丁祖昱：当前房地产市场趋势分析
10月24日-25日，由东南电梯股份有限公司主办、中国房地产业协会产业协作委员会、中国电梯协会联合主办；中国房地产采购平台协办；上海新时达电气股份有限公司作为合作单位；新浪地产(微博)、中国电梯杂志作为战略合作媒体的“安全、服务、合作——2014东南电梯高峰论坛”，在苏州金鸡湖大酒店顺利举办。论坛现场，除了东南电梯提出了“以服务为重心”的发展理念、发布了“体验式展厅”的新体验模式之外，更有相关行业的领导和专家解读现阶段电梯行业与地产的发展关系。
易居(博客)中国执行总裁丁祖昱(微博 博客)在分析中表示：今年房地产市场的走势扑朔迷离，国庆前中央提出的“9.30”政策，为徘徊不前的房产市场注入了新的活力。以“9.30”政策为分水岭，“金九”成色不再，“银十”重获新生。以万科为首的房企十月销售数据都有回暖，恒 大、保利等房产商的销售额，都在70亿以上。
今年6月份开始，各个地方政府比开发商更为急切地开始了以取消限购为主的救市行为，但效果一般。直到“9.30”放松限贷政策出台，意味着中央政府对房产市场“健康稳定发展”的希望，也释放了贷款和二套房认定等诸多限制。“9.30”政策，出于稳定经济发展为考虑，对今年房地产市场的走势意义已经不大，更多的目标集中在明年的经济发展。房地产今年三季度增速为12.5%与去年同期约20%的增速相比，放缓趋势明显，对于GDP增速的影响巨大，造成今年三季度GDP呈现7.3%的历史低位。去年大量的土地出让，使得今年房地产的新开工指数表现不错，已经缓步回升到-9.3%左右。许多开发商承担了巨大的开发压力，同时手中也有大量土地，使得新开工指数缓步回升。但从今年土地出让的情况来看，各地方的土地出让萎缩明显，明年的土地财政收入看跌，经济增长压力巨大。今年下半年银行的银根宽松，从年初“无钱可贷”转变为如今“无企可贷”的现状，出于一系列政策的制约，资金无法进入比较稳定的开发商贷款和购房贷款中，银行的压力非常大。出于银行的考虑，也需要房地产市场的稳定发展。因此，出于稳定明年各项经济指标，“9.30”政策有其积极意义。
从数据上看，去年的房地产销售数据还是达到了历史“天量”，今后想要有突破几乎已无可能。通过“9.30”政策的刺激，今年房地产市场销售面积预计在12.5亿㎡、销售额7万亿，依然占据历史第二的高位。未来房地产市场将依然在高位运营，但已无法再创新高，房地产企业和上下游供应链都必须适应这种变化。本次“9.30”政策影响的不只是实际的销售数据，更多影响的是对未来市场走势的信心。
从企业的层面看，房地产企业前50强中，不少企业今年三季度的销售数据都创了新高，意味着房地产行业的集中度在明显提升。尤其是前10强，今年九月的销售额已达到了去年十月的数据。三季度是房企“以价换量”的一个季度，许多房企的销售金额有明显的下降，个别增长的房企和地方，也都有明显的外部原因。
此次政策，深刻地改变了对房地产市场走势的信心，以前的房地产政策，都是为了抑制房价过快增长，而此次政策出台却是为了救市。房地产市场的供求关系，已经发生了变化。从供求比来看，市场压力比较大。各个地方的房产转化周期尚在合理范围，短期内市场依然平稳，没有必要过分悲观。土地出让的转化周期普遍较高，意味着房地产市场的基本面已经改变。房价大幅回升已无可能，从价格来看，房价的确跌了。各大房企三季度的项目价格，普遍下降了15%。今年房地产市场筑底基本完成，房企之间的竞争转向了利润率、项目品质等更细致的方面。房地产市场将迎来一次深刻的洗牌过程，市场将出现分化，集中度将进一步提升，强者恒强、弱者淘汰的局面将不可避免。未来4-5年，房地产市场将依然在高位运行，是房地产和供应企业做大做强的机遇。
