公司、民生养老股份有限公司以近15亿元总价，一举竞得江北区湾头两块地。早在万象城正式宣布落地之前，就已招徕了复地、世茂、招商地产等大鳄们扎堆盘踞周遭，而且无一例外都把这个项目当成自己最大的招牌。

  上周，华润万象城举行了奠基仪式，据介绍，宁波万象城将于2015年年内正式开工，最快在2017年正式落成。至此又正式落地了一个综合体，加上原先的万达广场、宁波奥体中心、新加坡丰树地块，江北北区的规划前景可谓是一片光明，那么与之伴随的肯定是周边楼盘的拔地兴起。

  怪事 湾头地段目前成为价格洼地

  不过，记者也发现了一个怪现象，江北万达商圈楼盘的价格平均高于湾头商圈楼盘每平方2000元左右。

  昨日，记者从透明售房看到，江北万达附近几个楼盘的均价都在1.7-1.8万每平米。这几个楼盘除了有万达广场这个优势外，从地理位置来看并不占优势。比如到三江口的江厦桥有7公里左右。

  而目前湾头商圈附近有世茂首府、公园1872、复地江城国际等几个楼盘。

  从透明售房网可以看到，公园1872成交均价只有1.5万元每平米，复地江城国际成交均价在1.65万每平米，世茂首府成交均价在1.86万元每平米，而世茂首府最近放出了一批特价房，成交均价都在1.6万每平左右。从整体来看，湾头商圈比江北万达商圈的楼盘整体要低近2000元每平方。

  而江北区湾头附近复地·江城国际到三江口只有5公里，世茂首府到三江口只有3.7公里。从地理位置来看，湾头万象城周边的这几个楼盘比江北万达周边楼盘好很多，为什么价格还要低呢？

  “最主要江北万达周边楼盘大多去年开盘，当时房价还相对居高，透明售房网的价格更多是去年价格的体现。而万象城周边的楼盘开盘时间晚一年，行情不好开发商自然都是低开跑量为主。”宁波一开发商向记者表示。除此以外，当时有江北万达这个大树在，不少楼盘拿地的价格很高，虽然位置没有万象城这边好，但是配套当时是要好很多。

  而随着万象城开建以后，江北万达城市综合体这个优势会削弱。记者了解到，湾头区域除了有万象城作为配套，总投资3亿的湾头小学也是不少业主购买这个区域楼盘的主要原因之一。

  该小学隶属于江北实验教育集团，是一所高品质的九年一贯制学校，目前已经完成主体结构结顶，预计2015年竣工。

  纠结 涨还是降，开发商们各有各的难处

  既然湾头区域的配套、地段与发展前景都不差于江北万达商圈，价格还有一定优势，会不会涨价呢？

  记者也询问了湾头地区的几家开发商，对于目前楼市的现状，湾头这几个楼盘涨价的可能性不大。“我们目前还是在以平价走量为主，今年暂未考虑涨价。”江北湾头附近楼盘一开发商副总向记者表示。

  湾头地区的楼盘均价在1.6万每平米，那么现在江北万达周边的楼盘卖1.8万每平就显得太高，有没有降价的可能呢？

  记者也查阅了江北万达这几个楼盘拿地的价格，楼面地价都不便宜，几乎都是万元每平方。以某大型开发商在江北万达附近拿的几块地为例，一楼盘的楼面价为9580元每平方，另一楼盘的楼面地价10058元每平方，还有一地块楼面地价10000元每平方。万达附近的楼盘由于拿地价格基本都是万元每平方，售价低于1.5万元就面临亏本。

  “不降价卖不掉，降价了要亏本，另外以前的业主怎么办？”某开发商向记者坦言。记者昨天从透明售房网看到，最近每个月都有3000-4000套销售量，目前宁波市区整体的库存量继续是上行的态势。截至昨天下午5点，市区有50857套库存，库存量有676万平米。其中鄞州区库存量最大达到了20388套，245万平米。而大江北区的库存量超过北仑、镇海位居第二，其中江北区1764套，江北北区4454套，江北慈城1305套，大江北总共7523套，镇海区7164套，北仑区6107套。

  在采访时，记者明显感觉到，不少开发商在经过利好楼市政策的组合拳后，期待市场的回暖，有开发商表示，江北万达周边的价格战或许会在明年打响，湾头地块房价或许有少许增涨，当然这还取决于明年整体楼市怎么走。