距离央行发布“认贷不认房”的房贷新政已近一个月，国有四大银行中的农行终于下调首套房贷利率。10月25日，羊城晚报记者从农行广东分行确认，农行的首套房贷利率从之前的基准利率上浮2%变为9.5折优惠。此外，农行在已取消或未限购地区，对已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房，执行首付比例最低4成，利率按照首套房贷款利率执行。业内人士称，农行的政策或形成示范效应，9.5折或9.8折优惠将成为新政下省内银行首套房贷利率的普遍选择。

  二套以上房贷利率也打折

  农行10月24日发布了广东房贷的新政细则，其中一个亮点是：在已取消或未限购地区，对已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房，执行首付比例最低4成，利率按照首套房贷款利率执行。

  由于广州、深圳目前实施限购，这个政策对广深市民意义不大。但在取消限购或未实施限购地区，二套房贷之前的首付比例达到7成，现在仅需付4成；之前的二套房贷利率最少上浮10%，现在按照首套房贷利率执行，意味着不仅不上浮，还能够获得一定的折扣。

  不过，记者致电多家银行，发现农行的2套及以上房贷政策还是孤例。如在建行，名下已有两套房，且已还清贷款，按二套房进行认定，要求首付为6成，利率要求基准利率上浮10%以上。

  9.5折首套房贷利率或成标配

  在9月30日发布的房贷新政中，央行重申了首套房贷利率最低为基准利率7折。业内人士普遍认为，虽然7折的可能性不大，但首套房贷下调至回归基准利率或稍有折扣会成为银行的普遍选择。

  此前，仅有恒生、汇丰等外资行一直实施首套房贷利率9.8折或9.3折折扣。而股份制银行中，招行率先在上海、广东等地下调首套房贷利率至9.5折。农行昨日发布的细则中，也规定首套房贷最低可享9.5折。此前农行执行的首套房贷利率上浮2%。

  此外，交通银行新的首套房贷利率也调整到最低9.8折；广东工行人士口头上表示可给予部分优质客户利率优惠。据融360昨日发布的调查数据显示，相比上月，本月有十余家银行下调了房贷利率，房贷环境进一步宽松。

  这之前，不少股份制银行都处在“观望”状态。行业人士认为，农业银行的新政细则给股份制银行提供了一个实施新政可以参照的“标本”，更多的银行将会加入到首套房贷利率下调的队伍中来。根据业内普遍的预测，9.5折至9.8折可能会成为首套房贷利率的标配。

  推荐阅读：房贷新政银行心中有账：9折才保本，7折不可能

  央行、银监会联手发布房贷新政，房地产刺激由此前的放松限购加码至放松限贷，市场随之沸腾。10月10日前后，建行、工行、农行等各大银行纷纷表态支持房贷新政。然而，记者对多家银行进行房贷调查，“首套房贷利率7折”仅为市场一厢情愿的狂欢，银行由于资金成本压力目前根本做不到，此外二、三套松贷还需进一步确认。一面是市场兴奋过度，一面是“主角”银行冷静有余，房地产松贷救市在半推半就中艰难前行。

  调查

  目前未有银行执行7折利率

  近日，各家银行认领房贷政策纷纷出面表态，市场一片欢呼与兴奋。10月9日，建行率先站出来回应：对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。工行也称，工行将认真贯彻执行，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农行则称，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求……

  国庆节前，央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房利率下限为7折，大幅降低二套房的首付比例，并允许放行三套房以上的房贷。这令市场一下子想到了2009年，那时为救楼市首套房贷也是7折。10月10日，记者从建行深圳分行一位房贷经理处了解到，“首套贷款利率9.7折，之前买房只要贷款还清即按第一套算。”同日，招商银行深圳某支行个贷负责人告诉也称，“首套仍是基准利率，最低可以申请到9.5折，但是有条件，需存够房贷月供12倍资金、期限一年。”认贷不认房已经在各大银行实施，但是首套房贷7折下限成为摆设，目前银行连9折都未能突破。

  分析

  银行房贷利率折扣不会大

  国有大行和较大的股份制银行一如继往支持房贷，在额度上一直坚持放行。了解到部分中小股份制银行早已不做房贷业务了，因为不满足房贷的“低利率”，其资金配置至收益更高的中小企业贷款上去。一般来说，房贷利率在7%以下，而中小企业贷款利率至少在10%以上。

  最近房地产行业取消限购、限贷，甚至为降低购房成本鼓励银行利率打折。然而，由于银行的经营成本使然，购房利率优惠政策坠入虚名。“房贷7折不可能！因为9折才能保本，最多就是9.5折了，那还得是金卡客户。达到7折的客户，要超牛才行！”一位银行业人士告诉记者，银行不可能做免费服务，现在各家银行都COPY央行的新政表态，但是下限7折根本达不到。光大证券银行业研究员王剑称，房贷利率折扣不会太大，预计7折不可能。目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图(即9折左右)，因此房贷大打折扣的可能性不大。目前，银行五年期以上基准贷款利率为6.55%，如果房贷利率7折则为4.585%。银行五年期存款利率为4.75%，如果执行首套房贷7折下限，其利率亏损为0.165%，此外银行还有人力、消耗资本等各种成本。上述招行深圳某支行个贷负责人则称，央行给的是指导性意见，并未强求执行，且首套利率7折是下限，具体利率打折要看各家银行自己执行的情况。

  专家

  新政将持续利好地产销售

  2009年，很多首次购房者享受了7折房贷利率优惠，“那时房贷7折，是因为贷款放不出去。”上述银行业人士称，今非昔比，目前仍是稳健运行的货币政策，房贷额度在新政方面不会有太大松动，利率价格也不会有太大的变化。此次央行房贷新政，房贷利率优惠难有大的突破。“对于银行来说，没有想象中的那么坏，也没有预期的那么乐观。”上述银行业人士称，房贷新政对于银行净利润的影响不大，一是银行不会大规模加码房贷，二是不会大幅度调降房贷利率。

  专业人士认为，受宏观形势影响，银行目前仍处于风险释放期，不良贷款持续暴露，这使银行在企业信贷方面趋于谨慎，风险偏好下降，倾向于将信贷投向低风险领域，个人住房贷款是相对稳妥的选择，“但由于此前二套房贷款限制仍然较严，使银行无法大规模开展此类业务。”新政往往都是在利益博弈中推向前行，招行金融市场部高级分析师刘东亮则称，7折房贷利率不大现实，但在政策指引下房贷利率有所下调将是一定的，同时二套房首付比例的大幅降低，将刺激刚需及改善型需求的释放，持续利好地产销售。

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